TJ 97411, 2 juin 2025, RG 24/00680

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00680 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZQC

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 1]
[Localité 5] (RÉUNION)
représentée par Me Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Dilan SUNAR, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [U]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [M] [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [C] [U]
[Adresse 4]
[Localité 6] (LA REUNION)
non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [F] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5] (RÉUNION)
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Adresse 7] a donné à bail à Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] - [Localité 5], par acte sous seing privé du 30 octobre 2009, moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros.

Par des actes sous seing privé des 30 et 31 octobre 2009, Madame [C] [U] et Monsieur [U] [F] [Y] se sont portés cautions solidaires des engagements contractuels de Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W].

La bailleresse a adressé plusieurs commandements de payer à ses locataires, et en dernier lieu, un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 3.466,03 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Se prévalant de loyers impayés pour les mois de mars à mai 2024, la société [Adresse 7] a fait assigner Madame [O] [U], Monsieur [M] [B] [W], Madame [C] [U] et Monsieur [U] [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par des actes de commissaire de justice séparés des 26 juin et 11 juillet 2024, aux fins de voir :
- à titre principal, prononcer la résiliation du bail d’habitation, et à titre subsidiaire, constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 juin 2024 ;
- ordonner l’expulsion de Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] ;
- condamner solidairement Madame [O] [U], Monsieur [M] [B] [W], Madame [C] [U] et Monsieur [U] [F] [Y] au paiement d’une somme de 3.739 euros correspondant au montant des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 833,88 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 7 avril 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société [Adresse 7], représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions du 3 février 2025 et demande au juge des contentieux de la protection de :
- prononcer la résiliation du bail d’habitation ;
- ordonner l’expulsion de Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] ;
- condamner solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.838,97 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;
- débouter Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] de toutes leurs demandes ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle affirme que la dette locative poursuivie dans le commandement de payer a été acquittée dans le délai légal, de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise. Elle demande seulement que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée aux torts exclusifs des locataires au motif qu’ils multiplient de longue date les incidents de paiement. Elle ne formule plus aucune demande à l'encontre de Madame [C] [U] et Monsieur [U] [F] [Y], en leur qualité de cautions solidaires.

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W], représentés par leur conseil, reprennent oralement leurs conclusions du 25 mars 2025 et sollicitent à titre principal l'annulation du commandement de payer mentionnant un délai de 6 semaines au lieu de deux mois. A titre subsidiaire, ils concluent au débouté des demandes adverses. Ils demandent d'ordonner à la société [Adresse 7] de produire un décompte actualisé, d'ordonner le remboursement de la somme de 402,37 euros dont la bailleresse a tenté d'obtenir deux fois le paiement. Ils sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de la société [Adresse 7] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils invoquent des erreurs dans les sommes réclamées et reprochent à la société [Adresse 7] de ne pas avoir actualisé son décompte lors de la délivrance de l'assignation. Ils soutiennent que la bailleresse s'est acharnée et a cherché le premier prétexte pour obtenir leur expulsion. Ils expliquent les retards de paiement antérieurs par la crise Covid et un contentieux avec la bailleresse concernant des travaux non effectués.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice signifiés les 11 juillet 2024 et 26 juin 2024 respectivement à personne et à l'étude, Madame [C] [U] et Monsieur [U] [F] [Y] ne se sont ni présentés à l'audience, ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société [Adresse 7] ayant abandonné sa demande aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire, il n’y pas lieu de statuer sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 avril 2024.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 16 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".

L'article 1728 du même code prévoit que "le preneur est tenu de deux obligations principales", dont celle "de payer le prix du bail aux termes convenus".

Il résulte de l'article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, a la possibilité d'en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et spécialement de l'historique des paiements effectuées par Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W], que la dette de loyer était totalement apurée le 24 juin 2024, soit avant la délivrance de l’assignation.

Le retard dans le paiement des loyers de mars à mai 2024 a donc été résorbé très rapidement par les locataires.

En outre, les retards de paiement dans les loyers antérieurs - de 2017 à 2019 - sont anciens et ont été également régularisés, de sorte qu’ils ne constituent pas un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] ainsi que leur expulsion des lieux.

La société [Adresse 7] doit donc être déboutée de ces chefs de demande ainsi que de la demande subséquente de condamnation de Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation.

III. SUR L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il est constant et non contesté que Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] sont désormais à jour du paiement des loyers et charges.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à ordonner à la société [Adresse 7] de produire un décompte actualisé, cette demande n’étant pas utile à la résolution du présent litige.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice.

En l'espèce, il n'est pas démontré que la saisine du juge des contentieux de la protection par la société [Adresse 7] procèderait d'une intention de nuire ou d'une quelconque légèreté blâmable.

En effet, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas constitutive d'une faute.

En outre, le retard dans le paiement des loyers de mars à mai 2024 était réel et la bailleresse avait fait précédemment délivrer des commandements de payer les 10 janvier 2018 et 4 janvier 2019.

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] ne justifiant pas du caractère abusif de la procédure diligentée par la société [Adresse 7], il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

La société [Adresse 7], succombant principalement à l’instance, supportera la charge de l'intégralité des dépens.

Au vu du décompte établi par le mandataire immobilier de la société [Adresse 7] et produit par les défendeurs, il est établi que la somme de 402,37 euros correspondant aux frais du commandement de payer a été imputée deux fois aux locataires.

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] sont donc bien fondés à solliciter le remboursement de cette somme.

Au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de condamner la société [Adresse 7] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [O] [U] et Monsieur [M] [B] [W] seront donc déboutés de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,