TJ 93008, 12 mai 2025, RG 24/09367

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/09367
N° Portalis DB3S-W-B7I-2BHT

Minute :

S.C.I. FONCIERE 01/2003
Représentant : Me David BENSADON, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : P074

C/

Madame [J] [R] née [G]
Monsieur [Y] [R]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME BENSADON
Copie délivrée à :
M. Et MME [R]
Le 12 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mai 2025

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière FONCIERE 01/2003 ayant son siège social au [Adresse 4], représentée par Maître David BENSADON, avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [Y] demeurant au [Adresse 3], non comparant

Madame [R] [J] née [G] demeurant au [Adresse 3], non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 novembre 2010, la société civile immobilière Foncière 01/2003 a donné à bail à M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8] (93) (lot 6, parking 26), pour des loyers mensuels de 662,86 et 69,51 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 732,37 euros.

Par jugement rendu le 15 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de résiliation du bail et condamné solidairement les locataires à payer la somme de 1 444,90 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 8 août 2022, échéance du mois de juillet 2022 incluse.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, le 7 mai 2024, la société civile immobilière Foncière 01/2003 a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 16 311,94 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 9 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 décembre 2024, puis mise en délibéré au 4 février 2025. A cette date, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de production aux débats par le demandeur du précédent jugement mentionné sur le décompte ainsi que d'un nouveau décompte clair et précis.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2025.

A cette date, la société civile immobilière Foncière 01/2003, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
- l'expulsion de M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G], sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
- la capitalisation des intérêts ;
- le transport et la séquestration des meubles ;
- l'autorisation de conserver le dépôt de garantie ;
- et la condamnation de M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] :
- au paiement de la somme actualisée de 6 647,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité journalière d'occupation de 36,16 euros,
- au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement de la loi du du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1224 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ajoute avoir été contrainte d'appliquer un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de septembre 2023 d'un montant de
1 910,72 euros avec récente régularisation, que les premiers impayés remontent à l'année 2012 et que l'indemnité d'occupation est calculée en tenant compte du montant du loyer et de la provision sur charges majorés de 10%. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. Le demandeur est autorisé à produire par note en délibéré un décompte clair et précis reprenant le montant de la dernière condamnation, avant le 28 mars 2025.

Cités à l'étude du commissaire de justice, M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] ne comparaissent pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

Aucune note en délibéré n'est parvenue au tribunal avant le 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Foncière 01/2003 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 novembre 2010 contient une clause résolutoire en son article 9 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 16 311,94 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail et mentionné au commandement. Il convient par ailleurs de noter qu'à la date du 7 mai 2024, seule la somme de 5 822,18 euros était exigible.

Le commandement est néanmoins demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 juillet 2024.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, du dépôt de garantie et du SLS, la somme de 5 561,93 euros à la date du 31 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] seront donc condamnés au paiement de cette somme de 5 561,93 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal au jour du présent jugement, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de ces éléments, M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées et non majorés, à compter du 1er août 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux. Au 31 juillet 2024, les montants des loyers et de la provision sur charges s'élèvent à 775,52 et 81,33 euros et 168 euros.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [Y] [R] et Mme [J] [R] née [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière Foncière 01/2003 les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,