CA Aix Provence, 11 juin 2025, RG 23/03578

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 183

N° RG 23/03578

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK5UD

[B] [Z]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Eric TARLET

Me Caroline CAUSSE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01521.

APPELANT

Monsieur [B] [Z]

né le 18 Mai 1948 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eric TARLET, membre de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 5]

poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL Cabinet de [Localité 9], dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son gérant, représentant légal en exercice demeurant et domicilié audit siège en cette qualité

représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L'hôtel particulier de [Localité 7], bâtiment datant du XVIIIème siècle situé à l'angle des [Adresse 10] à [Localité 6], a fait l'objet d'une mise en copropriété suivant acte notarié reçu les 13 et 19 septembre 1950. Selon modificatif à l'état descriptif de division en date du 10 mars 1977, il est actuellement divisé en 15 lots à usage d'habitation.

Un contentieux oppose depuis plusieurs années les copropriétaires au sujet de l'appropriation privative de diverses parties communes de l'immeuble, une majorité d'entre eux considérant que cette situation rend nécessaire une modification des tantièmes de copropriété et de charges. La SCP de géomètres-experts [M] [H] a ainsi été désignée en 2011 pour établir un projet de refonte, qui n'a cependant pas recueilli l'unanimité requise.

Le 15 février 2021, le cabinet de [Localité 9], agissant en qualité de syndic, a convoqué une assemblée générale extraordinaire appelée à se prononcer par correspondance dans le but de parvenir à l'établissement d'un nouveau projet.

Aux termes du procès-verbal des délibérations daté du 10 mars 2021, les copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ont désigné à nouveau le cabinet [M] [H] à l'effet d'actualiser son précédent rapport (résolution n° 3).

Monsieur [B] [Z], copropriétaire défaillant, auquel ledit procès-verbal a été notifié le 11 mars 2021, a saisi le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence afin d'entendre annuler ledit procès-verbal dans son ensemble, ou subsidiairement la résolution n° 3, et obtenir paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il a été débouté de l'ensemble de ses prétentions par jugement rendu le 14 février 2023 et condamné aux dépens, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [Z] a interjeté appel de cette décision le 7 mars 2023. Dans ses conclusions notifiées le 6 juin 2023, il fait successivement valoir :

- que le procès-verbal des délibérations n'est pas signé par le président de séance, qui n'avait pas été préalablement désigné, ni par les deux scrutateurs prévus par le règlement de copropriété,

- que la convocation ne comportait pas en annexe le précédent rapport de la SCP [M] [H] ni le devis proposé par celle-ci, de sorte que les copropriétaires étaient insuffisamment informés et n'ont pu se prononcer valablement sur une mise en concurrence avec le second cabinet soumissionnaire,

- et que sur le fond, l'assemblée ne pouvait décider sans unanimité de ses membres de procéder à une refonte des tantièmes de copropriété avant qu'ait été tranché le litige relatif à la propriété de la cour intérieure de l'immeuble, ainsi qu'il avait été jugé par la cour de céans dans un précédent arrêt rendu le 23 novembre 2017.

Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- au principal, d'annuler le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 mars 2021 dans son ensemble,

- subsidiairement, d'annuler la résolution n°3,

- en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, et de le dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant conclusions notifiées le 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'hôtel de [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet de [Localité 9], soutient pour sa part:

- que le procès-verbal des délibérations est conforme aux dispositions des articles 22-2 et suivants de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles de fonctionnement des assemblées générales durant la crise sanitaire,

- qu'un président de séance avait bien été désigné par le syndic en la personne de M. [F] [W],

- que si la copie du procès-verbal immédiatement notifiée à l'issue de l'assemblée ne comportait pas la signature de ce dernier, le document a bien été régularisé par la suite,

- et qu'en toute hypothèse, l'omission des signatures des membres du bureau n'entraîne pas la nullité des délibérations.

Il ajoute également :

- que les copropriétaires disposaient des éléments d'information leur permettant de se prononcer en toute connaissance de cause,

- et que la désignation d'un géomètre n'emportait pas modification du règlement de copropriété ni de la répartition des tantièmes.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame en sus paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendu le 22 avril 2025.

DISCUSSION

En vertu de l'article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participeront pas physiquement à l'assemblée générale et voteront par correspondance dans les conditions édictées au second alinéa de ce même texte.

Suivant l'article 22-3, il est alors dérogé à certaines dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 dans les conditions suivantes :

- Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée;

- Le président du conseil syndical, ou à défaut l'un de ses membres, ou en leur absence l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance.

En l'espèce, la cour dispose uniquement de la copie du procès-verbal notifiée aux copropriétaires, revêtue de la seule signature du syndic en qualité de secrétaire de séance.

Contrairement aux mentions du bordereau de communication de pièces produit par l'intimé, la pièce n° 5 de son dossier ne correspond pas à la copie du document prétendument signé par le président de séance, qui aurait été ultérieurement diffusée aux copropriétaires selon les motifs du jugement entrepris.

Le procès-verbal ne comporte pas davantage la désignation des scrutateurs ni leurs signatures, alors que le règlement de copropriété prévoit en son article 16 l'intervention de deux 'assesseurs'.

En l'absence des signatures de l'ensemble des membres du bureau, le procès-verbal ne fait pas foi des décisions prises par l'assemblée, ce d'autant que celle-ci s'est tenue hors la présence physique des copropriétaires, c'est à dire sans possibilité pour eux d'assister au dépouillement des votes et à la proclamation des résultats.

Il y a lieu dès lors d'annuler ledit procès-verbal.

PAR CES MOTIFS