TJ 93008, 12 juin 2025, RG 24/04272

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/04272 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCZJ
N° de MINUTE : 25/00791

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice HELLO SYNDIC, pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0020

C/

DEFENDEURS

Monsieur [F] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté

Monsieur [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté

Monsieur [J] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé non contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 16 avril 2024 et 25 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a assigné M. [B] [W], M. [F] [N] et M. [J] [N] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- condamner les consorts [N] et [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 10 171,13 euros au titre des charges de copropriété dues au 13 mars 2024 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 05 avril 2023, et sur le surplus à compter de l'assignation ;
- condamner les consorts [N] et [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 188,49 euros au titre du remboursement des frais ;
- condamner les consorts [N] et [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner les consorts [N] et [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 2 588,49 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive des consorts [N] et [W] ;
- condamner les consorts [N] et [W] aux entiers dépens.

M. [B] [W], M. [F] [N] et M. [J] [N] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 12 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

M. [B] [W] a été assigné par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’a pas constitué avocat.

M. [F] [N] a été assigné par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’a pas constitué avocat.

M. [J] [N] a été assigné par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024 ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’a pas constitué avocat.

En conséquence, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu'elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d'un immeuble ne peut faire l'objet d'une mutation cadastrale, si l'acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n'a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, le demandeur sollicite la condamnation conjointe des défendeurs de sorte qu’il doit rapporter la preuve de sa créance à l’encontre de chacun, dans la limite du droit de propriété de chaque défendeur sur les lots 14 et 133 au titre desquels le demandeur réclame des charges de copropriété arrêtées au 13 mars 2024.

A l’appui de sa demande, pour prouver le droit de propriété de chacun des défendeurs, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] produit une matrice cadastrale dont la date d’édition n’est pas mentionnée et qui indique une mise à jour en 2023.

La matrice cadastrale est un document fiscal produite annuellement et donne la situation de l'information au 1er janvier de l'année considérée de sorte qu’elle est insuffisante pour rapporter la preuve de la propriété d’un immeuble, une telle preuve ne pouvant que résulter de l’acte d’acquisition de l’immeuble complété de la fiche de l’immeuble ou de la fiche de propriétaire délivrée par les services de la publicité foncière.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ne verse aucune autre pièce de nature à établir la réalité et l’étendue du droit de chacun des défendeurs sur les lots 14 et 133 pour lesquels il réclame le paiement de charges de copropriété.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande de paiement de charges de copropriété à l’encontre des défendeurs.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sera débouté de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 13 mars 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [B] [W], M. [F] [N] et M. [J] [N].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,