TJ 75056, 11 juin 2025, RG 24/01325

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Valérie FIEHL

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Julie CONVAIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/01325 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35I6

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDEURS
Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024

Madame [G] [S], Née [C], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 202402 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 11 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01325 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35I6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 7 juin 2021 Monsieur [L] [X] a donné à bail à Monsieur [V] [S] et à Madame [G] [C] épouse [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 1930 euros auquel s'ajoute un complément de loyer de 300 euros pour un montant total mensuel de 2 230 euros, outre 118 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer complément inclus a été versé lors de l'entrée dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024 Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S], se plaignant de problèmes d'humidité dans leur logement, ont fait assigner Monsieur [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de ventilation et à les indemniser des préjudices subis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2024 Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S] ont donné congé et ont restitué les clés le 28 juin 2024 date à laquelle un état des lieux de sortie a établi par commissaire de justice en présence de Madame [G] [C] épouse [S].

À l'audience du 25 septembre 2024, à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes de Monsieur [L] [X] et ont sollicité sa condamnation au paiement avec exécution provisoire des sommes suivantes :
- 38 712,80 euros au titre de la réduction du loyer de 50 % depuis leur entrée dans les lieux,
- 10 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 3 000 euros pour préjudice moral et 2 150 euros pour préjudice matériel,
- 2 230 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal depuis le 28 juillet 2024,
- 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S] imputent au bailleur un manquement à ses obligations de délivrance d'un logement décent, de jouissance paisible et d'entretien, au visa des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022.

À cet effet, ils s'appuient notamment sur un diagnostic technique établi par un architecte relevant l'absence de ventilation et de renouvellement de l'air à l'étage, ce qui a provoqué des problèmes d'humidité et l'apparition de moisissures dans les chambres, la salle de bains et les WC. Ils reprochent au propriétaire d'avoir fait preuve de mauvaise foi en ne réalisant les travaux nécessaires qu'après leur départ des lieux.

Ils estiment être fondés à solliciter une réduction de 50 % du montant du loyer depuis la signature du bail et allèguent d'un préjudice moral, ainsi que d'un préjudice matériel compte-tenu de la dégradation de leurs affaires et de l'achat d'un déshumidificateur.

Ils excipent d'une exception d'inexécution pour refuser le paiement des deux derniers mois de loyer. Enfin, ils affirment que les lieux ont été restitués en parfait état et que la réalisation d'un pan de couleur au pied du mur d'une chambre ne constitue ni une dégradation ni une modification des lieux pouvant justifier la conservation du dépôt de garantie.

Monsieur [L] [X], représenté par son conseil, a conclu :
- à titre principal au débouté des demandes,
- à titre subsidiaire :
* à la limitation de la réduction du loyer à 3 % du montant mensuel hors charges et hors majoration pour la terrasse pour la période de janvier 2023 à juin 2024,
* à la limitation du préjudice matériel à la somme de 149 euros correspondant au coût d'achat du déshumidificateur,
* à l'octroi de délais de paiement pendant 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir
- à titre reconventionnel :
* à la condamnation solidaire de Monsieur [V] [S] et de Madame [G] [C] épouse [S] au paiement des sommes suivantes :
- 3 689,80 euros au titre des loyers et charges du 1er mai au 29 juin 2024 (4 995,22 euros) et de la taxe d'ordures ménagères 2024 au prorata (86 euros) après déduction du dépôt de garantie (2 230 euros),
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [L] [X] conteste le caractère indécent du logement, en faisant valoir que les locataires n'ont formulé aucune réclamation pendant un an et demi et que leur architecte n'a pas relevé de désordres, de traces d'humidité et de moisissures.

Il souligne que l'appartement, qui est équipé de fenêtres et d'une VMC dans la salle de bains, a fait l'objet d'une rénovation extrêmement importante avant l'entrée dans les lieux et que les précédents locataires ne se sont jamais plaints d'une humidité anormale de sorte qu'il ne peut être exclu que les demandeurs aient une part de responsabilité dans les désordres à raison d'une aération ou d'un chauffage insuffisants ou d’un précédent dégât des eaux qui n’aurait pas été déclaré à leur assureur.

Il affirme au visa de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qu'ils ne peuvent solliciter une réduction de loyer depuis le début du bail, sans demande de travaux et qu'une éventuelle réduction de loyer ne peut être appliquée qu'à compter du premier signalement en janvier 2023 et ce pour un montant réduit compte-tenu du caractère extrêmement limité des traces d'humidité telles que ressortant de l'état des lieux de sortie.

Il prétend que la réduction de loyer fait double emploi avec l'indemnisation pour préjudice de jouissance et que ses anciens locataires n'apportent pas la preuve d'un préjudice matériel autre que celui résultant de l'achat d'un déshumidificateur, ni du moindre préjudice moral.

À l'appui de ses demandes reconventionnelles, il indique que les locataires n'ont pas procédé au règlement des deux derniers mois de loyer et demande que soient mis à leur charge le coût de la remise en peinture blanche de pans de murs en partie rose ainsi que la fourniture et la pose de dispositifs de connexion luminaire manquants sur le palier.

Enfin, il justifie sa demande subsidiaire de délais de paiement en déclarant qu'il ne dispose pas de trésorerie du fait des prêts pour travaux qu'il a contractés.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 décembre 2024 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être définitive rendue ce jour.

MOTIFS

Sur l'indécence du logement et les manquements du bailleur

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose en outre que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Aux termes de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en cas d'indécence : la première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes ; la deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer ou la suspension du paiement.

En l'espèce, il résulte du diagnostic technique établi par Monsieur [D] [N], architecte DPLG, que le logement donné à bail à Monsieur [V] [S] et à Madame [G] [C] épouse [S] ne respecte pas les règles édictées par le code de la construction et de l'habitation et le DTU 68.3 en matière de ventilation de logement d'habitation en ce qu'"aucune des menuiseries de l'étage ne dispose d'entrée d'air, le ventilateur [de la salle de bains) ne permet pas le renouvellement de l'air, la porte de la salle d'eau ne dispose pas de passage d'air en partie basse" et que "de ce fait, aucun renouvellement d'air n'est possible à l'étage".

La non-conformité du logement aux normes légales et réglementaires a conduit à l'apparition "de moisissures sur les parois avec une présence d'humidité ambiante dans l'ensemble de l'appartement", ainsi que cela ressort des constatations effectuées par la société BHL mandatée par le bailleur lui-même, des divers clichés photographiques versés aux débats et du procès-verbal d'état des lieux de sortie révélant la présence en différents endroits de "traces d'infiltrations d'eau" et de "moisissures", bien que le logement ait fait l'objet d'un nettoyage intégral et a été rendu en "très bon état général" ainsi que Monsieur [L] [X] le reconnaît dans ses écritures.

Il s'ensuit que le logement loué ne satisfait pas aux conditions posées par l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 en ce qu'il ne permet pas une aération suffisante, le renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité et est donc indécent engageant ainsi la responsabilité de plein droit du bailleur au titre de son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux en vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun élément ne permet d'imputer aux demandeurs une part de responsabilité dans les désordres, à raison notamment d'un chauffage ou d'une aération insuffisants, alors qu'il résulte du diagnostic technique de l'architecte que si les chambres "disposent de fenêtres", elles sont "oscillo-battantes et ne permettent pas une ouverture complète" et que Monsieur [L] [X] s'est résolu, un mois et demi avant d'être destinataire du congé de ses locataires, à faire appel à une entreprise pour procéder au remplacement de la VMC de la salle de bains et à l'installation de grilles de ventilation dans les pièces du logement.

L'affirmation selon laquelle les précédents locataires ne se seraient jamais plaints d'une humidité anormale est dénuée de toute portée, puisqu'il n'est pas discuté que le logement a fait l'objet d'importants travaux de rénovation avant d'être loué à Monsieur [V] [S] et à Madame [G] [C] épouse [S].

Monsieur [L] [X] a en outre méconnu son obligation d'entretien au sens des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, puisque s'il a obtenu le 11 avril 2023 un devis de la société BHL de nature à mettre un terme aux désordres, dénoncés pour la première fois par ses locataires en janvier 2023, au motif qu'il aurait été "peu convaincu par ce premier avis" préconisant le remplacement de la VMC et la création d'entrée d'air sur les menuiseries extérieures, il a attendu un an pour commander le 10 avril 2024 ces travaux, bien qu'il ait entre-temps été destinataire fin août 2023 du diagnostic de l'architecte aboutissant aux mêmes conclusions.

Le manquement du bailleur à ses obligations est ainsi avéré et la demande de réparation des préjudices en résultant bien fondée.

Monsieur [L] [X] soutient que Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S] ne peuvent demander une réduction de loyer sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, alors qu'ils ne sollicitent pas l'exécution de travaux.

Or, s'il est exact que la réduction ou la suspension de loyer n'est prévue qu'accessoirement à l'exécution des travaux, que les demandeurs n'ont désormais plus qualité ni intérêt à solliciter compte-tenu de leur départ des lieux, il sera d'abord relevé qu'ils ont bien mis en œuvre en cours de bail les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la mise en conformité des lieux loués et la faculté de demander en justice une réduction de loyer.

Ensuite, ils fondent également leur demande de diminution de loyer sur le manquement du bailleur à son obligation contractuelle de délivrance d'un logement décent répondant aux prescriptions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à titre de réparation du trouble de jouissance qui en est résulté.

Au regard de la nature et de l'ampleur des désordres tels que ressortant notamment des clichés photographiques versés aux débats, de la gêne occasionnée et de la dimension des pièces impactées, au deuxième étage, dans les trois chambres et la salle de bains, représentant au vu du plan annexé au diagnostic de l'architecte la moitié de la surface de l'appartement, une réduction de loyer de 25 %, soit de 482,50 euros par mois, sera accordée de début janvier 2023, date des premières réclamations à fin juin 2024, date à laquelle les lieux ont été libérés, soit durant 18 mois, pour une somme totale de 8 685 euros.

La demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance fait double emploi avec la demande des locataires en réduction du loyer pour indécence du logement et sera donc rejetée.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel ne peut prospérer, en l'absence d'éléments de preuve de nature à établir que leurs affaires ont été dégradées, à l'exception de celle portant sur l'achat d'un déshumidificateur pour la somme de 149,99 euros, ainsi que cela ressort du ticket de caisse produit aux débats.

Enfin, il est certain que les plaintes justifiées des locataires n'ont pas été prises en compte par le bailleur, lequel a mis plus de 15 mois avant de commander les travaux qui s'imposaient, - ce dernier ne pouvant se retrancher derrière l'éventuelle carence de son mandataire - et qu'ainsi Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S] ont dû faire face seuls aux désordres de leur logement, notamment en sollicitant le concours d'un professionnel pour déterminer l'origine des désordres.

Il est résulté de cette absence de réaction du bailleur un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 1 000 euros.

Sur les arriérés de loyer et de charges

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale de payer son loyer et les charges au terme convenu.

En matière d'indécence, il est constant que l'exception d'inexécution n'est admise que dans le cas où le logement est inhabitable.

En l'espèce, Monsieur [L] [X] sollicite la condamnation de ses anciens locataires à lui verser la somme de 4 909,69 euros au titre des loyers et charges du 1er mai au 28 juin 2024 date de fin du bail et de la restitution des clés outre 86 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2024. Il verse à cet effet un arrêté de compte au 12 septembre 2024 laissant apparaître ces sommes au débit.

Les demandeurs ne contestent pas le montant de la dette mais son principe en invoquant l'exception d'inexécution. Or, en l'absence de démonstration de leur part que le logement était inhabitable, ils sont redevables des sommes réclamées.

Au titre de l'arriéré locatif la somme de 4 995,69 euros (4 909,69 euros + 86 euros) sera ainsi accordée.

Sur les dégradations locatives

Selon les articles 1730 et 1732 du code civil, le locataire doit rendre la chose donnée à bail telle qu'il l'a reçue excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et doit répondre des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance.

En vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement?;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le constat d'état des lieux d'entrée dressé le 19 juin 2021 contradictoirement par les parties montre que l'appartement, ainsi que les éléments d'équipement, étaient neufs ou en bon état, à l'exception de la terrasse en état d'usage.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 28 juin 2024 par Maître [P] [Z] que sur le palier à l'étage "il existe un point lumineux constitué d'une réservation électrique avec fils et dominos" mais que "ce point lumineux [n'est]équipé d'aucun appareillage ". En outre, dans l'une des chambres, "sur l'estrade une partie de [la] toile [de verre] est peinte de couleur fuchsia".

Monsieur [L] [X] réclame le paiement de 924,11 euros au titre de la fourniture et la pose d'un dispositif de connexion luminaire (DCL) ainsi que la remise en peinture des murs de la chambre en couleur blanche selon devis de la société BHL du 25 juillet 2024.

Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S] ne contestent pas l'absence de dispositif de connexion luminaire au niveau du palier pour un coût de 95,70 euros.

S'agissant des peintures, l'article 6 d) de la loi du 26 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le bail prévoit que "le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures…). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l'accord écrit du bailleur. À défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire, (…) exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire."

Le fait de repeindre en couleur vive un mur ne constitue pas une transformation mais seulement un aménagement de nature esthétique qui n'affecte pas le bien dans sa structure et n'a aucun caractère irréversible. Cependant, il sera relevé que seul un rectangle au niveau de l'estrade a été repeint en couleur fuchsia, et non la totalité du pan du mur, ce qui est peu habituel et peut ne pas plaire au plus grand nombre.

Il sera par ailleurs rappelé que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations, ni à l'engagement effectif des dépenses.

Aussi, il sera fait droit à la demande du bailleur mais avec application concernant les peintures d'un abattement de 30 % conformément à la grille de vétusté annexée au contrat de location compte-tenu de la durée d'occupation des lieux à hauteur de 511,28 euros.

Au titre des dégradations locatives la somme de 606,98 euros (511,28 euros + 95,70 euros) sera ainsi accordée.

Sur le remboursement du dépôt de garantie et les comptes entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

À défaut de restitution dans ce délai, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
- les preneurs sont débiteurs de l'arriéré locatif de 4 995,69 euros et de 606,98 euros de dégradations locatives,
- le bailleur est débiteur de la réduction de loyer de 8 685 euros, du préjudice matériel de 149,99 euros, du préjudice moral de 1 000 euros et de 2 230 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il en résulte, qu'après compensation, le dépôt de garantie se trouve intégralement absorbé et que Monsieur [L] [X] doit être condamné à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [G] [C] épouse [S] la somme de 6 462,32 euros (12 064,99 euros - 5 602,67 euros).

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [L] [X] sollicite des délais de paiement de 24 mois, en faisant valoir qu'il ne dispose pas de trésorerie du fait des importants prêts pour travaux qu'il a contractés.

Cependant, il ne justifie pas de ses revenus, notamment locatifs, et donc de l'impossibilité de régler immédiatement les sommes dues, qui représentent à peine plus de deux mois et demi de loyers et charges.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [X], qui perd le procès, sera condamné aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [S] et de Madame [G] [C] épouse [S] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 500 euros leur sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS