TJ 75056, 11 juin 2025, RG 24/01376

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Jean-bernard LUNEL

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Philomène CONRAD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/01376 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35SD

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDERESSE
S.A.S. PATLOG, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0924

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1958

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 202402 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 11 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01376 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35SD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2007 à effet du même jour, "l'indivision [R]" a donné à bail à Madame [Y] [L] et à Monsieur [K] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] (immeuble sur cour, 1er étage porte face) à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 220 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Madame [Y] [L] est restée seule titulaire du bail à la suite du départ le 2 août 2011 de Monsieur [K] [E].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mars 2022, la société PATLOG, venant aux droits des anciens bailleurs, a notifié à Madame [Y] [L] un congé pour motif légitime et sérieux à raison de "l'exécution de gros travaux dans les parties communes et privatives de l'immeuble en vue de sa rénovation" à effet au 15 novembre 2022.

Madame [Y] [L] a contesté le congé par lettre de son conseil du 7 novembre 2022 et en dépit d'une sommation de quitter les lieux du 21 décembre 2022 n'a pas libéré le logement.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la société PATLOG a fait assigner Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux,
- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour impayé,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- ordonner la vente et à défaut la destruction ou la donation à une association caritative des meubles et objets mobiliers laissés sur place,
- condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer outre les charges jusqu'à la libération des lieux et ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 25 septembre 2024, la société PATLOG, représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les termes de son assignation et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, elle expose au visa de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 avoir obtenu l'autorisation des services de l'urbanisme pour réaliser d'importants travaux de rénovation et de restructuration de l'immeuble qui ne peuvent être entrepris qu'en milieu inoccupé et que le logement loué à Madame [Y] [L] sera partiellement détruit avec l'installation d'un ascenseur.

Elle estime que le motif légitime et sérieux du congé est ainsi parfaitement caractérisé et affirme qu'à la date de la dernière reconduction du bail le 16 novembre 2019, l'immeuble était toujours détenu pour partie par des personnes physiques, de sorte que le contrat de location a été reconduit pour une durée de trois années et que le congé a donc été délivré pour la bonne date. Elle ajoute qu'en tout état de cause le congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Elle justifie sa demande subsidiaire de résiliation du bail, en application notamment des articles 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, par les retards récurrents de la locataire dans le paiement du loyer.

Enfin, elle considère que la locataire n'établit l'existence d'aucun préjudice.

Madame [Y] [L], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l'audience, aux termes desquelles elle a conclu à la nullité du congé et au débouté des demandes ainsi qu'à la condamnation de la société PATLOG à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande de nullité, elle fait valoir en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 qu'à la date de la dernière reconduction tacite du bail, l'immeuble était détenu pour deux tiers en pleine propriété par une société commerciale de sorte que le contrat de location a été reconduit pour une durée de six années venant à échéance le 15 novembre 2025 et qu'il ne s'agit pas d'un congé donné pour une date prématurée.

Elle conteste le motif du congé en soutenant que la bailleresse ne justifie pas de la nécessité d'évacuer totalement l'immeuble pour y réaliser les travaux projetés qui s'explique uniquement pour des raisons spéculatives et de confort.

Elle reconnaît avoir rencontré momentanément des difficultés pour le paiement des loyers mais affirme avoir depuis régularisé la situation.

Enfin, elle allègue d'un préjudice d'anxiété et moral à raison du comportement frauduleux de la bailleresse qui a cherché à contourner les dispositions protégeant les locataires en cas de rachat d'un immeuble.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l'audience.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 décembre 2024 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être en définitive rendue ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d'expulsion

La société PATLOG fonde sa demande d'expulsion d'une part sur le congé pour motif légitime et sérieux qu'elle a délivré à sa locataire, d'autre part sur sa demande de résiliation du bail qu'elle formulée à son encontre pour impayés.

S'agissant de la demande d'expulsion fondée sur les effets du congé, il ressort de la lecture conjointe des articles 10 et 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, à savoir les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus et les indivisions, et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales.

L'article 10 dispose que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de délais prévues à l'article 15, c'est-à-dire six mois avant l'échéance du bail, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est également de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques, les sociétés civiles immobilières ci-dessus mentionnées et les indivisions, et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales.

Une indivision formée de personnes physiques et d'une personne morale ne peut prétendre bénéficier des dispositions de l'article 13 pour affirmer que le bail s'est trouvé reconduit pour une durée de 3 années et non de 6 années (CA Paris, 6ème ch. B, 23 mars 2006, n°05/00620 : JurisData n° 2006-297323).

En l'espèce, il ressort du contrat de location conclu le 16 novembre 2007 entre l'indivision [R] et Madame [Y] [L] que le contrat prenait effet le même jour pour une durée de 3 ans et qu'à "défaut de renouvellement ou de congé motivé donné dans les conditions de forme et de délai présentés ci-avant, le contrat parvenu à son terme sera reconduit aux conditions antérieures pour une durée de 3 ans pour un bailleur personne "physique" ou "société familiale" et pour une durée de 6 ans pour un bailleur "personne morale". (article I des conditions générales)

Il résulte de la fiche d'immeuble établie par les services de la publicité foncière, versée aux débats par Madame [Y] [L] que par acte du 26 septembre 2018 la SNC PATRIMONIAL a acquis de Madame [R] fille et de ses deux enfants un tiers de la pleine propriété de l'immeuble où est situé le logement donné à bail.

Le 21 décembre 2018 la SNC PATRIMONIAL a procédé à l'acquisition d'un deuxième tiers de Monsieur [R] fils et de ses trois enfants.

Le 30 janvier 2020, le dernier fils [R] a cédé le tiers restant à la SNC PATRIMONIAL, devenue ainsi propriétaire de tout l'immeuble.

La société PATLOG est ensuite venue aux droits de la SNC PATRIMONIAL par l'effet de la transmission universelle de son patrimoine.

Par application des dispositions susvisées, il apparaît que le bail consenti à Madame [Y] [L] pour une durée de trois ans, à effet du 16 novembre 2007, a été tacitement reconduit depuis le 16 novembre 2010, par périodes de trois années et pour la dernière fois le 16 novembre 2019.

À cette date, le bailleur était une indivision formée d'une personne physique, le dernier fils [R] pour un tiers en pleine propriété, et la SNC PATRIMONIAL pour les deux tiers restants.

Dès lors, compte tenu du changement de la qualité du bailleur et au vu de la jurisprudence précitée, il y a lieu de considérer que lors de la dernière tacite reconduction, le contrat de location a été reconduit tacitement, non pas pour trois années, comme le soutient à tort la demanderesse, mais pour six années.

Par conséquent, le contrat de location conclu le 16 novembre 2007 arrive à terme, après tacite reconduction du 16 novembre 2019, le 15 novembre 2025. Il s'ensuit qu'à ce jour Madame [Y] [L] occupe régulièrement le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] puisque le terme de son contrat de bail n'est pas arrivé à échéance.

La demande d'expulsion fondée sur le congé délivré à Madame [Y] [L] le 28 mars 2022 sera donc rejetée, ainsi que les demandes subséquentes de paiement d'une indemnité d'occupation et d'astreinte, et ce sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la validité dudit congé tenant à l'absence alléguée de motif réel et sérieux.

S'agissant ensuite de la demande de résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers à leur échéance, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de location est celle du paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il appartient en application de l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1224, à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, la société PATLOG verse aux débats un décompte locatif faisant apparaître que les loyers ont été réglés en retard à compter du 1er avril 2022, la dette s'élevant au 28 février 2023, date de fin du décompte, à la somme de 1 580,36 euros, ce qui correspond à un peu plus d'un mois de loyer.

Toutefois, la bailleresse reconnaît que la preneuse a depuis régularisé la situation de sorte qu'en l'absence de toute dette locative, et alors que Madame [Y] [L] occupe le logement depuis plus de 16 ans sans qu'il ne soit justifié de l'engagement d'une précédente procédure pour impayés, la violation des obligations contractuelles si elle est avérée n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Dans ces conditions, la société PATLOG sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions des articles 1134 alinéa 1er et 1147 du code civil dans leur version antérieure au 1er octobre 2016, devenus les articles 1103 et 1231-1, que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d'un contractant suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il appartient à Madame [Y] [L] qui invoque l'existence d'une fraude d'en rapporter la preuve. Or, aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que la mention d'une date d'échéance erronée du bail procède d'une mauvaise foi de la bailleresse.

En outre, la défenderesse ne produit aucun élément, tel un certificat médical démontrant une éventuelle dégradation de ses conditions de vie ou un état de stress.

Dès lors, elle ne justifie d'aucun préjudice moral ou d'anxiété de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société PATLOG, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient en équité de condamner la société PATLOG à payer à Madame [Y] [L] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS