TJ 21231, 7 mai 2025, RG 25/00087

Minute n° 25/00161
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG n° N° RG 25/00087 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXPJ

SDC COPROPRIETE LES PREVOTS

C/

S.A.S. GREEN CONCEPT CONSTRUCTION

JUGEMENT DU 07 Mai 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
Procédures Orales

DEMANDEUR(S) :

SDC COPROPRIETE LES PREVOTS REPRESENTE PAR SON SYNDIC FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 19 Mars 2025

DEFENDEUR(S) :

S.A.S. GREEN CONCEPT CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 1] (21)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE
Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 07 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

Copies délivrées aux parties
Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
le :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION est propriétaire des lots n°7, 47 et 79 au sein de l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété Les Prévôts sise [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte d'huissier en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Prévôts, représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, a fait assigner la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION devant le président du Tribunal judiciaire de DIJON, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamnée, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

2713,15 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 27 février 2025,451,70 € au titre de l'appel provisionnel du 01/04/2025 (2ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 21,28 €, sauf à parfaire, 451,70 € au titre de l'appel provisionnel du 01/07/2025 (3ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 21,28 €, sauf à parfaire,451,70 € au titre de l'appel provisionnel du 01/10/2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 21,28 €, sauf à parfaire,870 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,980 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,
Le syndicat de copropriétaires expose que nonobstant des mises en demeure et une sommation de payer délivrée en janvier 2025, la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION ne règle pas depuis des mois ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges depuis plusieurs années, pas plus que ses appels de fonds travaux.

Au jour de l'audience, il actualise sa créance à la somme de 3186,13 euros selon décompte arrêté au 2 avril 2025, comprenant ainsi l'appel provisionnel du 01/04/2025.

Il rappelle :
qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.
Il soutient que l'absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

Il précise que les comptes définitifs pour les exercices 2022, 2023 et les budgets provisionnels pour les exercices 2023, 2024, 2025 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 15 juin 2023 et 14 mai 2024, auxquelles la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION a été régulièrement convoquée et dont elle s'est vue notifier le procès-verbal.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à personne, la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION n'était ni présente, ni représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A) Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (...) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Prévôts verse notamment aux débats :
un relevé de propriété attestant de ce que la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION est propriétaire des lots n°7, 47 et 79 dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],le contrat de syndic ayant pris effet le 1er juillet 2023,les procès-verbaux des Assemblées Générales des 15 juin 2023 et 14 mai 2024 ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et les budgets provisionnels pour les exercices 2023, 2024, 2025, et ont autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le décompte actualisé des sommes dues, arrêté à la somme de 3186,13 euros en date du 2 avril 2025,

Le syndicat des copropriétaires justifie que la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 3186,13 euros et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Il convient néanmoins de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 798 € (399 x 2) correspondant aux frais de constitution de dossier et transmission à l’huissier et à l'avocat qui ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles et qui constituent au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre, et à la sommation prise en charge au titre des dépens.

Il résulte de l’ensemble des développements que la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], la somme totale de 3186,13 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2314,15 € à compter de la sommation de payer et à compter de l'assignation pour le surplus.

En outre, il convient donc de faire également droit à la demande au titre des appels provisionnels pour les 3ème et 4ème trimestre de l'exercice 2025, soit la somme de 945,96 euros.

B) Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de La SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION, caractérisée par un arrêt total des paiements depuis avril 2024 constitue la mauvaise foi de la débitrice et autorise le syndicat des copropriétaires à solliciter réparation du préjudice distinct constitué par les désordres de trésorerie qui lui sont causés.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 378,61 euros à titre de dommages et intérêts.

C) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la SAS GREEN CONCEPT CONSTRUCTION sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et de la sommation de payer du 31 janvier 2025.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 700 euros sera allouée de ce chef au syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Prévôts.

PAR CES MOTIFS