TJ 84007, 12 juin 2025, RG 25/00092

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 JUIN 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00092 - N° Portalis DB3F-W-B7J-J7X4

Minute : n° 25/248

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Monsieur [B] [J] [W] [K]
né le 01 Janvier 1954 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [O] [T] [K]
née le 03 Mars 1964 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

Madame [X] [F] divorcée [S]
née le 29 Juillet 1961 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau D’AVIGNON

S.A.S.U. CM IMMO prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 12 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :12/06/2025 exécutoire & expédition à :Me CANO
expédition à :Me GONY MASSU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté mais ayant pris effet le 15 janvier 2021, M. [N] [K], représenté par son mandataire, la S.A.S. Foncia Fabre Gibert, a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter de la date de prise d’effet, à la S.A.S. CM Immo un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 7] (84), moyennant un loyer d'un montant annuel de 12 000,00 euros H.T., payable trimestriellement.

Par acte séparé du 15 janvier 2021, Mme [X] [F] s'est portée caution solidaire de toute somme (loyers, charges, taxes, impôts et autres indemnités...) susceptible d'être due par le preneur dans le cadre de ce bail, et ce à concurrence d’une somme maximale de 108 000,00 euros.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

M. [N] [K] étant décédé le 18 janvier 2023, ses deux enfants, M. [B] [K] et Mme [O] [K], viennent en ses droits, en leur qualité d’héritiers du défunt.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par la société locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance au locataire d'un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail le 31 octobre 2024, dénoncé à Mme [F], caution, par acte du 5 novembre 2024, M. [B] [K] et Mme [O] [K] ont fait citer, par actes extra-judiciaire du 11 février 2025, la S.A.S. CM Immo et Mme [X] [F] devant le juge des référés de la présente juridiction aux fins de voir :
- déclarer la demande de M. [B] [K] et Mme [O] [K] recevable et bien fondée, et en conséquence,
- constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par les requérants, à la société requise, est résolu de plein droit depuis le 1er novembre 2024 et que la S.A.S. CM Immo occupe sans droit ni titre le local sis [Adresse 1], depuis cette date,
- en conséquence, ordonner l'expulsion, dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clés,
- autoriser les demandeurs à l'expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,
- condamner solidairement la S.A.S. CM Immo et Mme [X] [F] à payer aux demandeurs, par provision :
• 8 190,60 euros au titre des loyers et charges dus au 5 février 2025, et sauf à réactualiser au jour de l'audience,
• 3 500,00 euros par trimestre d'avance, à valoir sur les indemnités d'occupation, chaque trimestre depuis la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- condamner solidairement les requises à payer la somme de 1 500,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les requises aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

A l'audience, les consorts [K], qui sont représentés, maintiennent leurs demandes telles que formulées dans leurs actes introductifs d'instance, précisant cependant que la dette de leur locataire n’est plus que de 6 135,96 euros au 12 mai 2025 et déclarant s’opposer à la demande de délais de paiement formée par la S.A.S. CM Immo.

Dans leurs conclusions en réponse, soutenues à l'audience, la S.A.S. CM Immo et Mme [F] demandent au juge des référés de ce tribunal de :
- débouter M. [B] [K] et Mme [O] [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- accorder à la S.A.S. C.M. Immo des délais de paiement de sa dette locative à hauteur de 6 443,53 euros au 15 avril 2025 sur une durée de 16 mois, soit la somme mensuelle de 402,72 euros jusqu'au 1er août 2026,
- juger que les majorations d'intérêts ou les pénalités de retard encourus pendant ce délai de 18 mois seront supprimées,
- suspendre les effets de la clause résolutoire visant le contrat de bail commercial de la S.A.S. CM Immo,
- condamner M. [B] [K] et Mme [O] [K], les bailleurs, aux entiers dépens.

Elles expliquent :

- que la S.A.S. CM Immo ne conteste ni sa défaillance dans le paiement régulier de ses loyers, ni n’avoir pu apurer sa dette dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer,

- qu’elle a connu d'importantes difficultés financières lorsqu’elle a débuté son activité d'agent immobilier le 4 janvier 2021 sous l'égide de la franchise "Laforêt" en raison des frais conséquents imposés par cette franchise et d’un contexte de sortie de crise sanitaire,

- que sa situation tend à s'améliorer, son chiffre d’affaires augmentant régulièrement, et que sa bonne foi est démontrée par le versement de la somme de 2 000,00 euros au 16 avril 2025,

- qu’elle souhaite rester dans les lieux et s’engage à apurer son endettement locatif sur 16 mois.

SUR CE :

Sur la dénonce de la présente procédure aux créanciers inscrits :

Les dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l'un des principaux éléments. En l'absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut-être encourue.

En l'espèce, les consorts [K] produisent un état des inscriptions ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l'espèce, le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. C.M. Immo contient une clause résolutoire rédigée comme suit : "A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer et/ou d'indemnité d'occupation ou accessoires à l'échéance prévue, ou d'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures".

Il est établi par le décompte versé aux débats que la S.A.S. CM Immo n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois d'avril 2024. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 31 octobre 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d'un mois, la S.A.S. CM Immo n'ayant pas apuré, dans le délai imparti, son passif locatif, d'un montant de 6 706,31 euros à la date du commandement, ce que cette société ne conteste pas. Dés lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Sur les sommes dues au titre du bail et sur la demande de délais de paiement formée par la S.A.S. CM Immo :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. L'article L.145-41 du code de commerce permet au juge, s’il est saisi d’une demande à cette fin, d'accorder des délais de paiement, dans la limite de deux années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, au regard du décompte actualisé au 12 mai 2025 produit par les bailleurs, il est pas contestable qu’il est dû aux consorts [K] la somme de 6 135,96 euros au titre des loyers échus et impayés jusqu’au deuxième trimestre (avril - juin 2025) inclus. Il n’y a pas lieu de majorer cette dette de la somme de 66,00 euros à titre de clause pénale, cette somme ne correspondant pas à la clause pénale telle qu’elle est prévue dans le bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.S. CM Immo au paiement de cette somme aux consorts [K], à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, date de l'assignation en justice valant mise en demeure de payer.

La S.A.S. CM Immo, qui, à défaut de produire son bilan comptable pour l’année 2024, communique des pièces (bilan des années précédentes, attestation de l’expert comptable pour l’année 2024) permettant de conclure à la bonne santé financière de cette société, lesquelles sont corroborées par les efforts importants faits par cette société pour réduire sa dette, à défaut de l’apurer, depuis le début de l’année 2025 puisqu’elle a réglé, entre janvier et avril 2025, la somme de 6 108,74 euros, justifie être en situation de régler son arriéré locatif.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit et d'accorder à la S.A.S. CM Immo des délais de paiement, en application des dispositions des articles L.145-41 du code de commerce et 1345-5 du code civil, en l'autorisant à se libérer de son arriéré locatif en 15 versements mensuels de 402,00 euros, outre le loyer trimestriel courant et les charges, taxes et accessoires lui incombant, et en une seizième et dernière échéance équivalente au montant restant dû au titre du principal, majoré des intérêts échus et des frais.

Il sera précisé qu'en cas de respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. Par contre, en cas de non paiement injustifié d'une seule des mensualités d'apurement de l'arriéré ou du loyer en cours, l'intégralité de la somme sera due et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure de payer notifiée par la société bailleresse par courrier recommandé et demeurée vaine. Dans ce cas, le bail sera réputé résilié de plein droit au 1er décembre 2024, date à laquelle la clause résolutoire aurait dû prendre effet si ses effets n'avaient pas été suspendus, et la S.A.S. CM Immo pourra être expulsée, à défaut de départ amiable dans un délai d'un mois à compter de la date de présentation du courrier recommandé de mise en demeure ci-avant évoqué. En outre, la S.A.S. CM Immo devra s'acquitter, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle d'une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui est dû trimestriellement à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur l’engagement de caution de Mme [X] [F] :

En vertu de son engagement de caution du 15 janvier 2021, Mme [X] [F] sera tenue solidairement de toutes sommes (loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation si la clause résolutoire produit ses effets ...) auxquelles la S.A.S. CM Immo a été condamnée à titre provisionnel. Ses obligations envers les bailleurs sont toutefois suspendues tant que la S.A.S. CM Immo respecte les délais de paiement accordés par le juge des référés pour apurer sa dette locative et règle régulièrement et intégralement ses loyers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. CM Immo et Mme [F], qui ont contraint les consorts [K] à agir pour obtenir le paiement de leur créance et qui succombent partiellement, supporteront solidairement la charge des dépens de la présente instance et verseront aux bailleurs la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS