TJ 61001, 12 juin 2025, RG 25/00151

N° RG 25/00151 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWYJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00151 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWYJ

LE DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [G], munie d'un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 3]

Comparants

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 10 Mars 2025
Première audience : 16 Mai 2025

DÉBATS
Audience publique du 16 Mai 2025.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00151 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWYJ

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société ORNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 29 septembre 2016, pour un loyer mensuel de 437,61€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ORNE HABITAT a fait signifier le 1er juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société ORNE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] devant le Juge des contentieux de la protection d'ALENCON par actes de commissaire de justice en date 10 mars 2025 lui demandant de bien vouloir:
constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 2 septembre 2024,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V],condamner solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] au paiement de l’arriéré locatif d'un montant de 2.017,17€, ainsi qu'au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
L'affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 16 mai 2025.

A l’audience, la société ORNE HABITAT, dûment représentée par Madame [G] munie d'un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.619,43€, montant arrêté au 13 mai 2025. La société ORNE HABITAT ne s'est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.

Lors de l’audience, Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] sont présents. Ils font valoir que Monsieur [N] [Z] est en arrêt maladie et qu’il va prochainement percevoir des indemnités journalières. Madame [P] [V] travaille une heure par semaine et perçoit 67€ de ressources mensuelles. Ils sont suivis par une assistante sociale qui va effectuer une demande de FSL maintien dans le logement. Le couple a deux enfants à charge. Ils reconnaissent le montant de la dette. Ils souhaitent rester dans le logement et propose de régler 30€ par mois en plus du loyer courant pour apurer leur dette.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'ORNE par voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Le bail conclu le 29 septembre 2016 contient une clause résolutoire (paragraphe « 7 Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2024, pour la somme en principal de 1.531,22€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 septembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La société ORNE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.619,43€ à la date du 13 mai 2025.

Lors l'audience, Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

De sorte que les locataires seront condamnés solidairement à verser à la société ORNE HABITAT cette somme de 1.619,43€.

Sur les délais de paiement :

Par ailleurs, l'article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des éléments du dossier et des débats que Monsieur [N] [Z] est en arrêt maladie et qu’il va prochainement percevoir des indemnités journalières. Madame [P] [V] travaille une heure par semaine et perçoit 67€ de ressources mensuelles. Ils sont suivis par une assistante sociale qui va effectuer une demande de FSL maintien dans le logement. Le couple a deux enfants à charge. Ils ont réglé le loyer en avril et en mai 2025. Ils reconnaissent le montant de la dette. Ils souhaitent rester dans le logement et proposent de régler 30€ par mois en plus du loyer courant pour apurer leur dette.

La société ORNE HABITAT ne s'est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire dans la mesure où les locataires ont effectué des paiements avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, compte tenu du fait que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, qu'ils ont repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience et du fait que le bailleur ne s’oppose pas au maintien des locataires dans le logement, il convient d'autoriser Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] à se maintenir dans le logement en leur octroyant des délais de paiement de leur dette, selon des modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de rejeter la demande formulée par la société ORNE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS