CA Aix Provence, 11 juin 2025, RG 23/03498

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 179

N° RG 23/03498

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK5JR

[F] [P]

C/

Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Colette AIMINO-MORIN

Me Yves GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/10015.

APPELANTE

Madame [F] [P]

née le 10 Novembre 1987 à [Localité 12] (COMORES), demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Colette AIMINO-MORIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet QUITTARD IMMOBILIER SARL, prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme [K] [D] domiciliée es qualité au siège [Adresse 8]

représentée par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [F] [P] est propriétaire d'un appartement au sein de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 11].

L'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril le 14 janvier 2019 sur le fondement du rapport d'expertise de M. [N] du 20 décembre 2018.

L'immeuble mitoyen, du [Adresse 1] à [Localité 11], a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 17 janvier 2019.

Suivant acte de commissaire de justice du 15 septembre 2020, Mme [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10] aux fins de le voir condamné, sous astreinte, à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert M. [N], à des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et pour résistance abusive, et à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a, lui, sollicité le débouté des demandes formées à son encontre.

Suivant jugement contradictoire rendu le 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

débouté Mme [P] de l'intégralité de ses demandes ;

condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamné Mme [P] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que Mme [P] ne versait aucun élément de nature à démontrer que les désordres énumérés dans l'arrêté de péril du 17 janvier 2019 relatif à l'immeuble du [Adresse 1] avaient eu des incidences sur la structure de l'immeuble du [Adresse 5], et qu'elle devait, dans ces conditions, être déboutée de ses demandes.

Il a précisé que le syndicat des copropriétaires démontrait que les travaux permettant de lever l'arrêté de péril avaient été votés lors de l'assemblée générale du 12 avril 2021 et qu'en mai 2022, une société avait procédé à des études préliminaires en qualité de maître d''uvre.

Suivant déclaration au greffe en date du 06 mars 2023, Mme [P] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, Mme [P] demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, à exercer sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, les travaux préconisés par l'expert M. [N], rappelés dans l'arrêté de péril du 17 janvier 2019, à savoir :

coulures importantes et fuites sur les réseaux visibles dans la cave,

poutrelles métalliques constituant le plancher haut de la cave partiellement dégradées par la rouille,

plafond du dernier étage situé sous la toiture écroulé en plusieurs endroits,

toiture très dégradée et encombrée (tuiles manquantes, déplacées),

enduit de la façade présentant des boursouflures,

éclats d'enduit et morceaux de pierres tombés des deux pilastres,

fuites visibles en sous-face du débord du toit et du raccordement de la descente d'eau pluviale ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, à lui verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, à lui verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, aux entiers dépens d'appel ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, de l'intégralité de ses demandes.

A l'appui de ses demandes, Mme [P] soutient que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10] ne joignait aucun devis attestant de la réalisation des résolutions adoptées au cours de l'AG du 12 avril 2021.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir entrepris les travaux dans son immeuble dont l'imbrication sur le n°42 est évidente, les travaux votés pour le n°42 risquant alors d'être suspendus ou retardés.

Elle expose qu'une tentative de résolution amiable à son initiative est restée san réponse.

Elle justifie de son préjudice moral.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] demande à la cour de :

confirmer le jugement dont appel ;

Y ajoutant,

condamner Mme [P] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

A l'appui de ses demandes, il fait valoir qu'en réponse à sa mission, l'expert M. [N] n'a pas mis en cause la structure ou l'état de l'immeuble du [Adresse 1].

Il indique que le rapport d'expertise en date du 24 juillet 2019, produit par l'appelante, ne note pas de désordre structurel majeur, ou mettant en cause, la structure ou l'état de l'immeuble du [Adresse 1] qui n'est pas évoqué dans ce rapport.

Il précise qu'il en est de même du rapport ACTION 13 ASSAINISSEMENT, qui a réalisé un diagnostic réseau le 31 juillet 2019.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 avril 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 avril 2025 et mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'aux termes de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, qui a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes, et est, de ce fait, responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Attendu qu'en l'espèce, les immeubles situés aux [Adresse 4] ont fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 14 janvier 2019 et que l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 17 janvier 2019 ;

Que Mme [P] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10] à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert M. [N] dans son rapport d'expertise judiciaire établi le 20 décembre 2018 et rappelés dans l'arrêté de péril du 17 janvier 2019 ;

Qu'elle estime, en tant que propriétaire d'un bien de l'immeuble situé au [Adresse 5], que l'état de vétusté et les désordres présentés dans l'immeuble situé au [Adresse 1] mettent en danger sa propriété et sa sécurité ;

Que si le rapport d'expertise sur lequel se fonde l'appelante mentionne l'état de délabrement de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 10] dont l'entrée se trouve dans l'emprise de l'immeuble situé au [Adresse 7], il convient de constater que l'immeuble situé au [Adresse 1] n'est pas évoqué dans ledit rapport d'expertise ;

Que le diagnostic de structure pour les immeubles situés aux [Adresse 3] établi par M. [Y], Cabinet FlècPOLY-Structures, en date du 24 juillet 2019 produit aux débats par l'appelante, n'évoque l'immeuble situé au [Adresse 1] ni dans l'état des lieux et des désordres, ni dans l'analyse et le bilan, ni dans les descriptifs des travaux à prévoir ;

Qu'il en est encore de même de l'inspection caméra du réseau [Localité 9]/EV vertical de l'immeuble situé au [Adresse 5] et qui par ailleurs n'a mis en évidence aucune anomalie ;

Qu'il résulte de tous les documents et études techniques versés aux débats que la structure et l'état de l'immeuble situé au [Adresse 1] ne sont jamais mis en cause ;

Qu'ainsi que l'a justement relevé le premier juge, et sans élément supplémentaire produit en cause d'appel, Mme [P] ne verse aucun élément de nature à démontrer que les désordres énumérés dans l'arrêté de péril du 17 janvier 2019 relatif à l'immeuble du [Adresse 1] ont, ou ont eu, des incidences sur la structure de l'immeuble du [Adresse 5] ;

Qu'il y a donc lieu de débouter Mme [P] de ses demandes de réalisation de travaux ;

Qu'en conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point ;

Attendu qu'en vertu de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu qu'en l'espèce, Mme [P] présente des demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance, ainsi que de résistance abusive ;

Que Mme [P] ne démontre pas l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10] ayant entraîné un préjudice moral, de jouissance et de résistance abusive à son détriment ;

Qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Que le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur ce point ;

Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Attendu qu'en l'espèce, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point et qu'il convient de condamner Mme [P], qui succombe, aux entiers dépens de la procédure d'appel ;

Qu'elle sera ainsi déboutée de sa demande sur ce fondement ;

Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu'en l'espèce, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point et qu'il convient de condamner Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Qu'elle sera ainsi déboutée de sa demande sur ce fondement ;

PAR CES MOTIFS