TJ 78646, 10 juin 2025, RG 24/00723

TRIBUNAL
de [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]

N° RG 24/00723 - N° Portalis DB22-W-B7I-SPQZ

JUGEMENT

Du : 10 Juin 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[F] [L], [Z] [L]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me PEREZ

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Mr [L]
Mme [L]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Mme Tiffen MAUSSION, Greffière placée lors des débats, et de Mme Charline VASSEUR, Greffière lors du prononcé,

Après débats à l'audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [F] [L]
[Adresse 1]
[Localité 6]

comparante

Monsieur [Z] [L]
[Adresse 1]
[Localité 6]

comparant

A l'audience du 10 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2009, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti à Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant le versement d’un loyer principal mensuel de 361,15 euros, outre des provisions pour charges d’un montant de 224,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 507,09 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] le 7 juin 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer provisions sur charges comprises et consommation d’eau comprise, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 20 août 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de leur chef,4.786,95 € euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 11 septembre 2024, loyer d’août 2024 inclus, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2024. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties lors de l’audience du 10 avril 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, précise que la dette locative, arrêtée au 31 mars 2025, s’élève désormais à la somme de 4892,92 euros, terme de mars 2025 inclus. Elle indique qu’un versement d’un montant de 900 euros aurait été effectué la veille de l’audience, et qu’elle ne s’oppose pas, en telle hypothèse, à l’éventuel octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux des locataires.

Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas le montant de la dette, qui s’élève désormais à une somme approximative de 4000 euros selon eux, et la justifient par le fait d’avoir rencontré des difficultés d’ordre personnel. Ils souhaitent pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicitent des délais de paiement sur une durée de 36 mois.

La présidente a autorisé la transmission d’un décompte actualisé sous huitaine.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 15 avril 2025, le conseil de la société CDC HABITAT SOCIAL a transmis un décompte locatif actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
· Sur la recevabilité

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur le fond
 
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats concernés a été signifié aux locataires le 19 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3507,09 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 20 août 2024.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé transmis en cours de délibéré que Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] se sont acquittés du versement du montant du dernier loyer courant avant la date de l’audience, en effectuant un virement d’un montant de 900 euros le 10 avril 2025. En outre, ces derniers ont formulé leur volonté de se maintenir dans les lieux, ce à quoi le bailleur ne s’est pas opposé, ni au maintien dans les lieux des locataires.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale des intéressés, et de l’ancienneté de l’occupation des lieux, il convient d’accorder des délais de paiement et d'autoriser Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] à se libérer de leur dette locative par mensualités de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de leur permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser leur maintien dans les lieux.

En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition des clauses résolutoires de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant les loyers et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 14 avril 2025, Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] restaient lui devoir la somme de 3992,92 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte la somme de 154,48 euros imputée pour des frais contentieux en date du 8 juillet 2024 et la somme de 206,42 euros imputée en date du 23 octobre 2024.

Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 3632,02 euros à la bailleresse, déduction faite des frais de contentieux.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L] à se libérer solidairement de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [L] et Monsieur [Z] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS,