TJ 75056, 5 juin 2025, RG 25/00540

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 05/06/2025
à : Me TAHAR Johanna

Copie exécutoire délivrée
le : 05/06/2025
à : Me Christophe LEMAITRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/00540 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZSJ

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEURS
Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1280
Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1280
Madame [L] [H] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1280

DÉFENDERESSE
ASSURECUREUIL [G] 2, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me TAHAR Johanna, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/00540 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZSJ

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 29 juillet 2010, la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 a donné à bail à M. [G] [H], M. [N] [J] et Mme [L] [J] (ci-après les consorts [H] [J]), outre un parking, un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1623,10 euros, et 62 euros de provisions sur charges.
Par lettre du 26 juillet 2024, la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 a informé les consorts [H] [J] que leur nouveau loyer serait de 3256, 29 € pour l'appartement et 169,81 € pour le parking.
Par LRAR du 23 septembre 2014, les consorts [H] [J] ont mis en demeure la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 de leur restituer un trop perçu de loyers à hauteur de 13363,61 € pour avoir révisé le loyer en usant de l'indice du coût de la construction au lieu de l'indice de référence des loyers prévu par les conditions générales du bail.
Par LRAR du 24 octobre 2024, le bailleur a dit inapplicables les conditions générales du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2024 , les consorts [H] [J] ont assigné la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 devant le juge des contentieux de la protection près le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris,
Dans leurs conclusions, les consorts [H] [J] réclament sous le bénéfice de l'exécution provisoire, outre le rejet des prétentions de la défenderesse :
- juger que la révision annuelle du loyer doit être effectuée en fonction de la variation de l'IRL de l'INSEE conformément au bail,
-condamner la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 à leur payer la somme de 15680,44 € correspondant au trop versé,
- condamner la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 à leur payer 2500 euros au titre de sa résistance abusive,
- condamner la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 à verser la somme de 1000 € à chacun de s demandeurs au titre des frais irrépétibles,
- condamner la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Christophe LEMAIRE.

Les demandeurs s'opposent à l'exception de prescription ; la révision n'étant établie et connue qu'au jour où elle est calculable, lors de chaque date anniversaire du bail, la prescription ne court qu'à compter de la date ou le bailleur signale au locataire qu'il procède à la révision du loyer.
Ils invoquent leur qualité à agir, M. [N] [J] et Mme [L] [J] étant désignés dans le bail avec M. [H] en qualité unique de « locataire » et destinataires des courriers de révision.
Ils invoquent la violation par le bailleur de ses engagements contractuels de révision du loyer, qui auraient du conduire à l'application de l'IRL, loin d'une clause d'indexation soumise à l'article L 112-2 du CMF, et en l'absence de toute stipulation des conditions particulières se référant à l'ICC, lesquelles renvoient aux conditions générales et à la stipulation de l'IRL, sans discordance aucune.
Ils récapitulent les versements effectués en fonction d'une révision erronée depuis 2011, le loyer actuel, au terme des révisions successives selon l'IRL, devant se monter à 2825, 10 €.

Dans ses conclusions, la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 demande :
-l'irrecevabilité des demandes, prescrites,
- l'irrecevabilité des demandes de M. [N] [J] et Mme [L] [J] pour défaut de qualité à agir,
- déclarer infondées les prétentions des demandeurs et les débouter e leurs demandes,
- Condamner les consorts [H] [J] à lui verser la somme de 5000 euros chacun au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

La SCI ASSURECUREUIL [G] 2 relève deux fins de non recevoir : la prescription de 5 ans, qui interdit aux demandeur toute action en contestation de l'indice postèrieure au 23 août 2016, date anniversaire du bail ; et le défaut de qualité à agir de M. [N] [J] et Mme [L] [J], mentionnés en tant qu'occupants du chef de M. [H] mais sans lien contractuel avec le bailleur.

la SCI ASSURECUREUIL [G] 2 se prévaut de l'article L 112-2 du CMF qui stipule l'indexation de l'ICC valable pour les immeubles bâtis.
Il rappelle que l'indice de base aux conditions particulières est l'indice 1508 du 1T 2010 qu'il attribue à l'ICC, dont ressortait chaque révision annuelle, et que les parties étaient en droit d'appliquer et qui doit primer sur les conditions générales

A l'audience du 21 mars 2025, les parties se sont référés à leurs écritures.
 
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION
 
I. Sur les fins de non recevoir :

Sur la prescription

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'article 2224 du code civil doit être considéré comme applicable en l'espèce pour les actions dérivant du contrat de bail litigieux, ce dernier étant stipulé hors régime de la loi du 6 juillet 1989, ne s'agissant pas de l' habitation principale de M. [G] [H], mais aux fins de loger M. et Mme [J], lesquels ne justifient pas d'une autre situation.

Le jour « où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit » doit être considéré comme partant à compter de la manifestation par le bailleur de faire application de la clause d'indexation année après année ou, à défaut, à compter de sa mise en œuvre effective, et ce nonobstant la présence de la clause au contrat du 29 juillet 2010, puisque celle-ci est rédigée de façon erronée, en se référant à un indice et en en appliquant un autre.
Le locataire ne pouvait donc pas d'entrée de jeu connaître parfaitement les faits lui permettant de contester l'application indiciaire, à moins de se livrer à des investigations outrepassant sa qualité au contrat.
En conséquence, le point de départ du délai de 5 ans court à compter de chaque lettre ou révision effective par le bailleur.
Le locataire , qui a introduit son action le 17 décembre 2024, ne peut donc contester l'application de l'indice en deçà de la révision notifiée ou mise en œuvre pour l'anniversaire du bail en juillet 2020 et ce à compter du mois de décembre 2020.
Il n'en reste pas moins qu'il n'est que partiellement prescrit et donc recevable en son action.
La demande d'irrecevabilité sera donc rejetée.

Sur le défaut de qualité pour agir
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d'une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, le bail indique dans son incipit de présentation des parties :
« Monsieur [G] [H] pour y loger M/MME [J]
Ci-après dénommé « le locataire » »

La mention de M/MME [J], comme l'indique l'article II-B, ne vise manifestement qu'à motiver le fait que le bail n'était pas conclu en vue de servir à la résidence principale du preneur, à savoir M. [G] [H], mais pour y loger ses enfants, peu important qu'il s'agisse de la résidence principale de ces derniers : il ressort à l'évidence de la formulation du bail qu'il n'existe qu'un seul locataire, M. [G] [H], qui a dès lors seul qualité à agir pour demander au bailleur de respecter ses obligations légales et contractuelles, étant en cela le seul débiteur des loyers qu'il estime avoir indûment versés du fait d'une révision erronée.
La demande d'irrecevabilité sera donc accueillie sur ce point.

II. Sur la demande en restitution des loyers indus:

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juillet 2010 :
un article II F des conditions particulières stipulant que « le loyer sera révisable annuellement comme il est dit à l'article I-B-1 des conditions générales et pour la première fois le 23/8/2011.
 Indice de base : 1er trimestre 2010, soit 1508. »
lequel article I-B-1 mentionne :
«  le loyer sera révisé automatiquement sans aucune notification préalable à la date anniversaire du contrat, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié trimestriellement par l'INSEE.
(...)
Pour la première révision, l'indice de base pris en considération figure au paragraphe II-F du présent contrat et pour les révisions ultérieures l'indice de référence sera celui du même trimestre de l'année suivante. »
Il ressort du dialogue entre ces deux articles que l'indice contractuellement prévu était bien l'indice de référence des loyers.
En effet, l'article II F des conditions particulières renvoie à l'article I-B-1 des conditions générales pour la mise en œuvre même de la révision, et le renvoi de l'article I-B-1 aux conditions particulières ne revient pas à désigner un autre indice mais à désigner le trimestre de publication de l'indice qu'il a stipulé applicable.
Quand à l'indice trimestriel servant de base à la révision explicité aux conditions particulières, qui est celui de l'ICC alors applicable sans la moindre mention de sa nature, il s'agit à l'évidence d'une mention erronée que l'ensemble des stipulations contrecarre.

Il convient donc d'accueillir la demande en remboursement de la part des loyers perçus sur la base d'un indice inadéquat et ce, à compter de la révision de juillet 2020 conformément au développement ci-dessus, encore que les demandeurs se prévalent du délai de prescription réduit de la loi du 6 juillet 1989 qu'ils s'estiment applicable.
Soit selon l'indice de base du 1er trimestre 2010 contractuellement applicable (117, 81) au loyer total initial de 2320 €, en reprenant le schéma des demandeurs  et dans les limites de leur demande,  conformément au principe des articles 4 et 5 du code de procédure civile:

Décembre 2021 a septembre 2022 :
1T 2021 : 130, 69, soit 2571, 27 € x 130, 69/ 130, 57 = 2573, 63 € et non 2803, 02 €, soit une différence de 229, 39 x 8 + 267, 14 € (août 2022) = 2102, 26 €
septembre 2022 a septembre 2023 :
1T 2022: 133,93 soit 2573, 63 € x 133,93 / 130, 69 = 2637, 43 € et non 2996, 86 €, soit une différence de 359, 43 € x 11 + 390, 31 € (août 2023) = 4344, 04 €
septembre 2023 a septembre 2024 :
1T 2023 : 138,61 soit 2637, 43 € x 138,61/ 133,93 = 2729, 59 € et non 3195, 63 €, soit une différence de 465, 74 € x 11 + 505 € (août 2024) = 5628, 14 €
septembre 2024 à mars 2025 :
1T 2024 : 143, 46 , soit 2729, 59 € x 143, 46/ 138,61 = 2825, 10 € et non 3426, 10, soit 601 €, soit une différence de 601 € x 6 = 3606 €.

soit un total de 15.680, 44 €.

Il convient par conséquent de condamner La SCI ASSURECUREUIL [G] 2 à payer à M. [G] [H] la somme de 15680, 44 € , avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur la demande de dommages et intérêts :
 
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l’espèce, compte tenu de l'erreur de rédaction liminaire du bail qui pouvait porter à ambiguïté au bénéfice de chacune des deux parties, le caractère abusif de la résistance au paiement de l'indu, qui ne peut résulter de son seul refus, n’est pas démontré.
Aussi la demande formée sur ce fondement doit être rejetée.
 

IV. Sur les demandes accessoires :
 
Partie succombante, La SCI ASSURECUREUIL [G] 2 sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Me Christophe LEMAIRE.

Il convient également de condamner La SCI ASSURECUREUIL [G] 2 à verser à M. [G] [H] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, REJETTE l'exception d'irrecevabilité relative à la prescription,