TJ 93008, 12 mai 2025, RG 24/09160

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09160
N° Portalis DB3S-W-B7I-2ALP

Minute :

Madame [M] [X]
Représentant : Me Sigride BANY, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : L258

C/

Monsieur [B] [R]
Représentant : Me Alienor SAINT-PAUL, avocat
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 39

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BANY
Copie délivrée à :
Me SAINT-PAUL
Le 12 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mai 2025

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 10],
Représentée par Maître Sigride BANY, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 6] - [Localité 10],
Comparant en personne, assisté de Maître Alienor SAINT-PAUL, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 20.11.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-013764, AJ Totale

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 septembre 2015, Mme [M] [X] a donné à bail à M. [B] [R] un local à usage d'habitation et une cave situés au [Adresse 6] à [Localité 10] (cave 17), pour un loyer mensuel de 780 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 780 euros.

Le 9 avril 2024, Mme [M] [X] a fait délivrer un congé pour vente.

Des loyers étant demeurés impayés, le 16 avril 2024, Mme [M] [X] a par ailleurs fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 190,95 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 12 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette date, Mme [M] [X], représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Elle demande :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation, à titre principal, par l'effet du congé pour vente et, à titre subsidiaire, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ;
l’expulsion de M. [B] [R] ;
la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et du bénéfice de la trêve hivernale ;
l'autorisation de conserver le dépôt de garantie ;
et la condamnation de M. [B] [R] :
au paiement de la somme actualisée de 11 214,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 922,97 euros,
au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles
et aux dépens, comprenant le coût du congé pour vente et du commandement de payer.

Elle expose, sur le fondement de la loi du du 6 juillet 1989, que le congé pour vente est arrivé à échéance et que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ajoute que M. [R] fait preuve d'une extrême mauvaise foi en ne payant plus ses loyers et que le bien immobilier constitue sa retraite. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros mensuels. Elle précise que ses conclusions ont été signifiées à la partie adverse le 18 octobre 2024.

M. [B] [R] comparaît, représenté. Il explique avoir beaucoup de dettes et être conscient qu'il doit quitter son logement. Il dit ne pas être informé de l'existence du congé. Il soutient en outre avoir déposé une demande de logement social. Il demande :
le rejet de la demande de congé ;
le rejet de la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
les délais les plus larges pour quitter les lieux ;
un échéancier de 50 euros par mois pour s'acquitter de sa dette ;
le rejet de la demande de conservation du dépôt de garantie ;
et le rejet de la demande de condamnation au paiement de frais irrépétibles.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 9 février 2024, Mme [M] [X] a délivré à M. [B] [R] un congé pour vente à effet au 20 septembre 2024 contenant une offre de vente du bien loué ainsi qu'une notice d'information. M. [R] n'a pas accepté l'offre de vente.

En conséquence, M. [B] [R] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués depuis le 21 septembre 2024 et son expulsion sera ordonnée.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux ou de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale, prévus respectivement aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution. A cet égard, il convient de préciser que le simple fait de ne pas régler son loyer ou de se maintenir dans les lieux ne caractérise pas la mauvaise foi d'un locataire. Au contraire, ce délai et cette trêve apparaissent nécessaires à M. [B] [R] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [B] [R] reste lui devoir la somme de
10 434,55 euros à la date du 10 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte et déduction faite du montant du dépôt de garantie (780€).

M. [B] [R] n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [B] [R] sera donc condamné au paiement de cette somme de euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil. Au jour de l'audience, les montants du loyer et de la provision sur charges s'élèvent à 862,97 euros et 60 euros.

III – Sur les délais de paiement et de délais pour quitter les lieux

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Aux termes de l'article L412-3 du des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L'article R412-3 du code des procédures civiles d'exécution ajoute que pour l'application des dispositions de l'article L412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, M. [R] a déposé une demande de logement social le 3 mars 2025. Son caractère récent caractérise le manque de diligences de l'occupant en vue de son relogement alors que les impayés remontent au mois de février 2024.

Dès lors, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

En revanche, les justificatifs produits démontrent que M. [R] doit s'acquitter d'amendes pour un montant total d'environ 6 000 euros ainsi que l'existence d'une saisie administrative à tiers détenteur en cours. Sa demande de logement social mentionne la perception d'un revenu mensuel de 1 450 euros et l'absence de personne à charge.

Compte tenu de cette situation, M. [R] sera autorisé à s'acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [B] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [M] [X], M. [B] [R] sera condamné à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,