TJ 93008, 11 juin 2025, RG 25/00412

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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N° RG 25/00412 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TUP

Minute : 25/

S.C.I. FMJ
Représentant : Maître Sébastien BENA de l’AARPI Association d’avocats Guilbaud Béna, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0992

C/

Monsieur [D] [M]
Madame [F] [N]

Copie exécutoire délivrée à :
Maître Sébastien BENA

Copies certifiées conformes délivrées à :

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 11 juin 2025

Ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame TRUSSARDI Marianne, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Madame Hélène DUBREUIL, en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FMJ
[Adresse 1]
représentée par Maître Sébastien BENA de l’AARPI Association d’avocats Guilbaud Béna, avocats au barreau de PARIS,

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [N]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2021, la SCI FMJ a donné à bail à Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 850 euros, et 50 euros de provision sur charges.
Le 23 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 12432 euros au titre des loyers et charges impayés .
Par acte d’huissier en date du 28 janvier 2025, la SCI FMJ a assigné en référé Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [D] [M] et Madame [F] TORRES DA SILVAsolidairement au paiement des sommes suivantes :
* 16032 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 31 janvier 2025, échéance de février 2025 incluse ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 janvier 2025.
A l'audience du 10 avril 2025, la SCI FMJ, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 10 septembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12432 euros, échéance de septembre 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N], bien que régulièrement assignés en l'étude de l'huissier, ne sont ni présents ni représentés à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.
Par note en délibéré en date du 10 avril 2025, la SCI FMJ verse aux débats un décompte actualisé au 10 avril 2025 faisant apparaître un solde restant dû de 18.732 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] ont été assignés en l'étude de l'huissier et n'étaient ni présents ni représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 janvier 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2021, du commandement de payer délivré le 23 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 avril 2025 que la SCI FMJ rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 18732 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] le 23 septembre 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2021 à compter du 24 novembre 2024.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 novembre 2024. Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] au paiement de cette indemnité à compter du 24 novembre 2024 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 10 avril 2025.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 septembre 2024 et de notification à la préfecture.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] à verser à la SCI FMJ la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande de la SCI FMJ aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2021 entre la SCI FMJ d'une part et Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 novembre 2024, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] à payer solidairement à la SCI FMJ la somme de 18732 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2025 incluse, CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] à payer solidairement à la SCI FMJ l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2025, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] à payer in solidum à la SCI FMJ la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [F] [N] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 septembre 2024 et de notification à la préfecture, RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, DÉBOUTE la SCI FMJ du surplus de ses demandes. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l'ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier. Le greffier Le juge