TJ 59606, 10 juin 2025, RG 23/01300

N° RG 23/01300 - N° Portalis DBZT-W-B7H-F7OD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 23/01300 - N° Portalis DBZT-W-B7H-F7OD
N° minute : 25/145
Code NAC : 50D
AD/AFB

LE DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Mme [J] [B] épouse [A]
née le 02 Juillet 1971 à [Localité 10] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
représentée par Maître Cedric BLIN membre de la SELARL BLIN CEDRIC, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

M. [Z] [H] [E] [P]
né le 19 Janvier 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Maître Eric TIRY membre de la SCP TIRY-DOUTRIAUX, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

Mme [K] [Y] épouse [P]
née le 05 Août 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Eric TIRY membre de la SCP TIRY-DOUTRIAUX, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

M. [N] [I] exerçant sous l’enseigne MAX MULTISERVICES
N° Siret : 815 337 787 000 15, dont la dernière adresse connue est : [Adresse 6]s - [Localité 7]
n’ayant pas constitué avocat

Société ALLIANCE FRANCAISE ENERGIE, Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le numéro 529 904 377, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Jean THEVENOT de la SCP LEFEBVRE & THEVENOT, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant

* * *

* * *

Jugement réputé contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 04 Juin 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l'audience publique du 03 Avril 2025 devant Madame Aurélie DESWARTE, Juge, statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * * EXPOSÉ DU LITIGE

Le 24 août 2020, Mme [J] [B] épouse [A] a acquis un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7], cadastré section BP n°[Cadastre 2], de M. [Z] [P] et de son épouse, Mme [K] [Y], au prix de 415 000 euros.

Cet immeuble est composé d'une résidence principale (rez-de-chaussée), d'un appartement A de 28m2 au premier étage, d'un appartement B de 60m2 au premier étage et d'un appartement C de 20m2 au deuxième étage.

Au moment de son acquisition, l'immeuble était en partie loué.

Rapidement, Mme [J] [A] a constaté un certain nombre de malfaçons quant à la toiture de l'immeuble qui avait été récemment refaite et quant à la pose de la pompe à chaleur neuve.

Par constat d'huissier en date du 22 juillet 2021, elle a fait constater les différentes malfaçons.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes a ordonné une expertise confiée à M. [O] [V].

Par ordonnance en date du 25 janvier 2022, le juge des référés a étendu les opérations expertales à M. [N] [I], exerçant sous l'enseigne Max Multiservices, et à la société SAS Alliance Française Energie.

Cet expert a déposé son rapport en janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, Mme [J] [B] épouse [A] a fait assigner M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes afin d'engager la garantie des vices cachés de ses vendeurs et obtenir une réduction du prix de vente ainsi que l'indemnisation de son préjudice.

Par acte de commissaire de justice en date des 10 juillet et 30 août 2023, M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y] ont attrait en la cause M. [N] [I], exerçant sous l'enseigne Max Multiservices et la société SAS Alliance Française Energie.

Par ordonnance en date du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux affaires.

Par dernières écritures signifiées par RPVA en date du 23 septembre 2024, auxquelles il est fait référence pour l'exposé et le détail de l'argumentation, Mme [J] [B] épouse [A] sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, de :
- A titre principal,
- Constater l'existence de vices cachés affectant l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], lors de la vente de M. [Z] [P] et de son épouse, Mme [K] [Y], à Mme [J] [B] épouse [A], en date du 24 août 2020,
- Dire que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés doit être écartée compte-tenu de la connaissance des désordres par les vendeurs,
- Ordonner la réduction du prix de vente de l'immeuble à hauteur de 103 800,09 euros, et en conséquence, condamner M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], à lui payer la somme de 103 800,09 euros,
- Condamner solidairement M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], à lui payer les sommes suivantes :
- 11 732,50 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi (période postérieure à mars 2023 pour mémoire),
- 13 208,26 euros au titre du coût du prêt destiné à financer les travaux,
- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
- Condamner solidairement M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], à lui payer :
- la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens dont notamment les frais d'expertise pour 9 597,95 euros et les frais du constat d'huissier pour un montant de 447,20 euros,
- A titre subsidiaire,
- Dire que la garantie décennale de la société Alliance Française de l'Energie est engagée,
- Condamner la société Alliance Française de l'Energie à payer à Mme [J] [B] épouse [A] les sommes suivantes :
- 12 451,90 euros au titre du préjudice matériel,
- 9 577,50 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 2 277,29 euros au titre des intérêts d'emprunt,
- 500 euros au titre du préjudice moral,
- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 9 597,95 euros et les frais du constat d'huissier d'un montant de 447,20 euros.

Au soutien de ses intérêts, Mme [J] [B] épouse [A] expose avoir acquis l'ensemble immobilier du couple [P] en date du 24 août 2020, que cet immeuble était partiellement loué de sorte qu'elle n'a pas visité les appartements. Elle précise que l'acte authentique mentionnait que la toiture avait été refaite en juillet 2019 par l'entreprise Max Multiservices à [Localité 7] et que la pompe à chaleur était neuve et sous garantie. Elle indique avoir constaté rapidement des malfaçons quant à la toiture et quant à cette pompe à chaleur, qu'elle a découvert à la sortie des locataires que l'immeuble n'était pas dans un état neuf, ce qu'elle a fait constater dans un procès-verbal de constat établi en date du 22 juillet 2021. Elle souligne que l'expert judiciaire a bien constaté des désordres de deux ordres, ceux portant sur des infiltrations en toiture et ceux quant à un dysfonctionnement de la pompe à chaleur. Elle invoque la garantie des vices cachés en soulignant avoir été manifestement trompée lors de la vente dans la mesure où le couple [P] avait manifestement connaissance des vices affectant l'immeuble et l'ont délibérément trompée pour la déterminer à l'acquérir. Elle met en exergue que les infiltrations, tout comme les désordres relatifs à la pompe à chaleur existaient antérieurement à la vente et que leur antérorité à la vente découle des explications données par l'expert judiciaire. Elle souligne également que les vendeurs reconnaissent dans leurs écritures que les désordres préexistaient bien à la vente mais lui reproche de ne pas les avoir identifiés et ne pas avoir compris leur ampleur. Elle rappelle que l'expert a conclu que les désordres en toiture n'étaient pas identifiables pour un profane même si ces derniers étaient apparents et que s'agissant de la pompe à chaleur, ces derniers n'étaient pas apparents. S'agissant du toit terrasse, elle conteste que ce toit plat ait été accessible et rappelle que les visites de l'immeuble sont intervenues dans un contexte particulier pendant la période du covid qui limitait la durée des visites ainsi que la possibilité d'accéder à l'ensemble des pièces de l'immeuble. Elle précise que les réparations au paxalu opérées par le vendeur ne lui étaient pas identifiables au regard de sa profession d'hôtesse de l'air. Elle précise que les plafonds étaient propres et avaient été repeints comme en atteste l'agence immobiliére et qu'elle n'a donc pu identifier l'existence d'infiltrations. Elle rappelle également qu'une expertise avec utilisation d'un humidimètre a été nécessaire pour établir l'état de pourrissement des boiseries. Elle rappelle également que pour la juriprudence, il ne suffit pas de constater un vice pour en mesurer la cause, l'étendue et la gravité, ce qui n'était pas son cas. Elle indique également que l'expert judiciaire a conclu que les désordres constatés affectaient la destination ou la solidité de l'immeuble. Elle rappelle enfin que si l'acte authentique contient une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, cette dernière ne trouve pas à s'appliquer si les vendeurs avaient connaissance des vices, ce qui est le cas en l'espèce. S'agissant de la pompe à chaleur, elle soutient que l'expert estime très peu vraisemblable que les vendeurs n'aient pas connu les aléas concernant les désordres, qu'elle s'en est rendue compte dès le premier hiver passé dans l'immeuble et que les factures d'électricité produites par les vendeurs démontrent une consommation accrue alors que l'installation de la pompe à chaleur aurait dû la réduire, ce qui démontre selon elle, leurs connaissances du vice. S'agissant de ses préjudices subis, elle précise que l'expert a chiffré son préjudice matériel quant aux travaux de reprise à un montant de 103 800,09 euros. Elle souligne que si elle

avait eu connaissance du montant de ces travaux, elle aurait logiquement sollicité une baisse du prix de l'immeuble de ce montant et sollicite ainsi une baisse du prix de vente.
Elle estime également subir un préjudice de jouissance durant les futurs travaux de réparation/réfection estimé à une durée de cinq semaines, soit un préjudice de jouissance qu'elle chiffre à la somme de 1 732,50 euros pendant les travaux. Elle souligne également avoir été contrainte de vivre pendant six mois par an, sans avoir été correctement chauffée en hiver, et ce, pendant trois hivers, et chiffre son préjudice à une somme de 9 000 euros. Elle indique que son bien présentait des dégradations visibles à l'oeil nu qu'elle n'a pu refaire faute de moyens dont elle estime l'indemnisation à une somme de 1 000 euros. Elle indique avoir été contrainte de recourir à un prêt pour réaliser ces travaux d'un montant de 143 534,87 euros et dont elle estime le coût à une somme de 22 772,87 euros. Elle précise que la somme débloquée sur ce prêt pour réparer les vices cachés s'élève à 69 921,33 euros, soit 58% dudit prêt et que les intérêts et frais de cette somme représentent une somme de 13 208,26 euros dont elle sollicite réparation.
Elle soutient également avoir subi un préjudice moral dans la mesure où elle a été trompée par les vendeurs et qu'elle s'est retrouvée avec sa famille dans un logement qui n'était pas chauffé en hiver et dans lequel elle a dû engager des frais importants pour le remettre en état la contraignant à souscrire un nouvel emprunt bancaire et chiffre son préjudice moral à une somme de 10 000 euros.
A titre subsidiaire, elle rappelle les dispositions des articles 1792 et 1792-2 du code civil. Elle considère donc que la pompe à chaleur est couverte par la garantie décennale de la société Alliance Française Energie et que l'expert a conclu à une installation défaillante d'origine qui n'a jamais pu fonctionner correctement par grand froid. Elle rappelle que l'expert a constaté contrairement aux allégations de l'entreprise, un certain nombre de dysfonctionnements dont son sous-dimensionnement. Elle rappelle qu'il appartenait à cette société d'installer un système qui soit fonctionnel et adapté au logement, que sa garantie n'est pas recherchée sur un fondement contractuel au titre d'un défaut d'exécution ou d'une exécution partielle du contrat mais au titre de la garantie décennale. Elle indique avoir été contrainte de faire face à un surcoût de consommation d'électricité et avoir exposé des frais de réparation pour un montant total de 12 451,90 euros dont elle sollicite réparation au titre de son préjudice matériel. Elle soutient également qu'elle va subir un préjudice de jouissance durant la semaine nécessaire pour effecter les travaux de reprise et chiffre son préjudice à une somme de 577,50 euros. Elle souligne avoir également été contrainte de vivre trois hivers dans ce logement mal chauffé et chiffre son trouble de jouissance pendant ces périodes à une somme de 9 000 euros. Elle met en exergue avoir été contrainte de souscrire un prêt notamment pour effectuer les travaux de reprise de la pompe à chaleur à hauteur de 12 451,90 euros, soit 10 % dudit prêt, et elle chiffre ainsi les intérêts et frais générés à une somme de 2 277,29 euros dont elle sollicite réparation. Elle estime également avoir subi un préjudice moral en lien avec la défaillance du système de chauffage qu'elle chiffre à une somme de 5 000 euros.

Par dernières écritures signifiées par RPVA en date du 21 août 2024, auxquelles il est fait référence pour l'exposé et le détail de l'argumentation, M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y] sollicitent sur le fondement des dispositions des articles 1642 et 1643, 1231 du code civil, de :
- Débouter Mme [J] [B] épouse [A] de l'ensemble de ses demandes,
- Subsidiairement,
- Condamner M. [N] [I], exerçant sous l'enseigne Max Multiservices et la société SAS Alliance Française Energie à les garantir et à les relever indemnes de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre tant au titre du préjudice matériel qu'au titre des préjudices accessoires en lien avec les travaux réalisés par ces entreprises,
- Condamner M. [N] [I], exerçant sous l'enseigne Max Multiservices et la société SAS Alliance Française Energie à les garantir et à les relever indemnes de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre au titre des frais et dépens, en ce compris les honoraires de l'expert,
- Condamner Mme [J] [B] épouse [A] ou toute autre partie succombant, à leur payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir,
- Condamner Mme [J] [B] épouse [A] aux dépens.

Au soutien de leurs intérêts, M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y] rappellent les dispositions des articles 1642 et 1643 du code civil. Ils précisent que l'expert judiciaire a retenu deux types de désordres, le premier concernant des infiltrations en raison d'un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse, et le second lié à un dysfonctionnement de la pompe à chaleur en lien avec une installation sous-dimensionnée. Ils soutiennent s'agissant des infiltrations, que l'immeuble litigieux a été construit dans les années 1900 et qu'ils l'ont occupé pendant une vingtaine d'années avant de le vendre. Ils précisent que les travaux de revêtement bitumeux ont été réalisés en 2007 et que dès lors la vétusté de ce revêtement était parfaitement apparent au moment de la vente. Ils soulignent que la toiture terrasse est parfaitement visible et accessible à partir du couloir du premier étage et qu'il ressort des photographies produites à l'occassion du constat ou de l'expertise que ce toit est parfaitement visible du premier étage et accessible depuis l'une des fenêtres. Ils estiment que prétendre que le toit n'était ni visible ni accessible est une affirmation mensongère. Ils soulignent également que l'expert a constaté l'existence de multiples réparations par paxalu ce qui démontrent que ces dernières étaient parfaitement visibles. Ils soulignent également que les menuiseries de bois du salon situées sous la toiture terrasse étaient en mauvais état et étaient symptomatiques de désordres présents de longue date. Ils considèrent que tant l'expert amiable mandaté par Mme [J] [B] que l'expert judiciaire ont constaté le mauvais état des menuiseries, des plâtres ou des peintures en lien avec un défaut d'étanchéité de la couverture dont les stigmates étaient visibles au moment de la vente. Ils considèrent également que l'acheteur d'un bien ancien ne saurait avoir les mêmes attentes que l'acquéreur d'un bien neuf. Ils estiment que cette dernière tente d'obtenir une réduction du prix ou le financement des travaux de rénovation ou de réparation qui étaient inévitables dans la mesure où elle a acquis un bien ancien.

S'agissant de la pompe à chaleur, l'expert a constaté l'absence d'un désembouage lors de sa mise en place ainsi qu'un sous-dimensionnement de l'installation. Ils soulignent que si l'expert a mentionné l'existence d'un certain nombre de dysfonctionnements la concernant, ce dernier ne les a pas identifiés ni n’a précisé le type de dysfonctionnements constatés, ce qui est un préalable. Ils mettent en exergue que cet expert se contente d'émettre des hypothèses quant à leur origine. Ils mentionnent que l'expert utilise le conditionnel ou un vocabulaire hypothétique ce qui n'est pas suffisant pour obtenir une condamnation. Ils soulignent quant à eux, n'avoir constaté aucun dysfonctionnement de la pompe à chaleur installée avant la vente. Ils précisent que l'expert a retenu que le dysfonctionnement de la pompe à chaleur n'était pas apparent, tout en ajoutant qu'il était peu vraisemblable que les vendeurs n'aient pas connu les aléas concernant le chauffage défectueux, ce qu'ils contestent. Ils mettent en exergue qu'à l'époque, ils étaient âgés de plus de 67 ans et ne disposaient d'aucune connaissance dans ce domaine. Ils soulignent avoir confié ces travaux d'installation à la société Alliance Française Energie, professionnelle, et ce, pour un montant de 26 000 euros moins de quinze mois avant la vente de leur immeuble. Ils affirment n'avoir rencontré aucun problème avec l'installation de la pompe à chaleur. Ils rappellent l'existence de la clause d'exonération des vices cachés sauf à démontrer leur connaissance dudit vice.
S'agissant des préjudices, ils soulignent que s'agissant du défaut d'étanchéité, il s'agit d'un vice apparent de sorte qu'aucune garantie sur ce point ne saurait être accordée par le vendeur.
S'agissant des travaux de maçonnerie, remplacement des menuiseries, plâtrerie, malfaçons de l'entreprise Max Multiservices, remplacement des châssis avec vitraux du salon, ils mettent en exergue que l'expert n'a pas précisé que ces derniers étaient cachés. Ils estiment que tant l'expert amiable que judiciaire ont au contraire considéré qu'il s'agissait de vices présents depuis de longues dates. Ils estiment également que le poste de préjudice concernant la dépose et la pose des vitraux n'est pas justifié, et ce, pour une somme totale de 22 341 euros TTC. Ils estiment qu'au regard des explications données, le tribunal devra également débouter Mme [J] [B] de ses demandes portant sur le trouble de jouissance, le préjudice moral et le coût généré par le prêt destiné à financer les travaux.
A titre subsidiaire, ils sollicitent que la société Max Multiservices devra être condamnée à les garantir et à les relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des désordres qui lui sont imputables ainsi qu'aux préjudices en découlant.
Ils rappellent également que la société SAS Alliance Française Energie s'est vue confier la fourniture et la pose d'une pompe à chaleur et d'un chauffe-eau thermodynamique suivant un bon de commande n° 566663 en date du 11 février 2019 et que les travaux ont été réceptionnés sans réserve en date du 6 mars 2019. Ils réaffirment ne pas avoir eu à se plaindre de ladite pompe à chaleur et que la première réclamation est venue de Mme [J] [B]. Ils considèrent que si le tribunal faisait droit à sa demande, ils seraient fondés à solliciter la garantie de l'installateur pour la totalité des condamnations susceptibles d'intervenir à leur encontre. Ils estiment qu'il ne saurait leur être fait le reproche de ne pas avoir vérifié l'adéquation du matériel avec les besoins de leur logement alors qu'il appartient au professionnel, tenu d'une obligation de conseil et d'information, de conseiller ses clients sur leurs besoins, notamment en réalisant si nécessaire une étude thermique. Ils soulignent que

l'expert a notamment retenu que cette société n'avait pas effectué d'étude thermique sérieuse alors même que cette dernière rappelait l'intervention d'un bureau d'études qui procédait à la réalisation d'un diagnostic gratuit. Ils mettent en exergue qu'il ne saurait pas plus leur être reproché de ne pas avoir adressé à cette société une mise en demeure préalable visée à l'article 1231 du code civil, dans la mesure où ils ne sont pas à l'origine de la réclamation.

Par dernières écritures signifiées par RPVA en date du 13 août 2024, auxquelles il est fait référence pour l'exposé et le détail de l'argumentation, la société SAS Alliance Française de l'Energie sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1217, 1231, 1231-1 et 1353 du code civil, de :
- Déclarer la société SAS Alliance Française de l'Energie recevable et bien fondée en ses demandes,
- Débouter les époux [P] de toutes leurs demandes,
- Débouter Mme [J] [B] épouse [A] de ses demandes,
- Y faisant droit,
A titre principal,
- Constater que ni les époux [P], ni Mme [J] [B] n'ont mis en demeure la société SAS Alliance Française de l'Energie de reprendre les prétendus désordres,
- Constater que la société SAS Alliance Française de l'Energie n'est intervenue uniquement au domicile des époux [P] afin de procéder à l'installation d'une pompe à chaleur,
- Juger que la société SAS Alliance Française de l'Energie a parfaitement respecté ses obligations contractuelles auxquelles elles s'était engagée aux termes du contrat conclu avec les époux [P],
- Juger que les époux [P] et Mme [B] succombent totalement dans l'administration de la preuve de la responsabilité de la société SAS Alliance Française de l'Energie dans la survenance des désordres,
- En conséquence,
- Débouter les époux [P] et Mme [B] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
En conséquence,
- Débouter les époux [P] et Mme [J] [B] de l'intégralité de leurs demandes,
A titre plus subsidiaire,
- Réduire à de plus justes proportions, les demandes indemnitaires des époux [P] et de Mme [J] [B] dirigées à son encontre,
- Si, par extraordinaire, la juridiction de céans entrait en voie de condamnation à son encontre, juger que cette dernière ne sera tenue qu'au remboursement des sommes résultant de ses propres désordres,
- En tout état de cause,
- Condamner solidairement les époux [P] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum les époux [P] aux dépens,
- Ecarter l'exécution provisoire du présent jugement.

Au soutien de ses intérêts, la société SAS Alliance Française de l'Energie expose exploiter un fonds de commerce de vente et d'installations de produits favorisant le renouvellement et l’économie de l’énergie, qu’elle a conclu avec le couple [P] en date du 11 février 2019 un contrat portant sur l'acquisition d'une pompe à chaleur et son installation qui a été effectuée en date du 6 mars 2019. Elle souligne avoir respecté ses engagements contractuels et procédé à l'installation et à la mise en service de la pompe à chaleur en date du 6 mars 2019. Elle souligne n'être intervenue que pour cette pompe à chaleur et être totalement étrangère aux désordres découlant de l'intervention de M. [N] [I]. Elle précise que l'expert dans son rapport emploie le conditionnel et ne constate aucun désordre et qu'aucune des pièces versées ne permet de caractériser l'existence d'une faute qui lui serait imputable. Elle mentionne que l'expert se contente de dire que l'immeuble n'est pas correctement isolé et que la pompe à chaleur ne peut fonctionner correctement surtout en période de grand froid et ce, sans étayer un prétendu problème de la pompe à chaleur. Elle estime qu'il appartenait au couple [P] de vérifier l'adéquation des matériels commandés avec les besoins de leur logement et que ces derniers ont signé le bon de commande, accepté la livraison des matériels sans formuler de réserves et n'ont également pas usé de leur droit de rétractation. Elle considère donc qu'aucun élément ne permet d'attester de prétendus dysfonctionnements de la pompe à chaleur et qu’un manque d'inefficacité ne saurait leur être reproché. Elle met également en exergue que ni les époux [P], ni Mme [J] [B] ne l'ont mis en demeure de reprendre les prétendus désordres impactant la pompe à chaleur alors que cette dernière a été installée en date du 6 mars 2019 et ce, alors que l'expert conclut à une défaillance présente dès l’origine. Elle considère ainsi que cette pompe à chaleur était parfaitement fonctionnelle jusqu'à la prise de possession des lieux par Mme [J] [B], que les désordres trouvent leur origine non pas à la date de l'installation mais dans un défaut d'entretien qui est à la charge de ses propriétaires.
S'agissant de la garantie, elle rappelle que toute mise en jeu d'une responsabilité contractuelle de droit commun nécessite la preuve d'une faute contractuelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Elle rappelle qu'elle n'est intervenue au domicile du couple [P] que pour l'installation d'une pompe à chaleur et qu'elle ne saurait dès lors être condamnée solidairement avec M. [N] [I] au règlement des sommes sollicitées par Mme [J] [B]. Elle soutient que l'expert préconisait non pas le remplacement de la pompe à chaleur mais des travaux réparatoires, et ce pour un montant de 9 654,31 euros et qu'il conviendra donc de la condamner à cette somme.
S'agissant du prétendu trouble de jouissance, elle souligne que Mme [J] [B] ne produit aucun justificatif faisant état d'une incapacité de se chauffer ni ne fait état d'aucune méthode de calcul pour arriver à la somme de 3 000 euros par hiver. Elle met également en exergue que cette dernière ne produit pas plus de factures d'électricité pour étayer une prétendue hausse de sa consommation.
S'agissant du préjudice moral, elle précise que l'immeuble acheté souffre d'un défaut d'isolation et que Mme [J] [B] ne produit aucune pièce permettant d'appuyer ses dires, concernant son impossibilité de se chauffer correctement pendant les hivers et n'explique pas sa méthode de calcul pour aboutir à un préjudice moral de 10 000 euros.

S'agissant de la garantie, elle soutient avoir respecté ses obligations contractuelles et n'être intervenue que pour l'installation et la mise en service de ladite pompe à chaleur et qu'elle est totalement étrangère aux travaux effectués par M. [N] [I] et des désordres en découlant. Elle considère donc que si le tribunal entrait en voie de condamnation, elle ne devrait être tenue de garantir que les sommes découlant de ses propres désordres.

M. [N] [I], exerçant sous l'enseigne Max Multiservices, a été assigné en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Susceptible d'un appel en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

L'ordonnance de clôture a été rendue en date du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la garantie des vices cachés :

Aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Par ailleurs, le contrat de vente entre les parties contient une clause exonératrice de responsabilité ainsi rédigée :
"(...) L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité.
- Ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. (...)"

En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il ressort des pièces versées par les parties au débat, que Mme [J] [B] épouse [A] a acquis auprès de M. [Z] [P] et de son épouse, Mme [K] [Y], un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] et qu'elle s'est plainte rapidement d'infiltrations d'eau du toit terrasse et de dysfonctionnements de la pompe à chaleur.

L'expert judiciaire a notamment constaté les désordres suivants :

" (...) Infiltrations :
Origine du désordre de type infiltration : étanchéité bitumineuse défectueuse.
Date du désordre de type infiltration :
27 août 2020 : Mme [B] et son mari prennent possession de l'habitation.
Dès l'automne 2020, Mme [B] et son mari constatent une détérioration du plafond de la cuisine.
Juste avant les fêtes de fin d'année 2020, une infiltration massive avec ruissellement est constatée par la partie demanderesse au droit du puit de lumière de la cuisine.
Pompes à chaleur :
Origine du désordre de type dysfonctionnement de la pompe à chaleur : l'installation est sous dimensionnée.
Date du désordre de type dysfonctionnement de la pompe à chaleur : dès la pose de l'installation. (…) ».

Ainsi, l'expert a retenu deux types de désordres à raison des infiltrations et de la pompe à chaleur.

a. Sur les infiltrations :

L'expert judiciaire s'est notamment prononcé sur le caractère apparent desdites infiltrations et a considéré que ces dernières étaient apparentes pour un expert mais non pour un profane comme Mme [J] [B] épouse [A].

« (…) Au moment de la vente, les désordres en toiture étaient apparents pour un expert, mais pas pour un profane. (...) »

Ainsi, il conviendra donc de dire que les vices affectant les désordres en toiture n'étaient pas apparents au moment de la vente.

Au surplus, les constatations faites par l'expert, permettent également de conclure que ces désordres étaient préexistants à la vente du bien dans la mesure où il a constaté de multiples réparations par paxalu en étanchéité et que l'état des menuiseries en bois du salon est symptomatique de désordres présents de longue date.

« (…) Il est très peu concevable que les vendeurs n'aient pas connu les aléas concernant les infiltrations liées à l'étanchéité fuyarde.
Des infiltrations apparaissent très peu de temps après la prise de possession des lieux par Mme [B]. Et en accedit, lors du test de mise en charge de la couverture, l'infiltration est immédiate.
J' ai constaté des réparations multiples par paxaplu en étanchéité. Ce produit Paxaplu est utilisé comme une « rustine » pour prévenir ou stopper des infiltrations.

L'état des menuiseries bois du salon est également symptomatique de désordres présents de longue date.
C'est un faisceau de preuves qui soutient la thèse que les désordres en couverture pouvaient être connus des vendeurs. (...) »

Par voie de conséquence, il conviendra donc de conclure que les désordres d'infiltrations d'eau sont des vices cachés.

Or, compte-tenu de la clause d'exonération des vices cachés, se pose la question de la connaissance desdites infiltrations d'eau par les vendeurs.

S'il est exact que l'expert n'est pas catégorique quant à cette connaissance puisqu'il utilise le terme de « très peu concevable », pour autant, les multiples réparations constatées sur le toit terrasse, et l'état des menuiseries permettent d'établir sans aucun doute leur connaissance de ces désordres.

Compte-tenu de cette connaissance, la clause exonératrice de responsabilité sera donc écartée.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de dire que la garantie de M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], au titre des vices cachés portant sur les désordres d'infiltration est engagée.

b. S'agissant de la pompe à chaleur :

L'expert judiciaire sur ce point a constaté :

« (…) La partie demanderesse fait état de nombreux dysfonctionnements et aléas concernant la pompe à chaleur air/eau qui chauffe l'habitation. Des flaques d'eau (condensation) sont régulièrement constatées sous les groupes à l'extérieur. Lors du deuxième accedit, un sapiteur est intervenu à ma demande.
La pompe à chaleur présente un certain nombre de dysfonctionnement. Il a été constaté ceci :
L'installation n'a pas été désembouée lors de la mise en place de la pompe à chaleur. Il aurait été judicieux de procéder à cette opération avant toute intervention.
L'installation est vraisemblablement sous dimensionnée. Il faudrait alors envisager son remplacement par un autre mode de production de chaleur plus adapté à la maison et à ses besoins en chauffage.
Une alternative existe en conservant la pompe à chaleur existante en place et en la couplant avec un complément par température négative (chaudière gaz, résistances électriques d'appoint). Cette alternative nécessite tout de même des travaux sur la pompe à chaleur existante tel que décrit dans le devis de A2CSM Energies, ainsi que :
- Le remplacement de la liaison frigorifique avec passage en faux-plafond ou en goulotte,
- Le déplacement de l'unité extérieure (vers le milieu du jardin, ce qui l'éloigne d'environ 15m de l'emplacement actuel),
- avec complément de charge en gaz (à justifier),

- NB : Manque la dalle et le bac de rétention ( à faire chiffrer par une autre entreprise)
- La mise en place d'un pot à boues sur le circuit de chauffage,
- NB : il n'est pas explicitement prévu de désembouage préalable : il le faudra.
- Contrôle des connexions électriques,
- Nettoyage des échangeurs air,
- Nettoyage du filtre à eau,
A l'origine de ces désordres, il y a le choix qui a été fait par les anciens propriétaires de l'habitation de profiter d'aides d'état pour installer une pompe à chaleur. De nombreuses sociétés comme la SAS Alliance Française Energie se sont engouffrées dans ce créneau, sans en avoir l'expertise et les qualifications.
Cette entreprise basée à [Localité 11] est injoignable et ne s'est jamais présentée en réunion d'expertise. Il semble qu'elle ne travaille qu'avec des sous-traitants. Ce n'est certainement pas un gage de confiance.
Les pompes à chaleur fonctionnent correctement pour des constructions bien isolées et lorsqu'une étude thermique sérieuse est réalisée en amont afin de calculer le bon dimensionnement des équipements.
La maison de Mme [B] n'est pas correctement isolée (grande paroi en simple vitrage dans le salon) et il n'y a pas eu à ma connaissance d'étude thermique: la pompe à chaleur ne peut pas fonctionner correctement, surtout en période de grand froid.
C'est un cas typique de dérives liées à des aides d'état distribuées sans contrôles dans le domaine de l'amélioration énergétique des habitations. (...) »
Ainsi, même si l'expert mentionne l'existence de nombreux dysfonctionnements de la pompe à chaleur, seule l'absence de désembouage du système a été constatée et un sous-dimensionnement de la pompe à chaleur ont été retenus.

S'agissant du premier, l'expert conclut que le désembouage aurait été plus judicieux.

Ainsi, l'expert utilise le conditionnel et ne précise pas en quoi l'absence de cette opération a généré sur le système de chauffage des dysfonctionnements.

Par voie de conséquence, ce désordre sera écarté comme non établi de façon certaine.

S'agissant du sous-dimensionnement de la pompe à chaleur, l'expert précise de manière contradictoire dans son expertise qu'il considère que « vraisemblablement » cette dernière n'est pas suffisante pour assurer un fonctionnement correct et que l'origine du désordre est que cette installation est sous dimensionnée.

La contradiction contenue dans le rapport et l'utilisation du terme « vraisemblablement » démontre que le caractère certain du sous-dimensionnement de l'appareil n'est pas établi.

Au surplus et surtout, l'expert estime qu'il est peu vraisemblable que les vendeurs n'aient pas connu les aléas concernant le chauffage défectueux par pompe à chaleur.

« (…) Il est très peu concevable que les vendeurs n'aient pas connu les aléas concernant le chauffage défectueux par pompe à chaleur.
Cette installation est défaillante d'origine. Elle n'a jamais pu fonctionner correctement par grand froid. (...) »

Or, il ressort de la facture de la société SAS Alliance Française de l'Energie que ladite pompe à chaleur a été installée en date du 6 mars 2019, et que l'immeuble a, quant à lui, été acquis en date du 24 août 2020.

Ainsi, le couple [P] a utilisé ladite pompe à chaleur durant un hiver et rien ne permet d'établir que ces derniers se soient rendus compte à cette occasion, que cette pompe à chaleur était sous-dimensionnée.

Ainsi, faute de démontrer, la connaissance des vendeurs, la clause exonératrice de responsabilité s'applique.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [J] [B] épouse [A] de sa demande au titre de la garantie des vices cachés quant à la pompe à chaleur et de ses demandes indemnitaires sur ce fondement.

c. S'agissant du préjudice subi :

S'agissant du préjudice matériel, l'expert a, dans son rapport, chiffré les travaux de reprise de la manière suivante :

« (…) Réparation des désordres déjà effectuées :
Etanchéité : facture n°141 de la SARL Benoît Lecouffe pour un montant de 35 157,43 euros TTC,
Maçonnerie : Facture n°FA00270 de l'EI [U] [T] pour un montant de 7 700 euros TTC,
Remplacement des menuiseries au droit de l'étanchéité refaite : Facture n°F-22/08-2399 de VLP Menuiserie pour un montant de 7 457,90 euros TTC,
Plâtrerie : devis n°121 de l'entreprise ART'PLAK'LW pour un montant de 6 808,35 euros TTC,
(…)
Concernant les châssis avec vitraux du salon : je ne peux pas valider un remplacement complet tel que proposé par la partie demanderesse soit indispensable. Il faudrait que les boiseries soient complètement pourries et irrécupérables. Je n'ai pas constaté cela en accedit. Je n'ai constaté que des coulures. Je ne valide donc pas ce devis à ce jour (Il faudrait en outre que le remplacement se fasse à l'identique et non pas en apportant une amélioration ). (...) »

Ainsi, le montant des travaux nécessaires à une reprise des désordres correspond à ceux d'ores et déjà effectués et ceux de plâtrerie pour un montant total de 57 123,68 euros TTC.

S'agissant du remplacement des châssis avec vitraux du salon, force est de constater que l'expert a été particulièrement clair quant aux raisons pour lesquelles il n'a pas retenu ce remplacement comme étant justifié.

Il note très clairement ne pas avoir constaté de désordres sur les menuiseries et avoir uniquement constaté des coulures.

Les photographiques des constatations faites ont d'ailleurs été jointes à son expertise et sont sur ce point parfaitement explicites.

Au surplus, il note que les devis produits constituent des améliorations et ne correspondent même pas un changement à l'identique.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [J] [B] de cette demande.

S'agissant de la somme sollicitée au titre d'Enedis pour un montant de 372,24 euros, il n'est pas justifié que cette dernière soit en lien avec les désordres d'infiltrations.

Par voie de conséquence, il conviendra donc également de débouter Mme [J] [B] de cette demande.

Or, Mme [J] [B] épouse [A] sollicite une réduction du prix de vente du montant des travaux nécessaires pour reprendre les désordres.

Par voie de conséquence, il conviendra donc d'ordonner une réduction du prix de vente d'un montant de 57 123,68 euros et de condamner solidairement M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], à payer à Mme [J] [B] épouse [A] une somme de 57 123,68 euros TTC à ce titre.

S'agissant du trouble de jouissance, force est de constater que l'essentiel de la somme sollicitée correspond aux désagréments subis par un défaut de chauffage pour laquelle la garantie des vendeurs n'a pas été retenue.

Seul le trouble de jouissance en lien avec des dégradations visibles à l'oeil est donc sollicité au titre des infiltrations d'eau.

Ce préjudice est minime au vu des différents clichés photographiques joints tant au rapport d'expertise judiciaire qu’au constat d'huissier établi par Mme [J] [B].

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner solidairement M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], à payer à Mme [J] [B] épouse [A] une somme de 500 euros au titre de son trouble de jouissance.

S'agissant du coût du financement des travaux, Mme [J] [B] épouse [A] indique avoir été contrainte de souscrire un nouveau prêt pour réaliser pour partie les travaux de reprise préconisés par l'expert.

Elle produit une offre de prêt non signée portant sur un prêt d'un montant de 120 762 euros pour réaliser des travaux dans sa résidence principale.

Cette offre de prêt n'étant pas signée, il n'est pas établi que ce prêt ait bien été souscrit.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [J] [B] épouse [A] de sa demande de prise en charge des frais de ce prêt.

S'agissant du préjudice moral, Mme [J] [B] épouse [A] invoque pour étayer son préjudice s'être fait tromper lors de l'acquisition de son immeuble, avoir été contrainte de rester dans un logement non chauffé en hiver et avoir dû engager des frais importants pour le remettre en état.

Il est indéniable que les problèmes d'infiltrations d'eau ont été source d'angoisse.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner solidairement M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

2. Sur la garantie décennale :

Au titre des dispositions de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui, l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

De même, en vertu de l'article 1792-2 du même code, la présomption de responsabilité prévue par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Enfin, en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, force est de constater que l'expert considère que la pompe à chaleur est défaillante depuis l'origine et ne permet pas un fonctionnement correct par grand froid à raison de son sous-dimensionnement.

Il souligne d'ailleurs, que la société SAS Alliance Française de l'Energie aurait dû procéder à une étude thermique sérieuse ce qui aurait permis l'installation d'un chauffage adapté aux besoins.

Il estime qu'en ayant pas procédé à cette étude thermique, la société SAS Alliance Française de l'Energie a gravement manqué à ses obligations.

« (…) La société SAS Alliance Française Energie n'a pas fait d'étude thermique sérieuse avant de mettre en oeuvre son installation de chauffage par pompe à chaleur. Une étude thermique aurait pu éviter toutes les malfaçons constatées et notamment le sous-dimensionnement. C'est un manquement grave de la part d'un professionnel du bâtiment.
(...) »

Ainsi, et pour les raisons développées, dans le paragraphe précédent concernant la pompe à chaleur, le reproche de sous-dimensionnement effectué n'est pas clairement établi par ledit rapport qui est contradictoire.

Au surplus, il est également à noter que l'expert propose comme travaux de reprise, de compléter ce mode de chauffage en le couplant avec un complément par température négative.

Ceci permet d'établir que ce mode de chauffage fonctionne même si son caractère optimal n'est pas établi.

Ainsi, il n'est pas établi que la pompe à chaleur est impropre à sa destination.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [J] [B] épouse [A] de ses demandes sur le fondement de la garantie décennale.

3. Sur la garantie :

En application des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et à prouver les faits nécessaires au succès de celles-ci, nul ne pouvant se constituer de titre à soi-même.

En l'espèce, M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y] sollicitent notament la condamnation de M. [N] [I], exerçant sous l'enseigne Max Multiservices à les garantir et à les relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des désordres qui lui sont imputables ainsi qu'aux préjudices en découlant.

Or, force est de constater que ces derniers se contentent d'invoquer ces fondements juridiques sans développer et étayer les éléments leur permettant de revendiquer l'application de ces articles, ni même apporter la preuve de ses prétentions.

Au surplus, force est de constater que l'expert judiciaire a uniquement constaté que la toiture terrasse réalisée en 2007 nécessitait d'être refaite sans retenir de quelconque faute commise par l'entreprise l'ayant réalisée.

Par voie de conséquence, M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], seront déboutés de leur demande de condamnation à les garantir.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], ayant succombé, il conviendra de les condamner in solidum aux dépens en ce, compris les frais de l'expertise judiciaire.

Mme [J] [B] épouse [A] sera déboutée du surplus de ses demandes.

5. Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, M. [Z] [P] et son épouse, Mme [K] [Y], ayant succombé, seront condamnés solidairement à payer à Mme [J] [B] épouse [A] une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leurs demandes.

6. Sur l'exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS