TJ 45234, 27 mai 2025, RG 24/02446

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/02446 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXTG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant
Me BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [R], [Y] [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuelle LARMANJAT, avocat au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2020, ayant pris effet le 8 janvier 2020, Monsieur [F] [M] a donné en location à Madame [R], [Y] [U] un logement avec deux places de parking situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros, outre 50 de provisions sur charges, payable d’avance mensuellement.

Le bailleur a fait délivrer, par acte du 29 septembre 2023, à Madame [R], [Y] [U] un commandement de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.749,83 euros.

C’est dans ce contexte que par acte du 9 février 2024, Monsieur [F] [M] a fait assigner, par procès-verbal remis à étude, Madame [R], [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de :

Constater la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 3], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;S’entendre autoriser en conséquence, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner Madame [R] [U] au paiement de la somme de 2.156,28 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;Condamner Madame [R] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [R] [U] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, et aux frais de l’exécution à venir.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 après plusieurs renvois.

Lors de l’audience, Monsieur [F] [M], représenté par son avocat, a actualisé la dette locative à la somme de 1.866,73 euros. Il a indiqué être en accord avec la locataire sur les montants et sur les délais de paiement. Il a précisé par ailleurs ne pas avoir encore la confirmation de l’effectivité du règlement de 600 euros qui aurait été effectué le 11 mars 2025. Il a consenti à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il a maintenu sa demande d’article 700 et les dépens.

Madame [R], [Y] [U], représentée par son conseil, a indiqué avoir repris le paiement du loyer et confirmé son entente avec le bailleur quant à l’octroi de délais de paiement. Elle a également soutenu ses dernières conclusions par lesquelles elle a sollicité du juge des contentieux de la protection :
De fixer la dette due par Madame [U] à Monsieur [M] à la somme de 1.266,73 euros ;Condamner Madame [U] à verser à Monsieur [M] cette somme de 1.266,73 euros, selon un plan d’apurement fixé sur 16 mois ainsi : 15 mensualités de 80 euros ;1 mensualité de 66,73 euros ;Ordonner la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au respect du plan d’apurement ci-dessus indiqué ;Dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;Dire qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 novembre 2023 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles ;Madame [U] sera condamnée à verser à Monsieur [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;Débouter Monsieur [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Dire et juger que les dépens resteront à la charge de chacune des parties.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la locataire ne s’est pas présentée aux rendez-vous. Une action en prévention des expulsions a pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

Sur la recevabilité :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 octobre 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date du 2 janvier 2020, ayant pris effet le 8 janvier 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, le bailleur a signifié, par acte du 29 septembre 2023, à Madame [R], [Y] [U], par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.749,83 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également un délai de deux mois.

Il sera retenu un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Un règlement pour un montant total de 600 euros a été effectué pendant la période de deux mois, de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 30 novembre 2023.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Il ressort des éléments du débat que la dette locative de Madame [R], [Y] [U] s’élève, selon le décompte actualisé arrêté au 10 mars 2025 à la somme de 1.866,73 euros, sous réserve des règlements effectués depuis à déduire,
En effet, il convient de rappeler qu’il ressort des débats qu’au jour de l’audience, le demandeur n’avait pas encore confirmation de l’effectivité du règlement de 6oo euros effectué le 11 mars 2025 et la copie de l’extrait du virement correspondant produit ne saurait suffire à justifier de son effectivité.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.866,73 euros, correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Représentée à l’audience, Madame [U] ne conteste pas le montant de cette dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [R], [Y] [U], au paiement de la somme totale 1.866,73 euros arrêtée au 10 mars 2025 correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mars 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement 

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R], [Y] [U] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler la dette en 15 mensualités de 80 euros chacune, et une 16ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur consent à l’octroi des délais de paiement.

A la lecture du décompte, on peut observer une reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [R], [Y] [U] de se libérer de sa dette locative paiement de 15 échéances mensuelles successives de 80 euros par mois, le solde devant être versé le 16ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de Monsieur [F] [M] sera suspendue conformément à la demande de la défenderesse.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. 

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Madame [R], [Y] [U] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Dans cette hypothèse, Madame [R], [Y] [U] occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à Monsieur [F] [M] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à Monsieur [F] [M].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Madame [R], [Y] [U] succombant, sera condamnée aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [R], [Y] [U] sera condamnée à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS