TJ 92050, 11 juin 2025, RG 24/03039

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE
11 Juin 2025

N° RG 24/03039 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZL66

N° Minute :

AFFAIRE

[O] [S], [G] [X] épouse [S]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [G] [X] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]

tous deux représentés par Maître Guy PARLANTI de la SELARL GOZLAN & PARLANTI ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B764

DEFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE
Pôle Juridictionnel Judiciaire
[Adresse 3]
[Localité 4]

L’affaire a été appelée le 02 Avril 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Quentin SIEGRIST, Vice-président
Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Mme [G] [X] épouse [S] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7].

A compter de l’année 2010, Mme [G] [X] épouse [S] et son époux M. [O] [S] (ci-après les époux [S]) ont reçu des sommes d'argent prêtées par les parents de la première, les époux [X].

Le 26 novembre 2021, l’administration fiscale a adressé à Mme [G] [X] épouse [S] et à M. [O] [S] (ci-après les époux [S]) une proposition de rectification considérant que les prêts consistaient en des donations indirectes et étaient soumis à des droits de mutation à titre gratuit. Cette proposition a fait l’objet d’une réclamation contentieuse puis judiciaire et est présentement pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Le 26 octobre 2022, l’administration fiscale a adressé aux époux [S] une proposition de rectification au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (ci-après l’IFI) des années 2019 et 2020, considérant que les prêts consistaient en des donations indirectes et ne pouvaient donc être retenus au titre du passif de l’assiette de calcul de cet impôt.

Le 30 avril 2023, l’administration fiscale a mis en recouvrement les sommes dues conformément à la proposition de rectification du 26 octobre 2022.

Le 15 juin 2023, les époux [S] ont réalisé une réclamation contentieuse qui a été rejetée le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, les époux [S] ont fait assigner la Direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées par commissaire de justice le 4 décembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [S] demandent au tribunal de :
-réformer la décision de rejet du 31 janvier 2024,
-prononcer le dégrèvement de l’IFI 2019 et 2020 mis à leur charge pour les sommes de 670 000 euros au titre de l’IFI 2019 et 800 000 euros au titre de l’IFI 2020,
-condamner la directrice régionale des finances publiques aux dépens,
-condamner la directrice régionale des finances publiques à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par commissaire de justice le 1er octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la directrice régionale des finances publiques demande au tribunal de :
-débouter les époux [S] de leur demande,
-confirmer la décision de rejet du 31 janvier 2024,
-à titre subsidiaire, rejeter la déduction au passif de l’IFI 2019 et 2020 des prêts,
-condamner les époux [S] aux dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification des prêts en donations indirectes

Les époux [S] indiquent que la caractérisation d'une donation suppose la réunion de trois conditions cumulatives (intention libérale du donateur ; dessaisissement immédiat et irrévocable du donateur ; l'acceptation par le donataire).
Ils exposent, sur l'intention libérale, que les époux [X] ont entendu prêter la somme d'argent nécessaire à l'acquisition du bien et à la réalisation de travaux ; que l'absence de remboursement immédiat des prêts ne suffit pas à caractériser une donation indirecte ; que les prêteurs auront 80 ans lors de la dernière échéance des prêts, soit un âge inférieur à celui déjà retenu en jurisprudence pour corroborer l'existence d'une donation ; que des intérêts ont été stipulés et qu'une clause de remboursement anticipé en cas de vente de la résidence a été prévue, attestant de leur volonté d’être remboursés ; que l'administration fiscale ne peut déduire l'intention libérale de l'absence de demande remboursement par les époux [X] et de leur comportement passif ; que chaque prêt arrivé à son terme a fait l'objet d'un avenant de prorogation ; qu'en cas de décès, le notaire chargé d'établir la déclaration de succession pourra procéder à son remboursement ; qu’ils ont entrepris des démarches pour vendre le bien immobilier et que les avenants prorogeant les délais ont été consentis afin de permettre un remboursement par cette vente.
Ils ajoutent qu'il n'existe aucun dessaisissement irrévocable puisqu'une vente de la maison est envisagée pour rembourser les prêts.
Ils soulignent enfin que Mme [S] a la volonté de rembourser les prêts, raison pour laquelle ses parents lui ont consenti les avenants pour proroger les délais ; que seul le défaut de remboursement des emprunts après la vente de la maison pourrait permettre de démontrer une donation indirecte, et que tel n'est pas le cas.

La directrice régionale des finances publiques expose, sur l'intention libérale, que le seul moyen leur permettant de rembourser les prêts, compte tenu de leurs revenus et de leur patrimoine connu, est de vendre le bien immobilier ; que toutefois, aucune démarche réelle en ce sens n'a été entreprise et que le mandat produit indique un prix largement supérieur à la valeur du bien résultant des déclarations de l'impôt sur la fortune immobilière ; que la stipulation d'intérêts ne fait pas obstacle à la caractérisation de donations indirectes dès lors qu'elle ne remet pas en cause les contrats de prêts mais qu'elle considère que les prêteurs ont, depuis lors, accepté l'absence de tout remboursement ; que le comportement des prêteurs témoigne de l'absence d'intention de contraindre la demanderesse à honorer ses dettes ; que ceux-ci, nés en 1942, n'ont pris aucune garantie pour s'assurer du remboursement des créances.
Elle souligne que les prêteurs se sont irrévocablement dessaisis, en l'absence de toute perspective de remboursement et de vente à court terme de la maison ; que la donation indirecte constatée par l’administration ne nécessite pas, pour être établie, d'être constatée par un autre acte juridique que les contrats de prêts et leurs avenants.
Elle expose enfin que les bénéficiaires ont accepté la donation ; qu'une telle acceptation peut être caractérisée même si le délai pour rembourser le prêt a été prorogé par un avenant ; que les prêts n'ont fait l'objet d'aucun remboursement ; que les avenants successifs démontrent non pas l'intention de rembourser mais la volonté de prolonger la dispense de tout versement.

Appréciation du tribunal,

L'article 894 du code civil définit la donation comme « l'acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l'accepte ». Il résulte de cet article que la reconnaissance d'une donation suppose la réunion de deux éléments constitutifs : un élément matériel entendu comme un abandon de droits réels sans contrepartie équivalente et un élément moral, l'intention libérale du donateur. Cette dernière se définit comme l'intention de favoriser autrui avec la conscience de ne pas recevoir de contrepartie équivalente à son abandon patrimonial.
 
Par ailleurs, s'agissant d'une procédure de redressement contradictoire, la charge de la preuve de l'existence d'une donation incombe à l'administration fiscale.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [S] se sont vu remettre par les époux [X] les sommes suivantes, déclarées au passif de l’IFI des années 2019 et 2020, que l'administration fiscale entend remettre en cause :
 
N°
Date du contrat
Échéance initiale
Montant
Intérêts
Montant total
Échéance premier avenant
Échéance deuxième avenant
1
09/07/2010
05/07/2015
130 000 €
6 500 €
136 500 €
2020
2022
2
23/03/2011
23/03/2015
130 000 €
6 500 €
136 500 €
2021
2023
3
21/10/2011
21/10/2016
130 000,00 €
6 500 €
136 500 €
2021

4
03/05/2012
03/05/2017
130 000 €
6 500 €
136 500 €
2022

5
14/10/2013
14/10/2018
150 000,00 €
7 500 €
157 500 €
2023

6
29/05/2014
29/05/2019
130 000,00 €
6 500 €
136 500 €
2024

L'ensemble des contrats de prêt (ceux visés dans le précédent tableau et ceux postérieurs) sont rédigés de manière identique : les époux [B] reconnaissent devoir aux époux [X] la somme prêtée et s'engagent à rembourser celle-ci, majorée des intérêts calculés sur la base d'un taux annuel de 1 %, dans un délai de cinq ans, étant précisé que si la propriété venait à être vendue, la somme serait remboursée dans les trente jours de la signature de l'acte de vente.
 
En premier lieu, il n'est pas plus contesté qu'au jour de la proposition de rectification, les époux [S] n’ont remboursé aucune des sommes versées, les contrats de prêt ayant, à leur échéance ou postérieurement, fait l'objet d'avenants ayant prorogé le délai dans lequel les sommes devaient être remboursées, les premiers ayant même fait l'objet de plusieurs avenants. Ce faisant, environ onze ans après l'échéance du premier contrat de prêt, et à l'issue du dernier souscrit le 10 juin 2016, aucune somme n'a été versée par les intéressés afin de rembourser les époux [X].
 
En deuxième lieu, les époux [S] ne contestent pas ne pas disposer des ressources leur permettant de rembourser ces emprunts souscrits à leur seul profit. S'agissant de leur fille et de leur gendre, les époux [X] ne pouvaient ignorer cette situation. Les demandeurs précisent néanmoins que conformément aux contrats, ils entendent vendre le bien immobilier afin de pouvoir rembourser les emprunts. Or, le seul mandat acquis aux débats, daté du 25 août 2020, a pour prix de vente 13 700 000 euros, soit une valeur très largement supérieure à celle résultant des déclarations d'impôt sur la fortune immobilière des époux [B] (3 600 000 euros). Compte tenu de ce très fort écart, qui n'est justifié par aucune explication, il sera retenu qu'il n'a été entrepris aucune démarche utile en vue de procéder à la vente du bien immobilier. De plus, outre cette réserve relative à la vente du bien immobilier, les époux [X] n'ont assorti leurs remises d'argent d'aucune sûreté.
 
En troisième lieu, les époux [X] renouvellent systématiquement les avenants, ce qui a pour effet de paralyser l'obligation de restitution incombant aux époux [S]. Or, les premiers sont nés en 1942 et s'ils avaient 68 ans lors du premier contrat, ils en avaient 73 lors de son échéance, puis 78 et 80 ans à l'échéance des différents avenants. Ils en auront 83 en 2026 à l'échéance du dernier prêt. S'ils n'ont ainsi pas l'âge de 99 ans évoqué dans deux références jurisprudentielles discutées par les parties (Com. 7 mars 2018, pourvoi n° 16-26.689 ; Com., 8 février 2017, pourvoi n° 15-21.366), ils ont atteint un âge rendant aléatoire l'obligation de remboursement.
 
En quatrième lieu, il n'apparaît pas contesté que, comme avancé par l'administration fiscale dans ses conclusions et dans les échanges précontentieux, l'importance du patrimoine des époux [X] leur permet de renoncer au remboursement de ces sommes.
 
En cinquième lieu, deux autres des moyens avancés par les époux [S] ne sont pas pleinement probants dès lors qu'ils sont réversibles. En effet, si comme elle l'indique, la signature des avenants et la stipulation d'intérêts peuvent être perçus comme témoignant de la volonté des époux [X] d'être remboursés, ils soulignent également la prorogation permanente de l'obligation de remboursement, y compris des intérêts, consentie par les prêteurs. Et s’ils indiquent qu'une donation ne pourrait être caractérisée que si les prêts étaient exigibles, cette circonstance ne fait pas obstacle à la requalification sollicitée (voir, pour un exemple, au sujet d'un prêt remboursable en une fois et avec intérêts, qui avait été prorogé : Com. 7 mars 2018, pourvoi n° 16-26.689).
 
A titre conclusif, il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'absence du moindre remboursement en capital ou en intérêts plus de onze ans après le premier contrat de prêt (quinze à la date du jugement), et des prêts ultérieurs, tous renouvelés par des avenants successifs conclus afin de retarder l'exigibilité de la restitution des sommes, l'âge de plus en plus avancé des époux [X] et qui rend d'autant plus aléatoire l'obligation de remboursement, l'absence de justification par les époux [S] d'une possibilité -par leur revenus- ou volonté -par la vente du bien immobilier- de rembourser les prêteurs, ainsi que les liens de parentés entre les parties, caractérisent d'une part l'abandon de droits réels sans contrepartie équivalente, d'autre part l'intention libérale des donateurs.
 
Dès lors, les époux [S] seront déboutés de leur demandes de réformation de la décision de rejet du 31 janvier 2024 et de dégrèvement des rappels des rappels de droits et intérêts dus au titre de l’IFI des années 2019 et 2020.

Sur les dépens
 
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner les époux [S] aux dépens.
 
Sur l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile
 
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l'espèce, compte tenu du sens du présent jugement, il y a lieu de débouter les époux [S] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l'exécution provisoire
 
Il sera rappelé que l'article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS