TJ 93008, 12 juin 2025, RG 23/06084

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/06084 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS4B
N° de MINUTE :

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5]
représenté par Maître [E] [T] [H], Administrateur provisoire
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Madame [F] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier

DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [Z] est propriétaire du lot n°02 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), qu’elle a acquis par acte authentique du 24 avril 2017.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H], Administrateur provisoire, a assigné Mme [F] [Z] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- condamner Mme [F] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H], Administrateur provisoire  :
* la somme de 7 101,77 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 28 mars 2023, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 04 janvier 2021, date de la mise en demeure ;
* la somme de 416,96 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
* la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [F] [Z] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 22 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- débouter Mme [F] [Z] de ses demandes ;
- condamner Mme [F] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H], Administrateur provisoire :
* la somme de 7 101,77 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 28 mars 2023, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 4 janvier 2021, date de la mise en demeure ;
* la somme de 416,96 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- à titre subsidiaire : si par extraordinaire, la demande d'expertise de Madame [F] [Z] devait
prospérer, il est demandé au Tribunal de Céans de prendre acte des protestations et réserves du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H] sur la désignation d'un expert judiciaire ;
- en tout état de cause, condamner Mme [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H], Administrateur provisoire, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le 25 novembre 2024 par le RPVA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] a notifié des conclusions aux fins de réouverture des débats et de rabat de l’ordonnance de clôture par lesquelles il demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats dans le cadre de la procédure initiée par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H] à l'encontre de Madame [F] [Z] enregistrée devant le Tribunal de céans sous le N° RG 23/06084.
- à titre principal :
* débouter Mme [F] [Z] de ses demandes ;

* condamner Mme [F] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] :
> la somme de 7.564,18 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er octobre 2024, 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 4 janvier 2021, date de la mise en demeure ;
> la somme de 472,28 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
> la somme de 4.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;
- à titre subsidiaire : si par extraordinaire, la demande d'expertise de Mme [F] [Z] devait prospérer, il est demandé au Tribunal de Céans de prendre acte des protestations et réserves du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H] sur la désignation d'un expert judiciaire ;
- en tout état de cause :
* condamner Mme [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par Maître [E] [T] [H], Administrateur provisoire, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 14 juin 2024, Mme [F] [Z] demande au Tribunal de :
- juger non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges d'eau froide selon laquelle « La distribution d'eau froide constitue un élément d'équipement commun dont la charge est répartie en fonction du critère utilité suivant la méthode « ancienne et traditionnelle » » : aux tantièmes de copropriété et en tenant compte de l'affectation des lots. » ;
- juger que le règlement de copropriété doit être réécrit tant s'agissant de la clause relative à la distribution d'eau froide que s'agissant de l'obligation d'y inclure les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative telles résultant de la loi ELAN (article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- à cette fin, ordonner, par application de l'article 145 du code de procédure civile une expertise, aux frais du syndicat des copropriétaires, l'Expert recevant pour mission de :
* se rendre sur place, [Adresse 3] à [Localité 5] et visiter les lieux,
* établir une nouvelle grille de répartition des tantièmes généraux de charges respectant le critère de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la superficie des lots de copropriété de l'immeuble,
* déterminer en fonction de cette nouvelle répartition le trop-perçu de charges dont est, éventuellement, redevable le syndicat des copropriétaires envers la requérante pour la période non prescrite, soit dans les cinq années qui précèdent l'exploit,
* faire les comptes entre les parties,
* établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre, dire que l'Expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile et qu'en cas d'application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, il s'assurera que la conciliation des parties a fait l'objet d'un protocole d'accord portant la mention de leur désistement d'instance et d'action,
* dire qu'à défaut, l'Expert déposera son rapport au greffe dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle il aura été informé de la consignation,
* dire qu'en cas d'empêchement de l'Expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ;
- ordonner le recalcul des charges de copropriété dont le paiement est sollicité par le syndicat des copropriétaires ;
- désigner un expert judiciaire afin de procéder à ce recalcul ;
- rejeter toute autre demande.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation et aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 12 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.
Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; que sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture et que sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du même code dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue, que la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ; que si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout et que l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 28 juin 2024.

Le 25 novembre 2024 par le RPVA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] a notifié des conclusions aux fins de réouverture des débats et de rabat de l’ordonnance de clôture, soit 5 mois après l’ordonnance de clôture, sans justifier d’une cause grave qui se serait révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Par message RPVA du 17 décembre 2024, Mme [F] [Z] s’est opposé à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formulée par le demandeur.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 28 juin 2024.

Dès lors, les conclusions notifiées par le RPVA le 25 novembre 2024 par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que les pièces nouvelles numérotées de 07 à 10 visées par ces conclusions seront déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Sur la demande de déclarer non écrite la clause de répartition des charges d’eau froide prévue par le règlement de copropriété et la demande de réécriture de cette clause

L’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de cette loi et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ; que lorsque le juge, en application de l'alinéa premier de cet article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition et cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

L’article 10 de la même loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le même article dispose que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le même article ajoute que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 30 juin 2005 versé aux débats par Mme [F] [Z] dispose en page 28 concernant la répartition des charges d’eau froide « La distribution d’eau froide constitue un élément commun dont la charge est répartie en fonction du critère utilité suivant la méthode 'ancienne et traditionnelle aux tantièmes de copropriété et en tenant compte de l’affectation des lots ».

Mme [F] [Z] ne démontre en quoi cette clause est contraire à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et se limite à affirmer que ses termes sont contradictoires.

En outre, Mme [F] [Z] ne rapporte pas la preuve de l’existence de fait de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative au sein de la copropriété.

De plus, il n’appartient pas au juge de réécrire les clauses du règlement de copropriété, son office ne lui permettant que de déclarer non écrite les clauses de ce règlement en application de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, Mme [F] [Z] sera déboutée de sa demande de déclarer non écrite la clause de répartition des charges d’eau froide prévue par le règlement de copropriété et de sa demande de réécriture de cette clause ainsi que de sa demande subséquente d’expertise judiciaire.

Sur la demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété de Mme [F] [Z]

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] verse aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2019 et 05 septembre 2019 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 et du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2020 ;
- le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire du 23 septembre 2020, du 05 octobre 2020, du 12 novembre 2020 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 05 octobre 2021 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 18 janvier 2023 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;
- le relevé de charges 2016 et les appels de fonds daté du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2023 ;
- un décompte des sommes du 1er janvier 2010 au 28 mars 2023 ainsi que des extraits du grand livre pour les exercices 2017 au 1er janvier 2020.

Mme [F] [Z] ne rapporte pas la preuve que le lot dont elle est propriétaire a changé de caractéristiques notamment concernant l’accès à l’eau froide, la note de synthèse d’expertise judiciaire qu’elle produit aux débats (pièce n°14) établissant au contraire que ce lot n’a subi aucune modification.

Dès lors, la clé de répartition des charges n’est pas remise en cause.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats après déduction des frais divers de relance, mise en demeure, et frais occasionnés pour le recouvrement forcé que Mme [F] [Z] est débitrice de la somme totale de 4 082,46 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 29 juin 2017 au 1er janvier 2023 appel du 1er trimestre 2023 inclus.

En conséquence, Mme [F] [Z] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] la somme totale de 4 082,46 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 29 juin 2017 au 1er janvier 2023 appel du 1er trimestre 2023 inclus arrêtées au 28 mars 2023.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] ne détaille pas les frais couverts par la somme de 416,96 euros qu’il réclame sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ne verse aux débats aucun justificatif de frais de recouvrement engagés dans un temps proche de la délivrance de l’assignation introductive d’instance du 20 avril 2023, les pièces versées aux débats et notamment les lettres de relance et mises en demeure étant antérieures à l’année 2021, dont le caractère nécessaire n’est pas démontré.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de Mme [F] [Z].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [F] [Z] a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens, avec distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,