TJ 97411, 2 juin 2025, RG 25/00080

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00080 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-G765

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [G] [R] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]
comparante en personne

Madame [E] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société d'Equipement du Département de [Localité 7] (SEDRE) a donné à bail à Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 27 mars 2017, moyennant un loyer mensuel de 483,55 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 4 avril 2022, pour la somme en principal de 1.471,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 21 janvier 2025 délivrés respectivement à domicile et à personne, la SEDRE a fait assigner Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] ;
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] ;
- la condamnation solidaire de Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.996,08 euros, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 7 avril 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SEDRE, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.123,95 euros. Elle ne s'est pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F], comparant en personne, ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l'arriéré locatif. Elles ont sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SEDRE justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) la situation d'impayés de loyers de Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] par un courrier du 23 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 27 mars 2017 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] le 4 avril 2022, pour la somme en principal de 1.471,21 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 juin 2022.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEDRE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 4 juin 2022, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEDRE produit un décompte démontrant que Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite et des frais de non-réponse à enquête non justifiés, de la somme de 2.077,53 euros à la date du 1er avril 2025. Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et ont reconnu son montant lors de l'audience. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la SEDRE la somme de 2.077,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances et eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SEDRE sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] et celles-ci seront condamnées solidairement à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 535,29 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l'équité et des situations financières respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [T] [G] [R] [F] et Madame [E] [F] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. la SEDRE sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,