TJ 93008, 10 juin 2025, RG 25/01871

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 25/01871 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WQ4

Minute : 25/00671

Syndic. de copro. [Adresse 5]
Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [N] [Z]
Monsieur [M] [F] [Z]
Madame [P] [Z]
Madame [V] [Z]
Monsieur [X] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Benjamin JAMI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [N] [Z]
Monsieur [M] [F] [Z]
Madame [P] [Z]
Madame [V] [Z]
Monsieur [X] [Z]

Le

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge du tribunal de proximité assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge du tribunal de proximité, assisté de Madame Stéphie BOULATE, adjointe administrative faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 5]
Représenté par son syndic le cabinet HOMELAND
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [Z]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 8]
non comparante ni représentée

Monsieur [M] [F] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 11]
comparant en personne

Madame [P] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 11]
non comparante ni représentée

Madame [V] [Z]
[J] [S] [I]
[Adresse 4]
[Localité 11]
non comparante ni représentée

Monsieur [X] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 11]
non comparant ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 30 janvier et 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] a fait assigner Madame [N] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts :
- La somme de 6.063,58 euros au titre des charges de copropriété exigibles dues au 4e trimestre 2024 inclus,
- La somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- La somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que la dette de charges s’élève à 5.055,78 euros, et précise réclamer la somme de 1.007,80 euros au titre des frais de recouvrement.

Madame [N] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu.

Monsieur [M] [Z] comparaît en personne. Il expose que les charges sont élevées car l’immeuble est visé par un arrêté de péril depuis 2013. Il sollicite le rejet des demandes et indique ne pas avoir de justificatif du montant de la dette.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit rapporter la preuve du paiement libératoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] verse aux débats :
- Le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [N] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z] sont propriétaires des lots n° 3 et 9 représentant respectivement 190/10.000e et 9/10.000e,
- Les appels de fonds,
- Les procès-verbaux d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,
- Le contrat de syndic,
- Le règlement de copropriété mentionnant une clause de solidarité,
- Le décompte de la créance

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de l’existence de sa créance.

A l’inverse, Monsieur [M] [Z] ne produit aucun élément de nature à contester les pièces visées, dont il affirme ne pas avoir eu connaissance alors qu’elles étaient jointes à l’assignation.
Il ne prouve pas davantage avoir effectué des paiements qui l’auraient libéré de son obligation.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [N] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z] demeuraient redevables, à la date de l'assignation, 4e trimestre 2024 inclus, de la somme de 5.055,78 euros.

Madame [N] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z], ne comparaissant pas et ne soulevant aucun moyen tendant à contester leur dette, seront solidairement condamnés à verser la somme de 5.055,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais de suivi de procédure

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées et les honoraires particuliers du syndic pour saisir le commissaire de justice et l'avocat s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] ne justifie que d’une mise en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, dont le coût est de 5,50 euros, et d’une note d’honoraires d’avocats dont le coût entre dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile qui sera examiné infra.

Madame [N] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z] seront donc condamnés à verser la somme de 5,50 euros au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] n'apporte pas la preuve d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de co-propriété, se contentant d'affirmer que sa trésorerie souffrirait de la situation, mais ne présentant aucune pièce au soutien de cette allégation.

La demande de condamnation en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [N] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] a nécessairement exposé des frais pour recouvrer sa créance, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [N] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [P] [Z], Madame [V] [Z] et Monsieur [X] [Z] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS