TJ 63113, 12 juin 2025, RG 24/02721

GB/CT

Jugement N°
du 12 JUIN 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 24/02721 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUEO / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

S.C.I. OTISSA

Contre :

[S] [F]
[W] [L]

Grosse : le

Me AnneLaure GAY
Me Sophie PAYEN

Copies électroniques :

Me Anne-Laure GAY
Me Sophie PAYEN

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.C.I. OTISSA
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représentée par Me Axelle JEANNEROD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
Et par Me Sophie PAYEN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [S] [F]
[Adresse 4]
[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro
C-63113-2024-006066 du 11 septembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

Madame [W] [L]
[Adresse 3]
[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro
C-63113-2024-005957 du 11 septembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

Représentées par Me Anne-Laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSES

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

En présence de madame [P] [J], auditrice de justice

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 14 Avril 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement les 18 et 21 juin 2021, la SCI OTISSA a donné à bail commercial à Mesdames [W] [L] et [S] [F] (ci-après les consorts [N]), un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] aux fins d’exploitation d’un institut de beauté, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros hors taxes payable pour la première fois le 1er août 2021, outre des provisions sur charges de 30 euros. Un dépôt de garantie de 610 euros, a été versé à la conclusion du bail.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er juillet 2021.

Se plaignant d’un problème d’isolation thermique, les consorts [N] en ont informé la SCI OTISSA par SMS en date du 28 octobre 2022 puis un litige s’est élevé sur la date de résiliation du contrat de bail qui les lie.

Par courriers avec demande d’avis de réception en date du 13 mars 2023, la SCI OTISSA a mis en demeure les consorts [N] de régler la somme de 1920 euros au titre des loyers charges comprises des mois de janvier, février et mars 2023.

Par actes en date du 26 mai 2023, la SCI OTISSA a fait signifier aux consorts [N] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2928 euros au titre des loyers échus et impayés à cette date.

Par actes en date du 15 novembre 2023, la SCI OTISSA a assigné les consorts [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des défenderesses au besoin ainsi que leur condamnation à lui payer une provision de 5813,50 euros.

Par ordonnance du 19 mars 2024, le juge des référés a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront et au provisoire, donné acte aux consorts [N] de leur engagement à régler la somme de 853 euros au titre du rappel d’indexation de juillet 2022 à janvier 2023 inclus et des loyers indexés des mois de février et mars 2023 et les a condamnés au besoin, au paiement d’une provision de ce montant, sans qu’il n’y ait lieu à référé sur les autres demandes.

Par actes en date du 26 juin 2024, la SCI OTISSA a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et de les condamner à lui payer la somme de 5813,50 euros.
La clôture est intervenue le 07 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2025, la SCI OTISSA demande au tribunal de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 26 juin 2023 ; Condamner Mesdames [W] [L] et [S] [F] à lui payer la somme de 4960,50 euros ; Rejeter l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SCI OTISSA ; Condamner Mesdames [W] [L] et [S] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2023 ;Condamner Mesdames [W] [L] et [S] [F] à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Au soutien de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI OTISSA fait valoir, au visa des articles L 145-41 et L 145-4 du code de commerce qu’elle n’a jamais donné son accord à une résiliation anticipée du bail à la date du 31 mars 2023 dans la mesure où elle était subordonnée à la conclusion d’un contrat avec de nouveaux preneurs. Aucun contrat n’ayant été conclu avant cette date, elle en déduit que le bail s’est poursuivi jusqu’à sa résolution intervenue de plein droit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux, soit le 26 juin 2023. Elle ajoute, qu’en toute hypothèse, tout consentement à une résiliation anticipée du bail était vicié en ce que les locataires l’ont justifié par un problème d’isolation thermique démenti, selon elle, par le diagnostic de performance énergétique et qu’elles n’ont, par suite, pas exercé à leur domicile contrairement à ce qu’elles avaient indiqué.

S’agissant de la demande en paiement, la SCI OTISSA soutient que les consorts [N] lui sont redevables de la somme de 2521 euros au titre des loyers impayés et échus à la date de résiliation du bail, soit le 26 juin 2023, déduction faite des règlements effectués en application de l’ordonnance de référé. Elle ajoute que, contrairement à ce qu’elles affirment, Mesdames [W] [L] et [S] [F] ont quitté le local et retiré leurs meubles et effets personnels le 18 août 2023 de sorte qu’elles se sont maintenues dans les lieux jusqu’à cette date et qu’elles sont ainsi tenues de s’acquitter d’une indemnité d’occupation de 1911 euros à compter de la résiliation du bail. Elle précise qu’une indemnité forfaitaire de 10% prévue au titre de la clause pénale s’applique à la totalité des sommes dues, soit 528,50 euros. Elle indique que le dépôt de garantie ne doit pas venir en déduction de cette somme en ce qu’il est acquis en totalité au bailleur à titre d’indemnité conformément aux termes du contrat.

Pour s’opposer aux délais de paiement sollicités, la SCI OTISSA indique que les consorts [N] se sont soustraits à leurs engagements contractuels et n’ont pas déféré aux mises en demeure et au commandement de payer caractérisant, de fait, leur mauvaise foi. Elle ajoute qu’elles ne justifient pas de leurs revenus.
*
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 février 2025, Mesdames [W] [L] et [S] [F] demandent au tribunal de :
A titre principal,
Constater que la résiliation du bail conclu les 18 et 21 juin 2021 avec la SCI OTISSA est intervenue de manière anticipée le 31 mars 2023 à minuit ; Rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCI OTISSA ; Condamner la SCI OTISSA aux dépens ; Condamner la SCI OTISSA à leur verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; A titre infiniment subsidiaire,
Débouter la SCI OTISSA de sa demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation des mois de juillet et août 2023 au double du montant des loyers en cours ; Débouter la SCI OTISSA de sa demande en paiement de la somme de 528,50 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% ;Débouter la SCI OTISSA de sa demande visant à conserver le dépôt de garantie versé ; A titre infiniment subsidiaire sur ce point,
Réduire le montant de chacune des clauses pénales à la somme de 1 euro symbolique ; Toujours à titre subsidiaire,
Leur accorder des délais de paiement ; Dire que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital et que les échéances reportées ne porteront intérêts qu’au taux légal ;Statuer ce que de droit sur les dépens ; Ecarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; En toute hypothèse,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de leur demande visant à constater la résiliation anticipée du bail, les consorts [N] indiquent, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, qu’elles se sont accordées avec la SCI OTISSA sur une résiliation anticipée du bail au 31 mars 2023 à minuit sans que celle-ci ne soit subordonnée à la conclusion d’un bail avec un nouveau preneur. Elles ajoutent que la bailleresse les a dispensées d’exécuter le bail jusqu’à la première échéance triennale et qu’elles ont donné congé par courrier en date du 26 novembre 2022, lequel n’a pas été contesté. Elles expliquent avoir ensuite quitté les locaux au mois de janvier 2023 et avoir, dans un premier temps, laissé quelques meubles à la demande de la bailleresse, laquelle leur a finalement demandé de les récupérer au mois de juillet 2023.

Pour s’opposer à la demande en paiement de la somme de 4960,50 euros, les consorts [N] indiquent avoir payé la somme de 853 euros au titre des rappels d’indexation de juillet 2022 à janvier 2023 et des loyers indexés des mois de février et mars 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 610 euros. Elles ajoutent s’être acquittées du loyer du mois de janvier 2023 par virement en date du 20 mars 2023, lequel n’apparait pas en ces termes dans le décompte produit par la SCI OTISSA. En outre, elles soutiennent n’être redevables d’aucune somme postérieurement à la date de résiliation anticipée du bail et font valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 mai 2023 a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, le bail étant déjà résilié à cette date.
S’agissant spécifiquement des demandes relatives au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité forfaitaire de 10%, les consorts [N] indiquent, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que la clause résolutoire insérée au contrat qui fixe le montant de l’indemnité d’occupation au double des loyers en cours est une clause pénale manifestement excessive en ce qu’elle conduit à mettre à leur charge une somme exorbitante, ce d’autant que la SCI OTISSA ne justifie d’aucun préjudice devant être réparé par l’allocation de cette indemnité. Elles considèrent qu’il en va de même s’agissant de l’indemnité forfaitaire de 10%.
Pour s’opposer à la demande de la SCI OTISSA visant à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, les défenderesses expliquent qu’à la date du commandement de payer, soit le 26 mai 2023, le bail était déjà résilié et qu’elles avaient quitté les lieux. Elles en déduisent que la SCI OTISSA ne peut se prévaloir d’aucun préjudice justifiant que le dépôt de garantie soit conservé à titre de dommages et intérêts lequel doit être, au contraire, retranché de la dette locative.
A l’appui de leur demande tendant à réduire le montant des clauses pénales à l’euro symbolique, les défenderesses font valoir leur caractère manifestement excessif.
Au soutien de leur demande en délais de paiement, les consorts [N], visant les articles 1343-5 et 1342-10 du code civil, expliquent que leur situation personnelle, professionnelle et financière ne leur permet pas de s’acquitter immédiatement et intégralement des sommes qui pourraient être mises à leur charge. Elles ajoutent qu’aucune mauvaise foi ne saurait leur être reprochée, la SCI OTISSA échouant à en rapporter la preuve. Elles s’estiment également fondées à demander à ce que les paiements s’imputent prioritairement sur le capital afin de leur permettre de rembourser le capital éventuellement dû et non seulement les intérêts.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail commercial
Il est constant que les parties peuvent convenir ensemble de procéder à la résiliation amiable du bail commercial. Néanmoins, celle-ci doit procéder d'un accord mutuel exprimé sans ambiguïté.
L’accord des parties n’est soumis à aucune condition de forme particulière.
Il incombe à celui qui se prévaut d’un tel accord de le prouver.
En l’espèce, il ressort du contrat produit par les parties, que la SCI OTISSA a conclu un bail commercial avec les consorts [N] les 18 et 21 juin 2021 pour une durée de neuf années consécutives portant sur un local situé [Adresse 1]) aux fins d’exploitation d’une activité d’esthétique et de cosmétique.
Faisant valoir une résiliation amiable anticipée dudit bail, les consorts [N] produisent un SMS leur ayant été adressé le 14 novembre 2022 par un co-gérant de la SCI OTISSA, ce qu’elle ne conteste pas, aux termes duquel il est indiqué : « Bonsoir, j’ai discuté avec mes collaborateurs. Nous serions d’accord pour arrêter votre bail en avril. Nous pourrions l’arrêter avant si nous trouvons un locataire qui le prendrait avant cette date. Pour ça, nous souhaiterions le remettre en annonce dès maintenant. Pouvez-vous nous envoyer des photos de l’intérieur ? » Or, il ressort clairement de ce message que la SCI OTISSA s’est dite favorable à une résiliation du bail au mois d’avril 2023 sans la subordonner à la nécessité de trouver un nouveau locataire. Seule une résiliation antérieure au mois d’avril était conditionnée par la conclusion d’un bail avec un nouveau preneur.
Toutefois, s’il est clair qu’aucune condition n’était posée à une résiliation anticipée du bail au mois d’avril 2023, l’utilisation du conditionnel par la SCI OTISSA impose d’analyser ce message en un simple commencement de preuve par écrit, lequel doit être corroboré par des éléments extérieurs.
Or, il ressort des échanges de SMS produits que, la SCI OTISSA a, dans les semaines qui ont suivi l’envoi dudit message, fait une annonce aux fins de remettre le bien en location, récupéré un jeu de clefs, organisé plusieurs visites des locaux et recontacté les locataires au sujet du bail sans exprimer un quelconque désaccord concernant sa résiliation anticipée. En outre, elle n’a pas contesté le congé donné par les consorts [N] par courrier en date du 26 novembre 2022. Ainsi, et au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la SCI OTISSA a pris acte de la résiliation anticipée du bail et en a tiré toutes les conséquences de sorte qu’elle ne peut valablement soutenir qu’elle n’avait pas donné son accord.
Par conséquent, il y a lieu de déduire de l’ensemble de ces éléments qu’un accord amiable sur une résiliation anticipée du bail s’est formé entre les parties.
Si la SCI OTISSA fait valoir qu’en toute hypothèse, tout consentement du bailleur à la résiliation anticipée serait vicié du fait de la mauvaise foi des locataires, il ne qualifie pas un tel vice, ni ne rapporte la preuve de leur intention de tromper son consentement.
S’agissant de la date de la résiliation, aucun terme précis n’est indiqué dans le SMS ci-avant reproduit. Aux termes de leur courrier de préavis du 26 novembre 2022, les consorts [N] précisent que « comme convenu, [elles quitteront] le local situé [Adresse 1] le 31 mars 2023. » Toutefois, si la SCI OTISSA ne conteste pas avoir eu connaissance de ce courrier, précisant au contraire « que ce courrier n’appelait pourtant pas de réponse », il ne peut être déduit de son seul silence, son accord pour fixer la date de résiliation au 31 mars 2023.
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que l’accord de la SCI OTISSA ne pouvait porter que sur le mois d’avril 2023 conformément au SMS du 14 novembre 2022.
Dès lors, il convient de constater qu’une résiliation amiable du bail commercial conclu les 18 et 21 juin 2021 entre la SCI OTISSA et les consorts [N] est intervenue le 30 avril 2023. Le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le 26 juin 2023 est donc inopérant, le bail ayant déjà été résilié d’un commun accord entre les parties le 30 avril 2023.
Sur la demande en paiement
Sur l’arriéré locatif
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, il ressort des développements précédents que le bail a été résilié de manière anticipée le 30 avril 2023. Les consorts [N] étaient donc tenues de s’acquitter des loyers compris entre le 1er août 2021 et le 30 avril 2023 lesquels étaient payables au plus tard le 10 de chaque mois conformément aux termes du contrat.
Or, il ressort du commandement de payer délivré le 26 mai 2023 par la SCI OTISSA que les consorts [N] ont réglé les loyers à compter du mois d’août 2021 jusqu’au mois de décembre 2022, outre un versement de 610 euros en juillet 2021 au titre du dépôt de garantie. En outre, il résulte clairement du mail en date du 17 avril 2023 émanant de Madame [H] [X], qu’un virement de 640 euros a été effectué par les locataires le 20 mars 2023 au titre du loyer du mois de janvier 2023. Les défenderesses se sont donc acquittées des loyers jusqu’au mois de janvier 2023, contrairement à ce que soutient la SCI OTISSA. De plus, il résulte des écritures des parties, que les consorts [N] ont réglé la somme de 853 euros au titre du rappel d’indexation de juillet 2022 à janvier 2023 inclus et des loyers indexés des mois de février et mars 2023, desquels elles ont déduit le dépôt de garantie (et dont le sort sera examiné ci-après).
Par conséquent et à ce stade, les consorts [N] sont redevables de la somme de 637 euros au titre du loyer indexé du mois d’avril 2023.
Sur l’indemnité d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’indemnité d’occupation a vocation à réparer le préjudice résultant de l’occupation illicite d’un bien par une personne physique ou morale sans droit ni titre.
Il appartient à celui qui sollicite une telle indemnité de prouver cette occupation.
En l’espèce, il résulte des développements précédents que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 30 avril 2023 de sorte qu’une indemnité d’occupation ne peut être due que postérieurement à cette date, soit à compter du mois de mai 2023 sous réserve de démontrer que les consorts [N] continuaient à occuper les lieux à cette période.
Or, la SCI OTISSA ne démontre pas, autrement que par des affirmations, que Mesdames [W] [L] et [S] [F] occupaient les locaux au moment de la résiliation du bail, et postérieurement. Il ressort, au contraire, des échanges de SMS produits relatifs à la résiliation du bail et à la fixation d’une date d’état des lieux de sortie, de même que de la capture d’écran de la page Instagram du nouvel institut des consorts [W] [L] et [S] [F] dont elles faisaient la promotion en janvier 2023, qu’elles ont tout mis en œuvre pour quitter les locaux au début de l’année 2023. Plus encore, il ressort très clairement des SMS échangés au mois de juillet 2023 qu’elles ne se trouvaient pas dans les locaux puisqu’il était question de fixer un lieu et une heure de rendez-vous pour qu’elles puissent récupérer leurs meubles, n’ayant plus accès au local.
Dans ces conditions, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la SCI OTISSA sera rejetée.
Sur l’indemnité forfaitaire de 10%
En application des dispositions de l’article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En outre, l’article 1231-5 du code civil donne pouvoir au juge du fond de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l’espèce, la clause résolutoire insérée au contrat de bail (page 13) prévoit que « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours sera automatiquement majorée de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts. » Cette clause doit ainsi s’analyser en une clause pénale susceptible de modération en cas d’excès.
Or, le principe même d’une indemnisation forfaitaire en cas de défaut de paiement et après une mise en demeure supérieure à 10 jours, de même que le pourcentage fixé, n’apparaissent pas manifestement excessifs de sorte qu’il conviendra d’appliquer une indemnité de 10% aux sommes impayées à leur échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse dans ledit délai.
En l’espèce, seuls les loyers indexés des mois de février, de mars et d’avril 2023 n’ont pas été payés à échéance, ni dans le délai imparti par la mise en demeure. Ils donneront donc lieu à application de ladite indemnité, soit une somme de 191,10 euros.
Sur le sort du dépôt de garantie
En application des dispositions de l’article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En l’espèce, la clause insérée au contrat de bail relative au dépôt de garantie (page 4) énonce que « le bailleur pourra librement disposer du dépôt de garantie jusqu’à la fin de la jouissance du preneur, date à laquelle il lui sera restitué, sous réserve de la complète exécution par lui de ses obligations au titre du présent contrat de bail et du règlement de toutes sommes qu’il pourrait devoir au bailleur à sa sortie. Le bailleur aura toujours le droit de prélever sans formalité sur ledit dépôt le montant du loyer non réglé dans les délais ainsi que de toutes autres sommes exigibles à un titre quelconque. Dans cette hypothèse, le preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal à celui exigible. »
Ainsi, les stipulations de la clause prévoient la faculté pour le bailleur de disposer librement du dépôt de garantie pendant toute la durée de la jouissance en lui permettant de prélever toute somme exigible à un titre quelconque.
Dans la mesure où les consorts [N] ne sont condamnées qu’au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10%, la SCI OTISSA ne justifie d’aucune autre cause lui permettant de conserver le dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie ne pourra donc être retenu qu’au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%, soit pour couvrir la somme de 191,10 euros. Quant au reliquat (418,90 euros), il viendra en déduction des sommes dues par les consorts [N] au titre du rappel d’indexation de juillet 2022 à janvier 2023 inclus et des loyers indexés des mois de février, de mars et d’avril 2023, déduction faite de la somme de 853 euros préalablement réglée.
Par conséquent, il convient de condamner Mesdames [W] [L] et [S] [F] à payer à la SCI OTISSA la somme de 828,10 euros.
Sur la demande en délais de paiement
Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En outre, il ressort des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
En l’espèce, au regard du montant de la somme due par les consorts [N], de même que de leur situation financière telle qu’elle ressort des justificatifs de ressources produits, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les termes fixés au dispositif et de dire que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital et que les échéances reportées ne porteront intérêts qu’au taux légal.
Sur les frais du procès
Les consorts [N], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens ne comprendront pas les frais de commandement de payer.
L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS