TJ 93008, 12 mai 2025, RG 24/05460

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Adresse 9]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05460
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZO74

Minute :

Madame [G] [B] [C] épouse [K] et
Monsieur [T] [J] [K]
Représentant : Me Sophie ROYER, avocat au barreau
de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB138

C/

Monsieur [F] [R] [A] [N]

Monsieur [H] [V] [S] [U]
Représentant : Maître Rachid HASSAINE, avocat
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ROYER
Copie, dossier, délivrés à :
Me HASSAINE
Copie délivrée à :
M. [A] [N]
Le 12 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mai 2025

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [G] [B] [C] épouse [K] et Monsieur [T] [J] [K], demeurant tous deux [Adresse 4],
Représentés par Maître Sophie ROYER, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [R] [A] [N], demeurant [Adresse 5]
Non comparant

Monsieur [H] [V] [S] [U], demeurant [Adresse 5]
Représenté par Maître Rachid HASSAINE de la SELASU SALIH AVOCAT, du Barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 19.09.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-010973, AJ Totale

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er juin 2013, Mme [G] [B] [K] née [C] et M. [T] [J] [K] ont donné à bail à M. [H] [E] [S] [D] et M. [F] [R] [A] [N] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 515 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

M. [H] [E] [S] [D] est décédé le 2 juillet 2023.

Les bailleurs ont ensuite fait assigner M. [F] [R] [A] [N] et M. [H] [V] [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 15 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024, puis mise en délibéré au 4 février 2025. A cette date, la réouverture des débats a cependant été ordonnée aux fins de recueil des observations du demandeur sur l'application des dispositions de l'article 455 du code civil et sur le fondement de la demande de résiliation du bail à l'égard de M. [A].

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2025.

A cette date, Mme [G] [B] [K] née [C] et M. [T] [J] [K], représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
l’expulsion de M. [F] [R] [A] [N] et M. [H] [V] [S] [U] ;
et la condamnation de M. [F] [R] [A] [N] et M. [H] [V] [S] [U] :
au paiement de la somme actualisée de 10 968 euros,
au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,
au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles
et solidairement aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Ils exposent, sur le fondement des articles 14 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [A] [N] a quitté les lieux sans délivrer congé et que le fils de M. [H] [E] [S] [D] occupe les lieux sans justifier avoir droit au transfert du bail et sans régler les loyers. Ils ajoutent que les travaux dont se prévaut M. [S] [U] sont des travaux de confort qui ont été effectués sans autorisation des bailleurs, contestent l'existence de loyers de 900 euros et s'opposent à l'octroi de délais et aux demandes reconventionnelles. Ils ajoutent, concernant les dispositions de l'article 555 du code civil, que les travaux n'ont pas été autorisés par le bailleur, qu'ils visent à ajouter une pièce modifiant la superficie de l'appartement, que cette pièce n'est pas mentionnée au cadastre et qu'ils vont procéder à la destruction de celle-ci. Ils précisent enfin que rien ne démontre que les factures produites concernent les travaux en question.

Cité par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [F] [R] [A] [N] ne comparaît pas.

M. [H] [V] [S] [U] comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l'audience et sollicite :
le rejet des demandes formées par les bailleurs ;
la constatation du transfert du bail à son profit ;
la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 13 200 euros au titre du remboursement des travaux effectués dans les lieux ;
la compensation avec la dette locative ;
à titre subsidiaire, des délais de 36 mois pour régler la dette.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 555 du code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il est le fils de l'un des locataires en titre, qu'il occupe le logement depuis 2016 et qu'il a entrepris de nombreux travaux avec l'accord des bailleurs. Il soutient qu'en l'absence d'accord, les bailleurs auraient versé aux débats un écrit ou une plainte, que le chantier a duré un mois et qu'il avait pour objectif de faire cesser les causes d'humidité et d'insalubrité de l'appartement. Il ajoute pouvoir faire état d'une assurance et que l'épouse du locataire décédé réside dans les lieux depuis plusieurs années avec son fils.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

En l'espèce, une attestation d'hébergement [Localité 7] datée de 2016 n'est pas de nature à démontrer que M. [S] [U] réside dans les lieux loués depuis l'année 2016. En outre, la production aux débats de deux factures d'électricité au nom de M. [S] [U] datées du mois d'avril 2023 pour un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 10] ne suffit pas à démontrer que M. [S] [U] vivait avec son père depuis plus d'un an au jour de décès. Au surplus, il n'est pas démontré que l'épouse du locataire décédé vit dans les lieux et M. [S] [U] n'a pas qualité pour demander un transfert de bail au profit de cette dernière. Par ailleurs, il n'est pas contesté que M. [F] [R] [A] [N] a abandonné les lieux.

En conséquence, la demande aux fins de constatation du transfert de bail au profit de M. [H] [V] [S] [U] sera rejetée et il sera constaté que le contrat de bail est donc résilié.

M. [H] [V] [S] [U] occupe donc les lieux sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée. En revanche, M. [F] [R] [A] [N] ayant abandonné les lieux, la demande d'expulsion formée à son égard sera rejetée.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Par ailleurs, il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, il ressort suffisamment du procès-verbal de recherches infructueuses délivré le 15 mai 2024 que M. [A] [N] a abandonné le logement depuis au moins cette date. N'occupant plus les lieux, il ne saurait par ailleurs être tenu au règlement d'une indemnité d'occupation. Il est en outre démontré que M. [S] [U] occupe les lieux loués sans droit ni titre depuis le décès de son père. Il ne saurait, quant à lui, être tenu au paiement d'une indemnité d'occupation avant le décès de son père dès lors qu'il était nécessairement hébergé par le locataire en titre avant cette date.

Le bailleur produit un décompte aux termes duquel le loyer n'est plus réglé depuis le mois de juin 2023, pour un montant total de 10 968 euros, mois de décembre 2024 inclus.

En conséquence, M. [A] [N] sera condamné à régler la somme de 878 euros, correspondant à l'échéance contractuelle du mois de juin 2023 et à la régularisation de charges de l'année 2022.

M. [A] [N] et M. [S] [U] seront en outre condamnés au paiement de la somme de 5 690 euros, correspondant aux loyers et aux provisions sur charges des mois de juillet 2023 à avril 2024 inclus et à la régularisation de charges de l'année 2023 ou aux indemnités d'occupation correspondantes.

Enfin, M. [S] [U] sera condamné au paiement de la somme de 4 400 euros, correspondant aux indemnités d'occupation pour les mois de mai à décembre 2024 inclus.

M. [H] [V] [S] [U] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de l'impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

III – Sur la demande de remboursement du coût des travaux

L'article 555 du code civil prévoit que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles et sont étrangères au cas où les travaux exécutés, s'appliquant à des ouvrages préexistants avec lesquels ils sont identifiés, ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations. Par ailleurs, l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

En l'espèce, il ressort des pièces produites et notamment du courrier du 21 mars 2024 que les travaux ont été entrepris antérieurement au décès de M. [H] [E] [S] [D], locataire en titre. Or, il n'est pas démontré que le propriétaire avait donné son accord. A cet égard, l'absence de plainte ou d'écrit n'est pas de nature à démontrer l'existence d'un accord, même tacite, du bailleur. En outre, il n'est pas démontré que les travaux entrepris avaient pour objectif de remédier à l'insalubrité des lieux dès lors qu'aucun élément n'atteste de cette insalubrité avant la réalisation des travaux. Par ailleurs, les propriétaires des lieux ont indiqué, à la dernière audience, qu'ils allaient procéder à la destruction des constructions nouvelles et M. [S] [U] n'est pas fondé à solliciter une indemnisation de frais engagés pour des travaux réalisés pour le compte du locataire.

En conséquence, la demande de remboursement formée par M. [S] [U] sera rejetée.

III – Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [S] [U] n'est pas locataire. Il ne peut donc bénéficier que des délais prévus à l'article 1343-5 du code civil. M. [S] [U] ne justifie cependant ni de ses revenus, ni de sa situation familiale, financière et professionnelle.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par M. [S] [U] sera rejetée.

IV – Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [H] [V] [S] [U] étant seul resté dans les lieux, il apparaît équitable qu'il supporte seul la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [G] [B] [K] née [C] et M. [T] [J] [K], M. [H] [V] [S] [U] sera condamné à leur payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,