TJ 93008, 12 mai 2025, RG 24/11673

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 07 52
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11673
N° Portalis DB3S-W-B7I-2MEV

Minute :

S.A. [Adresse 8]
Représentant : Me [X], avocat
au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [Z] [Y]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME DELPLA
Copie délivrée à :
M. [Y]
Le 12 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mai 2025

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. [Adresse 9], dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA du même Barreau

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 11]
Comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date des 28 novembre et 4 décembre 2018 modifiés par avenant conclu le 18 avril 2023, la société anonyme d'HLM CDC Habitat social, venant aux droits de la société OSICA, a donné à bail à M. [Z] [Y] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 13] (93) ([Adresse 12]).

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référés, a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail, constaté l'existence d'une contestation sérieuse concernant la demande de prononcé de la résiliation du bail et condamné à titre provisionnel M. [Y] à payer au bailleur la somme de
3 848,04 euros, selon décompte arrêté au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, le 7 août 2024, la société anonyme d'HLM CDC Habitat social a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 7 004,94 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette date, la société anonyme d'HLM CDC Habitat social, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
l’expulsion de M. [Z] [Y] ;
et la condamnation de M. [Z] [Y] :
au paiement de la somme actualisée de 14 439,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,
au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles
et aux dépens, comprenant le coût des commandements et de l'assignation.

Elle expose que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus et qu'il n'a réglé aucune somme pendant un an avant un paiement de 1 500 euros le 7 février 2025. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

M. [Z] [Y] comparaît. Il explique qu'il a eu un accident de travail et n'a pas perçu de salaire pendant quatre mois. Il soutient qu'il effectue des règlements par chèques depuis le mois de novembre 2024. Il indique qu'il a quatre enfants et perçoit 2 100 euros par mois depuis qu'il a repris le travail. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Les parties sont autorisées à produire, par note en délibéré, tout justificatif du montant de la dette avant le 28 mars 2025.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

Aucune note en délibéré n'est parvenue à la juridiction avant le 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 14] par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM CDC Habitat social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les baux conclus les 28 novembre et 4 décembre 2018 modifiés par avenant conclu le 18 avril 2023 contiennent une clause résolutoire à l'article 3 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 7 004,94 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail et mentionné au commandement.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 488 du code de procédure civile dispose en outre que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (146,58€ + 366,57€), la somme de 14 292,84 euros à la date du 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

M. [Z] [Y] n'apporte aucun élément de nature à démontrer l'existence de règlements pour les mois de novembre 2024 à mars 2025.

M. [Z] [Y] sera donc condamné au paiement de cette somme de 14 292,84 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de préciser que l'ordonnance rendue le 23 janvier 2024 n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne s'impose pas au juge du fond saisi des mêmes fins.

III – Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que M. [Y] a repris le paiement du loyer par un versement de 1500 euros effectué le 7 février 2025.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [Z] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mars 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM CDC Habitat social les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,