TJ 69123, 12 juin 2025, RG 21/01939

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/01939 - N° Portalis DB2H-W-B7F-VXTP

Jugement du 12 Juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :
Me Charles FREIDEL - 219
Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS - 359

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 09 Janvier 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [K]
né le 04 Septembre 1960 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON

Madame [G] [C] épouse [K]
née le 11 Décembre 1963 à [Localité 4] (91),
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier LE HAMEAU DES VACQUES sis [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice la société ORALIA REGIE DE L’OPERA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [K] sont propriétaires d’un logement au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis [Adresse 5] à [Localité 6].

Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021, le syndicat a voté une résolution n°69 portant sur la suppression du poste de gardien de l’immeuble, une résolution n°70 portant sur le choix d’un prestataire externe pour assurer uniquement l’entretien ménager de la résidence, outre une résolution n°6 relative à la désignation des membres du conseil syndical et une résolution n°7 portant sur la désignation de Monsieur [K] en qualité de membre suppléant du conseil syndical.

Monsieur et Madame [K] considèrent que ces délibérations encourent la nullité en raison de diverses irrégularités.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, faute d’issue amiable au litige, par assignation du 19 mars 2021, Monsieur [I] [K] et Madame [G] [C] épouse [K] ont fait citer le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier LE HAMEAU DES VACQUES sis [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE DE L’OPERA.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 03 avril 2024, Monsieur et Madame [K] sollicitent qu’il plaise :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,

DIRE et JUGER M. et Mme [I] [K] recevables et bien fondés en leurs demandes,

DECLARER nulles et de nul effet les délibérations n° 6, n° 7, n° 69 et n° 70 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] du 26 janvier 2021 et ANNULER en conséquence lesdites délibérations,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] à verser à M. et Mme [I] [K] la somme de 2.000 € à titre d’indemnité par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [Y] [W], conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 29 juillet 2024, le syndicat de copropriétaires LE HAMEAU DES VACQUES sollicite qu’il plaise :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967,
Vu les pièces,

CONSTATER que lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a procédé à un nouveau vote des membres du conseil syndical remplaçant celui ayant eu lieu lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021,

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la demande tendant à l’annulation des résolutions N°6 et n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 janvier 2021 est devenue sans objet,

DIRE ET JUGER que la décision de supprimer le poste de gardien ne porte ni atteinte à la
destination de l’immeuble, ni atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives,

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la décision de supprimer le poste de gardien pouvait être valablement prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

DIRE ET JUGER que la décision de faire appel à un prestataire extérieur pour l’entretien de l’immeuble pouvait valablement être prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

En conséquence,

REJETER l’intégralité des demandes formulées par Monsieur et Madame [K],

CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 09 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité des résolutions n°6 et n°7 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021 relatives à la désignation des membres du conseil syndical

Sur la délibération n°7 (candidature de Monsieur [K])

Il est établi, au vu des pièces versées au débat, que par courriel du 30 novembre 2020, Monsieur [K] a demandé à faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution portant sur sa candidature « en tant que membre titulaire représentant de l’allée 20 au Conseil syndical en remplacement de Monsieur [B] [M] démissionnaire ».

Il a cependant été soumis au vote des copropriétaires une résolution n°7 portant sur la désignation de Monsieur [K] en qualité de « suppléant allée 20 » et non de titulaire.

Le syndicat soutient qu’il est d’usage que lorsqu’un membre titulaire cesse ses fonctions au conseil syndical, un membre suppléant soit élu en remplacement ; que Monsieur [U], jusqu’ici suppléant pour cette allée 20, était également candidat et qu’il a été élu.

Or, le règlement de copropriété distingue les membres titulaires des membres suppléants.

L’article 28§1 du règlement de copropriété dispose que « l’assemblée générale pourra chaque année désigner neuf délégués qui forment le conseil syndical ».

S’agissant des membres suppléants, son article 28§2 énonce qu’« en cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au Conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent ». Il s’en évince que les membres suppléants ont donc uniquement vocation à remplacer les membres titulaires en cas de cessation définitive de leur fonction.

Le syndicat n’est donc pas fondé à soutenir que le fait que Monsieur [K] soit suppléant correspond à la volonté de respecter l’ancienneté des membres du conseil syndical et non à celle de l’évincer. Le règlement de copropriété ne stipule aucune règle d’ancienneté pour un nouveau mandat. L’article 28§2 précise seulement l’ordre dans lequel les membres suppléants peuvent suppléer les titulaires en cours de mandat et ce, pour la seule durée du mandat en cours, jusqu’à son terme.

Le syndicat n’est pas davantage fondé à soutenir que la demande d’annulation des requérants est sans objet dès lors que nouvelles élections ont eu lieu avec une candidature de Monsieur [K] qui a été régulièrement rejetée. Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021 les membres du conseil syndical ont été désignés « pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu’à l’assemblée qui sera amenée à statuer sur la nouvelle désignation du syndic », le syndic ayant été désigné pour une durée allant du 26 janvier 2021 au 30 juin 2021. Les mandats des membres du conseil syndical élus le 26 janvier 2021 arrivaient donc à échéance le 30 juin 2021. L’élection des membres du conseil syndical qui s’est tenue lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2021 n’a donc pas pu se substituer à celle qui s’est tenue lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021.

Il est donc établi qu’au regard des stipulations du règlement de copropriété, Monsieur [K] s’est trouvé irrégulièrement privé de la possibilité de candidater au poste de membre titulaire. La résolution n°7 querellée encourt ainsi la nullité, qui sera prononcée.

Sur la délibération n°6 (vote bloqué)

Monsieur [K] ayant été privé irrégulièrement de la possibilité de candidater en tant que titulaire pour l’allée 20, l’élection du candidat concurrent à ce même poste, Monsieur [U], est irrégulière.

La délibération n°6 par laquelle Monsieur [U] a été élu titulaire encourt ainsi la nullité, qui sera prononcée, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens surabondants exposés à l’appui de cette demande de nullité.

Sur la nullité des résolutions n°69 et n°70 relatives à la suppression du poste de gardien et au recours à un prestataire externe pour le ménage

En vertu de l’article 26 alinéas 1 à 3 du règlement de copropriété « le syndic fait assurer les services communs de la copropriété par un gardien et, éventuellement tout autre personnel (…) » et « Ce personnel habite dans les locaux spécialement affectés à cet effet. ».

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de supprimer le poste de gardien de l’immeuble est prise à la majorité de l’article 26. Elle doit cependant être prise à l’unanimité lorsque cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Les résolutions n°69 et 70 ont conduit à la suppression du poste de gardien au sein de la copropriété [Adresse 5] et à la signature d’un contrat d’entretien avec un prestaire extérieur pour le remplacer.

La résolution n°69 portant sur la suppression du poste de gardien a été prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution n°70 portant sur le contrat d’entretien confié à un prestataire extérieur a été adoptée à la majorité de l’article 24.

Monsieur et Madame [K] considèrent que la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives de sorte que la résolution n°69 aurait dû être votée à l’unanimité.

Sur ce,

Aux termes de l’article 26 susvisé du règlement de copropriété, les services communs de la copropriété sont assurés par un gardien qui loge sur place, outre éventuellement tout autre personnel. Le gardien, dont la mission est le gardiennage de l’immeuble, outre différents services communs de la copropriété, assure une permanence au profit des copropriétaires puisque, logeant sur place, il est présent en permanence. Il peut être secondé par « tout autre personnel », mais non remplacé comme le soutient à tort le syndicat puisque l’article 26 du règlement de copropriété mentionne « par un gardien, et éventuellement tout autre personnel ». Le règlement ne prévoit donc pas d’alternative au recours à un gardien qui réside dans les lieux.

La suppression du poste de gardien, sans modification du règlement de copropriété sur ce point, contrevient ainsi aux stipulations du règlement de copropriété. La résolution n°69 encourt ainsi la nullité de ce seul chef.

Surabondamment, il résulte de la fiche de poste du gardien qu’il est chargé d’assurer, entre autres, des heures de permanence, l’entretien des communs, la gestion des bacs à ordure, de prévenir les ascensoristes en cas de panne d’un ascenseur, d’arroser les espaces verts, de ramasser les feuilles mortes, des travaux d’entretien courant comme les changements d’ampoules, le graissage des serrures, le déblaiement en cas de neige, la surveillance, le gardiennage et de rappeler les consignes notamment pour faire respecter la bonne tenue au sein de l’ensemble, ainsi que les dispositions du règlement intérieur. Il apparaît d’évidence que les services communs assurés par le gardien ne peuvent être procurés dans des conditions similaires par un prestataire extérieur : les interventions ne peuvent plus être réalisées avec autant de réactivité, il n’existe plus de service d’accueil des intervenants extérieurs que sont les services de secours ou les entreprises de travaux et la protection des parties communes contre les dégradations causées par les entreprises extérieures n’est plus assurée. Si le syndic peut effectivement se charger de la coordination des entreprises lors des chantiers importants, la copropriété, sans gardien, ne dispose d’aucun service assurant la coordination et la surveillance des travaux de moindre envergure. Au vu du devis de l’entreprise retenue comme prestataire extérieur, certaines prestations ne sont plus assurées comme les interventions sur les gaines techniques du vide ordure, le salage des voies en cas d’enneigement, le nettoyage des allées, l’arrosage des espaces verts (cette dernière prestation n’est pas assurée par l’intervention ponctuelle d’un jardinier). En outre, les prestations de ménage ne sont nécessairement plus assurées à la même fréquence, à telle enseigne que le niveau de propreté des parties communes ne peut plus être garanti comme en présence d’un gardien logeant sur place.

En outre, la présence physique d’un gardien logé sur place participe à la sécurité de l’immeuble.

Divers témoignages de copropriétaires attestent de ce que depuis le départ du gardien, des conducteurs irrespectueux occupent les places de parking de la résidence, que la voie réservée aux secours et camions de déménagement est occupée en permanence par toutes sortes de véhicules, ce qui peut donner lieu à des altercations, que la propreté de la résidence n’est plus la même, que l’on rentre désormais dans la résidence « comme dans un moulin » avec notamment l’intrusion de collégiens dans la copropriété. Le système de portillons d’accès et de fermeture des immeubles par interphone apparaît ainsi insuffisant et en tout cas, non dissuasif. Il entrait justement dans les missions du gardien une mission générale de surveillance, en particulier de l’occupation des places de parking.

La question du standing de la résidence comme l’un des critères d’appréciation des atteintes à sa destination s’avère secondaire dès lors que le propre d’un immeuble d’habitation est de s’y sentir au calme, en sécurité au sein d’un immeuble aux parties communes bien entretenues en termes de propreté. Tel n’est plus le cas de l’ensemble immobilier le HAMEAU DES VACQUES depuis la suppression du poste de gardien. En tout cas, la résidence est située dans le quartier prisé de [8] à [Localité 6], au sein d’un parc arboré avec des arbres classés, éléments qui la classe dans les résidences d’un certain standing et qui justifient de plus fort la présence d’un gardien logé sur place conformément aux stipulations du règlement de copropriété.

En outre, diverses prestations ne sont plus assurées, en particulier les « petites interventions du quotidien » comme le rappelle une copropriétaire dans son témoignage ou alors au prix du recours à des prestataires extérieurs dont les interventions sont facturées, pas toujours à des conditions avantageuses.

En tout état de cause, le seul critère économique ne peut justifier la suppression du poste de gardien, ce d’autant que le recours nécessaire à d’autres prestataires en plus de l’intervenant extérieur pour l’entretien, dont les missions sont limitées, ne peut garantir des économies sur le long terme. Un copropriétaire témoigne d’ailleurs ne pas avoir constaté de baisse de ses charges de copropriété depuis la suppression du poste de gardien.

Il est ainsi établi que la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette atteinte justifie que la suppression du poste de gardien soit votée à l’unanimité conformément à l’article 26 du règlement de copropriété. Ce faisant, la résolution n°69 portant sur la suppression du poste de gardien encourt la nullité pour avoir été adoptée à la majorité de l’article 26. Il convient donc de prononcer la nullité de la résolution n°69 et la résolution n°70 qui en est la suite logique et qui porte sur le contrat d’un intervenant extérieur pour l’entretien.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Le syndicat, qui succombe, sera condamné aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [W] et à payer à Monsieur et Madame [K], ensemble, la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS