TJ 45234, 27 mai 2025, RG 24/02660

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/02660 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYBN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [M] [O] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Mahamadou KANTE, avocat au barreau d'ORLEANS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-5454 du 10/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Orléans)

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-5738 du 26/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Orléans)

A l'audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par 3 actes sous seing privé, en date des 9 septembre 2019, le second à effet du 8 septembre 2020 et le troisième en date du 5 avril 2022, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] respectivement un appartement à usage d’habitation numéro D 33 au 3ème étage, une cave C4 et un parking n° S04 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 767,08 euros, 16,05 euros pour la cave, 27,85 euros pour le parking.

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbal remis à tiers présent à domicile à chacun de Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] le 1er mars 2024 un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 2.491,45 euros.

Suivant décision entrée en application à compter du 10 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a validé, concernant Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] les mesures de réaménagement de la dette locative au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, soit un moratoire de 24 mois portant sur la somme de 3.290,42 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 29 mai 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :
* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue aux trois baux susvisés des 9 septembre 2019, 8 septembre 2020 et 5 avril 2022 et la résiliation des dits contrats,
* Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,
* Les condamner solidairement au titre des loyers et indemnités d’occupation au jour de la délivrance de l’assignation à la somme de 1.810,78 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initial augmenté des charges soit 918,81 euros à compter du 2 mai 2024 sauf à parfaire ou diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;
* Outre le paiement de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 1er mars 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 mars 2025 lors de laquelle la demanderesse, représentée par Monsieur [O] a sollicité une créance de 4.020,35 euros pour une quote-part de loyer de 614,59 euros après déduction des APL. Elle fait état du plan de surendettement et du moratoire en cours jusqu’au 10 décembre 2024 pour le montant de 3.290,42 euros. Elle consent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J], représentés par leur conseil font état de la reprise du loyer courant et proposent d’échelonner leur dette s’il y a lieu sur 36 mois à concurrence de 120 euros par mois. Ils rappellent avoir procédé au versement de 1200 euros au mois de décembre dernier et 615 euros au mois le 10 mars courant. Ils excipent d’une indemnisation du chômage pour Monsieur de 500 euros et de missions d’intérims pour Madame rémunéré 300 à 400 euros par mois outre 1100 euros de CAF pour 5 enfants.

Ils sollicitent du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

-Les dire recevable et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

-Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

-Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 1er mars 2024,
-Déclarer irrecevable et mal fondée la demanderesse en ses demandes et l’en débouter,

A titre subsidiaire :
Constater que les défendeurs sont à jour de leurs loyers courants,
Dire que la clause résolutoire contenue au contrat de bail, acquise par la bailleresse, depuis le 1er mai 2024 est en conséquence réputée ne pas jouer,

A titre plus subsidiaire :
-Accorder à Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] le délai de 27 mois de suspension de l’exigibilité de la créance locative à compter du 31 janvier 2025, les effets de la clause résolutoire étant alors suspendus,
-Leur accorder des délais de 36 mois pour leur permettre d’apurer leur dette en précisant que les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit,
-Débouter la demanderesse de toutes autres demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :
-Condamner la demanderesse à payer à Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
-Ne pas ordonner l’exécution provisoire,
-Débouter la demanderesse de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle du commandement de payer.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les explications reprises lors de l’audience visant en outre l’origine des difficultés du couple par suite de la perte d’emploi et de problème de santé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient notamment à peine de nullité le décompte de la dette.

En l’espèce, le commandement de payer dans les 2 mois délivré à chacun de Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] le 1er mars 2024 mentionne le montant dû en principal au titre des loyers et charges en renvoyant au décompte détaillé annexé du 27 février 2024. Il est bien distingué de l’acte du commandement facturé par le commissaire de justice soit 141,86 euros TTC dont la décomposition précise figure en marge de chaque procès-verbal remis à tiers présent à domicile le 1er mars 2024 à chacun des défendeurs.

Au regard de cette rédaction et des exigences de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il apparaît que l'acte est suffisamment précis dans la nature des sommes demandées et les échéances auxquelles elles se rapportent et qu'il permet donc à de Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] de pouvoir en vérifier le bien-fondé.
En outre, ces derniers ne justifient pas du grief invoqué, causé par la rédaction du commandement de payer.

En conséquence, il convient donc de rejeter la demande de nullité du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 à chacun des défendeurs.

II-Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 27 février 2024.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 mai 2024 soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

III- Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 9 septembre 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues leur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet. Les baux à effet du 8 septembre 2020 et 5 avril 2022 concernant les locaux accessoires au logement en la cave et le parking contiennent également un clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Se prévalant du non-paiement des loyers et charges, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbal remis à tiers présent à domicile à Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] le 1er mars 2024 un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 2.491,45 euros.

Plusieurs règlements sont intervenus durant cette période de 2 mois, soit un total de 1.382,26 euros, insuffisant pour éteindre les causes du commandement de payer. Par suite, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 mai 2025.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif
Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant une créance de 4.020,35 euros déduction faite des frais de contentieux de 319,97 euros.

Les défendeurs n’apportent pas d’éléments de contestation sur le principe et le montant de la dette, sachant que les paiements excipés sont bien mentionnés dans le décompte produit par la demanderesse en ce compris le règlement de 615 euros intervenu le 10 mars 2025.

La solidarité est contractuellement prévue.

Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] seront donc condamnés solidairement à verser, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation terme du mois de février 2025 inclus, à la bailleresse, la somme de 4.020,35 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV-Sur l’impact de la procédure de surendettement :
L’article V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VI prévoit, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:
1°(…………) ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code (……..)».
En l’espèce, il ressort des éléments du débat que le loyer du mois de février 2025 a été intégralement payé avec le versement des APL complétant un règlement de 615 euros de sorte que la disposition ci-dessus trouve application.
La commission de surendettement des particuliers du Loiret a, suivant décision applicable à compter du 10 décembre 2024, imposé au profit des défendeurs la suspension de l’exigibilité de la créance locative pour le montant de 3.290,42 euros en application de l’article L.733-1 4° du code de la consommation, d'une durée de 24 mois au taux 0%, les échéances courantes devant être honorées

Il ne ressort pas des débats qu’une contestation ait été émise à l’encontre de cette décision.

Pour autant, cette décision ne prive pas le créancier de poursuivre des procédures destinées à l'obtention d'un titre à hauteur des sommes qui lui sont dues, en l’occurrence la somme de 4.020,35 euros telle que vérifiée ci-dessus.

Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 24 VI 2° précité, un délai de suspension de l'exigibilité de la dette locative sera accordé aux défendeurs jusqu'au 10 mars 2027 (soit la date de fin du moratoire – le 10 décembre 2026 + 3 mois). Ce délai s’appliquera pour l’entier montant de la dette.
Ce délai suspend les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Il convient cependant de rappeler que, si les conditions attachées aux mesures décidées par la commission ne sont pas respectées ou faute pour Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] de s'acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.
Qu'en ce cas , ils seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de dire que compte tenu du moratoire accordé dans la cadre de la procédure de surendettement, il n'y a pas lieu, à ce stade, d'accorder des délais de paiement.

V-Sur les demandes accessoires
Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale concernant Madame [G] [J] et partielle concernant [G] [J].

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [G] [J] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS