TJ 93008, 12 mai 2025, RG 24/06994

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06994
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXTY

Minute : 534/25

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [G] [I]
Représentant : Me Tristan HANVIC, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

Monsieur [Y] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL KACEM ET CHAPULUT
Copie, dossier, délivrés à :
ME HANVIC
Copie délivrée à :
M. [Z]
Le 22 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mai 2025

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée OSICA, dont le siège social est situé [Adresse 4]
Représentée par Maître Lucien MAKOSSO, Avocat au Barreau du Val-de-Marne, substituant la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de Paris
D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître Tristan HANVIC, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 10.10.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-011335, AJ totale

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 août 2018, la société anonyme d'HLM CDC Habitat Social, anciennement dénommée Osica, a donné à bail à Mme [G] [I] et M. [Y] [Z] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] (93) ([Adresse 9]), pour un loyer mensuel de 494 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 494 euros.

Par ordonnance rendue le 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référés, a notamment condamné les locataires à régler au bailleur la somme de 8 681,40 euros, terme de mai 2023 inclus, décompte arrêté au 5 juin 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 janvier 2024, la société anonyme d'HLM CDC Habitat Social a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 14 911,76 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [G] [I] et M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 15 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2025.

A cette date, la société anonyme d'HLM CDC Habitat Social, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [G] [I] et M. [Y] [Z] ;
- le transport et la séquestration des meubles ;
- et la condamnation solidaire de Mme [G] [I] et M. [Y] [Z] :
- au paiement de la somme actualisée de 17 752,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement en l'absence de reprise du paiement du loyer courant.

Mme [G] [I], comparaît représentée. Elle se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l'audience. Elle demande :
- à titre principal, à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l'arriéré ;
- à titre subsidiaire, l'octroi d'un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;
- le rejet de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1228 du code civil, 7, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, qu'elle est aide-soignante et perçoit entre 1 600 et 2 200 euros par mois, que son concubin perçoit une pension d'invalidité de 1 149 euros par mois, que sa fille de 14 ans vit avec eux et qu'elle souffre d'un cancer. Elle fait en outre valoir qu'elle a repris le paiement du loyer courant par un versement de 1 000 euros effectué le 6 mars 2025.

Cité à l'étude du commissaire de justice, M. [Y] [Z] ne comparaît pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 12 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 août 2018 contient une clause résolutoire en son article 3 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 14 911,76 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 mars 2024.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [I] et M. [Y] [Z] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (376,56 € + 25€ + 175,46€), la somme de 17 175,37 euros à la date du 4 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Le bail conclu le 22 août 2018 contient une clause de solidarité en son article 1er.

Mme [G] [I] et M. [Y] [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 17 175,37 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu des revenus perçus par les locataires et du paiement allégué de 1 000 euros effectué le 6 mars 2025, Mme [G] [I] et M. [Y] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mars 2025 jusqu'à leur départ définitif des lieux.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [G] [I] et M. [Y] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM CDC Habitat Social les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,