TJ 31555, 12 juin 2025, RG 22/03414

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 12 Juin 2025
DOSSIER : N° RG 22/03414 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RBA3
NAC: 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : M. LE GUILLOU, Vice-Président
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame RIQUOIR

DEBATS
Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 20 Mars 2025, le jugement a été mis en délibéré au 22 mai 2025 puis prorogé à la date de ce jour

JUGEMENT
Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Monsieur LE GUILLOU
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [W] [B], [F] [L]
né le 30 Janvier 1972 à PARIS, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 210

Mme [M] [R] épouse [L]
née le 24 Février 1974 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 210

DEFENDEURS

S.D.C. DE LA RESIDENCE [13], représenté par son syndic, la SAS ADL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 331

SA MAAF ASSURANCES, RCS NIORT 542 073 580, es qualité d’assureur de la S.A.S. ALEPUZ (contrat n°131335839 Z 001), dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par Maître Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

Compagnie d’assurance SMA, RCS PARIS 332 789 296, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 476

Compagnie d’assurance XL INSURANCE COMPANY SE, RCS Paris 419 408 927, venant aux droits d’AXA CORPORATE SOLUTIONS ASSURANCE, es-qualité d’assureur DO, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 293, Me Stéphane LAUNEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SAS ADL IMMOBILIER venant aux droits et obligations de la société CABINET MOULLIN TRAFFORT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349

SAS ALEPUZ, RCS TOULOUSE 804 612 182, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 269

SAS ENTREPRISE BOURDARIOS, RCS TOULOUSE 847 250 602, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 476

M. [X] [A]
né le 01 Mars 1964 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 93, Maître Mickaël TANASESCU de la SELARL JURISUD, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant

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EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre d'un contrat de promotion immobilière, la SCI Ramond Durand a entrepris en 2006 la réhabilitation d'un bâtiment existant et la construction de deux immeubles d'habitation situés [Adresse 1] et [Adresse 6], destinés à être vendus par lots en l'état futur d'achèvement.

Une police dommages-ouvrage a été souscrite par la SCI Ramond Durand auprès de la société AXA Corporate solutions assurance, désormais dénommée XL Insurance company.

La société Travaux midi sud-ouest (TMSO), aux droits de laquelle vient la société Entreprise Bourdarios, est intervenue en qualité d'entreprise générale à la suite d’un contrat signé le 21 juin 2006.

Les travaux ont été réceptionnés par tranches entre le 18 juin et le 28 septembre 2007.

Le lot n°7 a été acquis par la congrégation des sœurs de la miséricorde de [Localité 12] avant d'être vendu en 2011 à Monsieur [X] [A].

Plusieurs sinistres ont été déclarés à l'assureur dommages-ouvrage concernant à la fois les parties communes et le lot n°7, si bien que la société Entreprise Bourdarios a été mandatée en 2015 pour réaliser des travaux de reprise.

Par acte authentique du 16 mai 2018, Monsieur [W] [L] et son épouse, Madame [S] [R], sont devenus propriétaires du lot n°7, acheté à titre d’investissement locatif à M. [X] [A], moyennant le prix de 260 000 euros. Il s’agit d’un appartement de type 5 duplex, d’une superficie de 70,28 m², situé au sein du bâtiment B, constitué d’un rez-de-chaussée (salle de séjour, cuisine, WC, dégagement) et d’un sous-sol (dégagement, 4 chambres chacune avec salle d’eau) ouvrant sur une cour anglaise.

Quelques semaines après leur acquisition, à la suite d’épisodes de précipitations, M. et Mme [L] ont déploré des dégâts des eaux dans le sous-sol de leur propriété. La société Alepuz, entreprise d’assainissement et de plomberie, a été mandatée par le syndic de copropriété et est intervenue à plusieurs reprises dans les parties communes, sur les réseaux endommagés des eaux pluviales et des eaux usées. Elle est également intervenue dans les WC de l’appartement de M. et Mme [L].

Ces interventions n'ont pas permis de mettre un terme aux désordres.

Par acte d'huissier de justice du 14 février 2020, M. et Mme [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] à Toulouse, la société Cabinet Moullin Traffort, syndic de copropriété, et Monsieur [X] [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par acte d'huissier de justice du 24 avril 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Moullin Traffort, a assigné en intervention forcée la société AXA Corporate solutions assurance et la société Entreprise Bourdarios afin d'étendre les opérations d'expertise à venir.

Par ordonnance du 25 juin 2020, le juge des référés a désigné Monsieur [E] en qualité d'expert judiciaire.

Les opérations ont été rendues communes et opposables à la société MAAF assurances, assureur de la société Alepuz, ainsi qu'à la société SMA, assureur de la société Entreprise Bourdarios.

M. [E] a rendu son rapport d’expertise le 22 février 2022.

Par actes d'huissier de justice des 5 et 19 juillet 2022 enregistrés sous le n° 22/3414, M. et Mme [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], la société Cabinet Moullin Traffort et M. [X] [A] aux fins notamment d’obtenir réparation de leurs préjudices matériels et financiers évalués à 63 630 euros.

Par actes d’huissier de justice des 7, 8 et 13 février 2023, enregistrés sous le n°23/717, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Moullin Traffort, a assigné en intervention forcée la société Alepuz et son assureur la société MAAF assurances, la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA, ainsi que la société XL Insurance company, venant aux droits de la société AXA Corporate solutions assurance.

La jonction de ces instances a été prononcée par ordonnance du 11 mai 2023.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le juge de la mise en état a écarté le fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société Entreprise Bourdarios.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 20 mars 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 12 juin 2025.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, M. et Mme [L] demandent de :

- rejeter comme irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la forclusion opposée par la société Entreprise Bourdarios dans ses conclusions du 18 septembre 2023,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], la société ADL Immobilier venant aux droits de la société Cabinet Moullin Traffort, M. [X] [A], la société Alepuz et son assureur la société MAAF assurances, la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA à leur payer des indemnités de :
- 45 616 € en réparation de leur préjudice matériel, en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022, date du rapport d’expertise définitif, avec capitalisation desdits intérêts au bout d’une année entière d’échéance, et ce jusqu'à parfait paiement ;
- 29 226 € en réparation de leur préjudice financier,
soit un total indemnitaire de 74 842 €,

- condamner in solidum ces défendeurs à leur verser la somme de 22 800 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum ces défendeurs au remboursement des éventuels honoraires proportionnels de recouvrement forcé qu’ils seraient contraints de payer à un huissier de justice en application des dispositions de l’article A. 444–31 du code de commerce et en l’absence d’exécution spontanée par les débiteurs solidaires du jugement à intervenir,

- condamner in solidum ces défendeurs aux dépens des instances en référé et au fond, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, avec distraction au profit de Me Hervé Jeanjacques, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- les exempter de toute participation, en leur qualité de copropriétaires, aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

- rappeler l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], représenté par son syndic en exercice la société ADL Immobilier, demande de :

à titre principal,
- débouter M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,
- juger que sa part de responsabilité ne saurait excéder 30 %,
- condamner in solidum M. [A], la société Alepuz et son assureur la société MAAF assurances, la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA, ainsi que la société XL Insurance company, à le relever et garantir indemne de toute éventuelle condamnation,
- débouter M. et Mme [L] des demandes formées au titre de la perte locative, et à tout le moins les ramener à de plus justes proportions,

en toute hypothèse,
- rejeter la demande de la société Entreprise Bourdarios et de son assureur la société SMA, visant à voir les demandes s’agissant de la cour intérieure déclarées prescrites,
- débouter les parties de leurs demandes plus amples formulées à son égard,

sur les demandes formées par la copropriété,

au titre des désordres affectant le parking,
- condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, ainsi que la société XL Insurance company au paiement des sommes suivantes :
- 72 705,72 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir, au titre des travaux de reprise des réseaux EP du parking y compris les travaux induits,
- 9 000 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre y afférent,
- 1 500 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir au titre des honoraires de contrôle technique y afférent,
- 990 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir, au titre des honoraires de coordonnateur SPS y afférent,
- 2 080 € au titre des frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage,
- 1 999,41 € HT outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir au titre des honoraires de syndic y afférent,
- dire que ces condamnations seront indexées sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et la date de prononcé de la décision à intervenir,

au titre des désordres affectant la cour intérieure,
- condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, ainsi que la société XL Insurance company au paiement des sommes suivantes :
- 37 087,26 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir au titre des travaux de reprise des réseaux EU/EV et EP au niveau de la cour intérieure y compris les travaux induits,
- 7 725 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre – bureau d’études techniques y afférent,
- 1 500 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir au titre des honoraires de contrôle technique y afférent,
- 1 350 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir au titre des honoraires de coordonnateur SPS y afférent,
- 2 080 € au titre des frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage,
- 1 019,90 € HT, outre la TVA selon taux applicable au jour de la décision à intervenir, au titre des honoraires du syndic de copropriété y afférent,
- dire que ces condamnations seront indexées sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et la date de prononcé de la décision à intervenir,

- condamner in solidum l’ensemble des défendeurs au paiement de la somme de 10 000 € au titre du préjudice collectif,

- condamner in solidum l’ensemble des défendeurs au paiement de la somme de 15 000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens engagés en référé et les frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la société ADL Immobilier, venant aux droits et obligations de la société Cabinet Moullin Traffort, demande de :

- accueillir son intervention volontaire,
- débouter M. et Mme [L] de leurs demandes à son encontre,
- débouter la société XL Insurance company et toute autre partie de leurs demandes à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, M. [X] [A] demande de :

- débouter M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs prétentions,
- débouter la société XL Insurance company de ses demandes à son égard,
- en toute hypothèse, juger irrecevable comme prescrite la demande de la société XL Insurance company en application des articles L.114-1 du code des assurances et 126 du code de procédure civile,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à égard,
- les condamner au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, demandent au tribunal de :

- débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées à leur encontre,
- limiter le quantum des demandes des requérants aux montants retenus par l’expert judiciaire,
- condamner la société XL insurance company, la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, à relever et garantir indemne la société Entreprise Bourdarios de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- juger que la société SMA est fondée à opposer ses franchises contractuelles,
- condamner tout succombant à verser à la société Entreprise Bourdarios une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Serdan, avocat, sur son affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, la société Alepuz demande au tribunal de :

- à titre principal, rejeter l’ensemble des prétentions formées à son encontre, et prononcer sa mise hors de cause,
- à titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les sommes qui lui sont réclamées,
- en tout état de cause, condamner la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA, avec tout succombant, à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- écarter l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la société MAAF assurances, ès qualités d’assureur de la société Alepuz, demande de :

à titre principal,
- rejeter toutes demandes à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles engagés,

à titre subsidiaire,
- en cas de condamnation, limiter sa garantie à l’indemnisation d’une somme de 4 494 € TTC aux époux [L] et de 21 910,22 € TTC au syndicat des copropriétaires,
- rejeter le surplus des demandes à son encontre,
- l’autoriser à opposer sa franchise contractuelle, d’un même montant de 1 800 € à l’assurée pour l’indemnisation des dommages de nature décennale, ainsi qu’aux tiers pour l’indemnisation des dommages immatériels,
- condamner la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, tenus in solidum, à la relever et garantir indemne,

en toute hypothèse,
- condamner tout succombant au paiement des dépens, dont distraction au profit de la SELAS Clamens Conseil, qui sera autorisé à les recouvrer directement sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, la société XL Insurance company demande au tribunal de :

à titre principal,
- rejeter l’ensemble des prétentions formées à son encontre,
- prononcer sa mise hors de cause,

à titre subsidiaire,
- condamner Monsieur [X] [A] à lui rembourser la somme de 102 309,82 TTC dont celui-ci a bénéficié sans l’affecter aux travaux réparatoires,
- condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA, la société Alepuz et son assureur la société MAAF assurances, la société ADL immobilier à la relever et garantir de l’ensemble des sommes auxquelles elle serait condamnée, en principal, intérêts et frais,

en tout état de cause,
- condamner la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA, la société Alepuz et son assureur la société MAAF assurances, in solidum avec tout succombant, à lui verser une somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA, la société Alepuz et son assureur la société MAAF assurances, in solidum avec tout succombant à lui rembourser le montant des dépens exposés.

Il est renvoyé aux dernières écritures respectives des parties ainsi visées pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que la société Entreprise Bourdarios, dont la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formées à son encontre a été écartée par ordonnance du juge de la mise en état du 30 mai 2024, n’oppose plus aucune fin de non-recevoir.

Sur les demandes de mise hors de cause :

Les sociétés Alepuz et XL Insurance company demandent leur mise hors de cause.

Toutefois, M. et Mme [L] demandent la condamnation de la société Alepuz in solidum, et plusieurs défendeurs appellent en garantie la société XL Insurance company, dont la responsabilité est également recherchée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], qui présente des demandes reconventionnelles.

Dès lors, il n’y a pas lieu de les mettre hors de cause.

Sur la nature et les causes des désordres :

Il ressort des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de constat d’huissier du 13 novembre 2019 et du rapport d’expertise judiciaire du 22 février 2022, qu’en dépit des nombreuses interventions de réparation, de débouchage, de pompage, et de déviation de canalisations réalisées, d’une part, de l’eau continue à stagner dans le parking et la cour intérieure de la résidence [13] après les épisodes de pluie, d’autre part l’appartement numéro 7 de M. et Mme [L], plus particulièrement son sous-sol et l’escalier y menant, demeure régulièrement confronté à des remontées d’humidité, voire inondé. L’eau s’infiltre par les murs en brique se trouvant contre terre.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :
- l’inondation du parking extérieur a pour cause l’inefficacité de l’ouvrage d’infiltration, insuffisamment dimensionné et construit sans respect des règles de l’art ;
- la stagnation d’eau et les remontées d’humidité dans la cour intérieure ont pour causes l’insuffisance et la mauvaise orientation de la pente de la dalle béton, ainsi que la défaillance des réseaux d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, inopérants, non-étanches, et présentant des raccordements à 90 ° favorisant les engorgements ;
- l’humidité et les inondations du sous-sol de l’appartement de M. et Mme [L] ont pour causes, d’une part, les remontées capillaires favorisées par la proximité des nappes phréatiques et la porosité des murs en briques foraines, qui présentent aussi des fissures, d’autre part, la défaillance du réseau d’évacuation des eaux pluviales de la cour intérieure, situé derrière ces murs, et enfin le caractère inadapté à la configuration des lieux des aménagements du sous-sol et du dispositif de ventilation.

Sur les désordres affectant l’appartement de M. et Mme [L] :

En ce qui concerne les responsabilités :

M. et Mme [L] recherchent la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence [13], du syndic la société ADL Immobilier venant aux droits de la société Cabinet Moullin Traffort, du vendeur M. [X] [A], des entreprises intervenues sur les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, les sociétés Entreprise Bourdarios et Alepuz, ainsi que des assureurs respectifs de ces entreprises, les sociétés SMA et MAAF assurances.

Ils soutiennent que :
- la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les désordres trouvant leur cause dans les parties communes,
- le syndic, qui a négligé de prendre au sérieux les mesures à la fois techniques et procédurales destinées à la préservation des intérêts collectifs que son mandat lui faisait obligation de préserver, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1241 du code civil,
- le vendeur a manqué à son devoir d’information de l’acquéreur de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité dont il était lui-même informé, et a manqué à son obligation de faire procéder aux travaux de réparation des dommages, alors qu’il avait bénéficié lors de son acquisition, d’une réduction de prix du fait du sinistre consistant en une importante humidité touchant le gros œuvre et le mobilier,
- les sociétés Entreprise Bourdarios et Alepuz, qui sont intervenues en 2015 et 2019, engagent leur responsabilité, ainsi que celle de leurs assureurs, sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les infiltrations d’eau constatées dans l’appartement de M. et Mme [L] ont notamment pour cause la défaillance du réseau d’évacuation des eaux pluviales de la cour intérieure, situé derrière les murs en brique du sous-sol de cet appartement.

Ces canalisations constituent des parties communes.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] doit être déclaré responsable des infiltrations d’eau affectant l’appartement de M. et Mme [L].

S’agissant de la responsabilité du syndic la société ADL Immobilier :

Aux termes de l’article 1241 du code civil : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Il ressort des pièces du dossier que, dès le premier sinistre, survenu en 2008 dans le lot n° 7, signalé au syndic par l’assureur du propriétaire de l’époque, la congrégation des sœurs de la miséricorde, une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de l’assureur dommages-ouvrage, la société AXA Corporate solutions assurance, qui a diligenté une expertise effectuée par la société Saretec, laquelle a rendu des rapports d’expertise en date des 12 août 2010 et 8 novembre 2010. Au vu des conclusions de ces rapports d’expertise, la société AXA Corporate solutions assurance adressait à la société Cabinet Moullin Traffort, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société ADL Immobilier, deux chèques de 87 740 euros et 7 712,32 euros à l’ordre de la congrégation de la miséricorde que le syndic transmettait à celle-ci les 8 novembre 2010 et 28 janvier 2011.

Le 13 mars 2012, à la suite du signalement de M. [X] [A], nouveau propriétaire du lot n° 7, la société Cabinet Moullin Traffort effectuait une nouvelle déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, la société AXA Corporate solutions assurance. Une nouvelle expertise était confiée à la société Gbat, qui a déposé trois rapports d’expertise les 20 avril, 9 mai et 13 septembre 2012. Trois chèques de 780 euros, 76,07 euros et 1230,50 euros ont été adressés à M. [A].

M. [A] rencontrant toujours de gros problèmes d’humidité (cage d’escale humide, wc et chambres endommagés), la société Cabinet Moullin Traffort effectuait une nouvelle déclaration de sinistre le 1er juillet 2013 auprès de la société Axa Corporate solutions assurance, qui mandatait la société Saretec pour effectuer une nouvelle expertise. Ce nouveau rapport d’expertise était rendu le 2 août 2013. Au vu de ses conclusions selon lesquelles les lourds travaux de réparation indemnisés en 2011 et comportant en particulier l’étanchéité de tous les murs n’avaient pas été réalisés tels que préconisés, un simple traitement des remontées capillaires ayant été mis en œuvre, l’assureur dommages-ouvrage a dénié sa garantie par courrier adressé au syndic le 9 août 2013.

S’agissant des remontées d’humidité affectant les parties communes, le syndic de copropriété a également effectué une déclaration de sinistre dès le 10 avril 2008 à l’assureur dommages-ouvrage, qui a confié une expertise à la société Saretec, laquelle a déposé des rapports d’expertise les 2 mai 2008 et 25 juin 2010. La copropriété percevait une indemnité de 14 795,24 euros destinée à financer les travaux de réparation, qui ont été effectués par la société TMSO et réceptionnés par la société Cabinet Moullin-Traffort le 9 janvier 2012.

De nouvelles déclarations de sinistre étaient formalisées par le syndic de copropriété, à la suite desquelles ont été effectuées de nouvelles expertises, notamment une nouvelle expertise de la société Saretec dont le rapport a été rendu le 8 avril 2014, mettant en évidence la défaillance des réseaux en pied de façade favorisant les remontées d’humidité dans celle-ci. La copropriété était indemnisée et les travaux de reprise du réseau d’évacuation d’eaux pluviales étaient confiés à la société Entreprise Bourdarios, et réceptionnés par la société Cabinet Moullin-Traffort les 19 octobre et 4 décembre 2015.

Enfin, il ressort des pièces du dossier que par devis du 20 avril 2018, avant même l’acquisition du lot n° 7 par M. et Mme [L], le syndic de copropriété a fait procéder à une inspection et un hydrocurage du réseau d’évacuation des eaux usées par la société Alepuz. Celle-ci intervenait également sur le réseau d’évacuation des eaux pluviales à la demande du syndic en date du 26 octobre 2018. Un nouvel hydrocurage du réseau d’évacuation des eaux usées était facturé le 4 février 2019. Le 12 février 2019, une opération de débouchage et de pompage des canalisations des eaux usées était confiée à la société AHMP. Une nouvelle opération du même type était confiée à la société Sarp sud-ouest les 1er et 3 avril 2019, puis à nouveau à la société AHMP le 29 mars 2020. À la suite d’un devis du 4 février 2019, la société Alepuz procédait à une opération de remplacement d’une partie des réseaux d’évacuation des eaux pluviales et d’évacuation des eaux usées. La société Alepuz intervenait encore pour réparer deux fuites sur le réseau d’évacuation des eaux usées à la suite d’un rapport d’investigations de la société 3S, mandatée par le syndic le 25 juillet 2019. Le sol de la cour intérieure a été refait en 2017, les travaux ayant été confiés à la société Ambiance Pierre, puis à nouveau en avril 2019 par la société Caujolle construction, pour un montant de près de 37 000 euros. Par devis du 8 août 2019, la société Cabinet Moullin-Traffort faisait encore réaliser par la société Ads une résine dans le patio de la résidence, pour un montant de 11 348,45 euros.

Il résulte de ces éléments que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [L], le syndic de copropriété s’est montré particulièrement diligent pour préserver les intérêts de l’ensemble des copropriétaires et plus particulièrement des copropriétaires successifs du lot n° 7.

Dès lors, la société Cabinet Moullin-Traffort, aux droits de laquelle vient la société ADL Immobilier, n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

S’agissant de la responsabilité du vendeur M. [X] [A] :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. / Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. / Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. / Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. / Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ».

Il ressort de la promesse de vente consentie par M. [X] [A] à M. et Mme [L] le 8 mars 2018, ainsi que de l’acte de vente du 16 mai 2018, que si M. et Mme [L] ont été informés, en pages 26 de ces deux actes, de problèmes d’humidité, ceux-ci concernaient les parties communes, et plus particulièrement la cage d’escalier de l’immeuble. M. [X] [A] n’a pas fait reporter, dans ces actes, l’information dont il avait lui-même bénéficié lors de son acquisition le 11 mars 2011. Aux termes de l’acte de vente conclu à cette date, l’assurance dommages-ouvrage « a été mise en œuvre suite à la survenance d’un sinistre consistant en une importante humidité qui touche le gros œuvre et le mobilier. / Il résulte d’un courrier établi par la société AXA Corporate solutions assurances en date du 18 août 2010 que le quantum du sinistre est porté provisoirement à cette date à la somme de 109 674,91 euros. Le VENDEUR déclare que 80 % de ce montant, soit la somme de 87 740 euros, lui a été versé à titre provisionnel ». Par ailleurs étaient annexés à l’acte de vente du 11 mars 2011 les rapports d’expertise de la société Saretec des 25 avril 2008 et 12 août 2010.

Si M. [X] [A] fait valoir que M. et Mme [L] avaient été informés, avant leur acquisition, des infiltrations affectant le lot n° 7, il ne produit qu’un courriel de Mme [L] demandant « savez vous si l’assurance-ouvrage décennale certainement souscrite après les travaux de rénovation en 2007 a été mise en œuvre pour des problèmes de fissures ou d’infiltrations ? », mais ne produit pas le courriel de réponse à cette demande.

Au demeurant M. [X] [A] n’établit pas qu’il aurait informé M. et Mme [L] de ce qu’il avait lui-même, postérieurement à son acquisition, à nouveau rencontré de gros problèmes d’humidité (cage d’escale humide, wc et chambres endommagés), si bien que la société Cabinet Moullin Traffort effectuait une nouvelle déclaration de sinistre le 1er juillet 2013 auprès de la société Axa Corporate solutions assurance, qui mandatait la société Saretec pour effectuer une nouvelle expertise. Or, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, il ressort du rapport d’expertise du 2 août 2013 que les lourds travaux de réparation indemnisés en 2011 et comportant en particulier l’étanchéité de tous les murs n’avaient pas été réalisés tels que préconisés, un simple traitement des remontées capillaires ayant été mis en œuvre, si bien que l’assureur dommages-ouvrage déniait sa garantie par courrier adressé au syndic le 9 août 2013.

Ces informations, au regard de leurs conséquences quant au risque de survenance de nouveaux problèmes d’humidité dans l’appartement, étaient déterminantes pour le consentement de M. et Mme [L].

Dès lors, M. [X] [A] a manqué à son obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil.

Par ailleurs, l’acte de vente du 11 mars 2011 stipulait encore que les sommes reçues et à recevoir de la compagnie d’assurance par le vendeur en réparation du sinistre lui resteraient acquises. Il ressort de cette stipulation, du montant de l’indemnisation et du prix de vente, 135 000 euros le 11 mars 2011 pour 70 m² au centre de [Localité 16] contre 260 000 euros le 16 mai 2018, que les travaux préconisés par les rapports d’expertise Saretec en 2010 devaient être effectués par M. [X] [A], acquéreur de l’appartement le 11 mars 2011.

Or, il est constant que ces travaux n’ont pas été réalisés.

Dès lors, M. [X] [A] a manqué à son obligation de faire procéder aux travaux de réparation des dommages.

Par suite, M. [X] [A] doit être déclaré responsable des infiltrations d’eau affectant l’appartement des M. et Mme [L].

S’agissant de la responsabilité des sociétés Entreprise Bourdarios et Alepuz :

Aux termes de l’article 1792 du code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

La mise en œuvre de cette responsabilité de plein droit suppose l'existence d'un ouvrage, une réception de l'ouvrage et l'existence d'un dommage non apparent à la réception, imputable à l’intervention d’un constructeur et présentant une gravité telle que prévue aux dispositions sus-visées.

En l’espèce, M. et Mme [L] recherchent la responsabilité des sociétés Entreprise Bourdarios et Alepuz, qui ont effectué des travaux de reprise du réseau d’évacuation des eaux pluviales respectivement en 2015 et 2019, sur le seul fondement de la garantie décennale des constructeurs.

Toutefois, ces travaux ne concernaient que des ouvrages situées dans les parties communes, et il n’existe aucun lien contractuel entre M. et Mme [L] et ses entreprises.

Dès lors, la responsabilité des sociétés Alepuz et Entreprise Bourdarios et celle de leurs assureurs ne peuvent être engagées, à l’égard de M. et Mme [L], sur le fondement décennal.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a seulement lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] et M. [X] [A] à indemniser M. et Mme [L] des conséquences des infiltrations d’eau et remontées d’humidité constatées dans leur appartement.

En ce qui concerne les préjudices de M. et Mme [L] :

Il ressort du rapport d’expertise que le coût des travaux de reprise des infiltrations d’eau et remontées d’humidité affectant l’appartement de M. et Mme [L], comprenant la mise en place d’un système d’assèchement des murs, la mise en place d’installations de ventilation et de régulation du taux d’hygrométrie, les travaux de second œuvre, les missions de maîtrise d’œuvre, de contrôle technique, de coordinateur SPS et l’assurance dommages-ouvrage, s’élèvent à la somme de 45 614 euros TTC, et non à la somme de 45 616 euros TTC mentionnée par erreur par l’expert dont le tableau mentionne pourtant la somme exacte de 45 614 euros TTC.

M. et Mme [L] produisent des tableaux excel réalisés par eux, ainsi que des baux de locaux meublés assortis chacun d’un avenant, daté du même jour que le bail, mentionnant qu’en « raison des problèmes d’infiltrations, découverts en juillet 2018, se produisant dans le couloir du souplex lors de fortes pluies, et pour préjudice de la gêne possiblement engendrée, le bailleur diminue le montant du loyer de 100 euros et le fixe à 300 euros le temps que ce problème d’infiltration soit résolu ».

Toutefois, ils n’établissent pas, par ces seuls documents, qu’en l’absence des problèmes d’infiltrations mentionnés dans les avenants ils auraient pu louer ces chambres, situées en sous-sol d’un immeuble, avec cuisine et wc communs, au prix de 400 euros par mois allégué. Ils ne produisent pas, par ailleurs, les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires, ni les quittances de loyer qui auraient permis de justifier de la durée des baisses de loyer consenties. Ils ne produisent pas, enfin, leurs déclarations 2042 C PRO attestant des pertes de bénéfices industriels et commerciaux alléguées.

Dès lors, le préjudice financier invoqué par M. et Mme [L] n’est pas établi.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] et M. [X] [A] à verser à M. et Mme [L] une somme de 45 614 euros TTC en réparation des infiltrations d’eau et remontées d’humidité constatées dans leur appartement.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022, date du rapport d’expertise. Par ailleurs, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus à la date du 22 février 2023 et à chaque échéance annuelle à compter de cette date produiront eux-mêmes intérêts.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, il y a lieu de débouter M. et Mme [L] de leur demande d’exemption de toute participation, en leur qualité de copropriétaires, à la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En ce qui concerne les appels en garantie :

Monsieur [X] [A] n’appelle personne en garantie.

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner in solidum M. [A], la société Alepuz et son assureur la société MAAF assurances, la société Entreprise Bourdarios et son assureur la société SMA, ainsi que la société XL Insurance company, à le relever et garantir indemne des condamnations prononcées à son encontre.

Toutefois, au stade de la contribution à la dette, le syndicat des copropriétaires ne peut appeler en garantie chacun des fautifs qu’en proportion de leurs fautes respectives.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du rapport d’expertise judiciaire, que la faute de M. [A], qui n’a pas réalisé les travaux d’étanchéité préconisés par la société Saretec dans son rapport d’expertise du 12 août 2010, lequel était annexé à l’acte de vente du 11 mars 2011, est la cause majeure des remontées capillaires et infiltrations d’eau affectant l’appartement acheté par M. et Mme [L] en 2018. Les fuites en provenance du réseau de collecte des eaux pluviales au niveau de la cour intérieure, favorisant les infiltrations via les murs en briques foraines séparant ce réseau enterré du sous-sol de l’appartement de M. et Mme [L], n’en sont qu’une cause mineure.

Il ressort encore des pièces du dossier que les fuites en provenance du réseau de collecte des eaux pluviales persistant après l’acquisition de M. et Mme [L] résultent, d’une part, des fautes d’exécution de la société Entreprise Bourdarios, qui a effectué des travaux de reprise partielle du réseau d’évacuation des eaux pluviales notamment entre la cour intérieure et le parking, réceptionnés le 19 octobre 2015, d’autre part, des fautes d’exécution de la société Alepuz, également intervenue sur ce réseau, dont les travaux de reprise facturés les 26 février, 14 mars et 13 septembre 2019 sont demeurés, selon l’expert, en partie inopérants, et ne répondent pas davantage aux règles de l’art que ceux de la société Entreprise Bourdarios.

En revanche, il ne ressort pas des pièces du dossier que la société AXA Corporate solutions assurance, désormais dénommée XL Insurance company, qui a diligenté de nombreuses expertises, lesquelles ont permis d’identifier les causes des infiltrations, et a indemnisé à plusieurs reprises les propriétaires du lot n° 7 et le syndicat des copropriétaires, aurait commis des fautes.

Par ailleurs, il n’est ni établi, ni même allégué, que le syndicat des copropriétaires aurait commis des fautes.

Dès lors, il y a lieu de fixer les parts de responsabilité de chacune des parties dans la survenance des infiltrations d’eau et remontées capillaires affectant l’appartement de M. et Mme [L] comme suit :
- M. [X] [A], 80 % ;
- la société Entreprise Bourdarios, 10 % ;
- la société Alepuz, 10 %,
- la société XL Insurance company, 0 %,
- le syndicat des copropriétaires, 0 %.

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances : « Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

La société SMA, assureur de la société Entreprise Bourdarios, et la société MAAF assurances, assureur de la société Alepuz, ne contestent pas la mise en œuvre de leurs garanties en cas de condamnation de leurs assurées.

En revanche, la société SMA est fondée à opposer ses franchises contractuelles à son assurée et aux tiers, s’agissant d’une garantie facultative.

La société MAAF assurances demande seulement à être autorisée à opposer sa franchise contractuelle prévue pour l’indemnisation des dommages de nature décennale et des dommages immatériels, mais tel n’est pas le cas en l’espèce, s’agissant de l’indemnisation de préjudices matériels sur le fondement de la faute contractuelle de la société Alepuz à l’égard du syndicat des copropriétaires. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner :
- Monsieur [X] [A] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] à proportion de 80 % de la condamnation in solidum prononcée à leur encontre ;
- in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] à proportion de 10 % de la condamnation prononcée à son encontre ;
- in solidum la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] à proportion de 10 % de la condamnation prononcée à son encontre.

Sur les désordres affectant les parties communes :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] demande, à titre reconventionnel, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, d’une part, la condamnation in solidum de la société Entreprise Bourdarios et de son assureur, la société SMA, ainsi que de la société XL Insurance company, à réparer le désordre affectant le parking, d’autre part, la condamnation in solidum de la société Entreprise Bourdarios et de son assureur, la société SMA, de la société Alepuz et de son assureur, la société MAAF assurances, ainsi que de la société XL Insurance company, à réparer les désordres affectant la cour intérieure.

En ce qui concerne les responsabilités :

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable jusqu’au 30 septembre 2016 : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, applicable à compter du 1er octobre 2016 : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

S’agissant du désordre affectant le parking extérieur :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’inondation du parking extérieur par temps de pluie, et le délai d’évacuation des eaux de 24 heures voire plus qui s’ensuit, ont pour cause les erreurs d’exécution et omissions de la société Entreprise Bourdarios, qui n’a pas réalisé de réelles études préalablement à la définition et au dimensionnement de l’ouvrage d’infiltration, et qui a effectué des travaux de reprise insuffisants en 2015.

Dès lors, la société Entreprise Bourdarios a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

En revanche, si le montant du devis présenté par la société Entreprise Bourdarios dans le cadre de l’expertise diligentée par l’assureur dommages-ouvrage à la suite de la déclaration de sinistre du 16 avril 2009, réalisée par la société Saretec dont le rapport d’expertise a été rendu le 23 novembre 2012, était de seulement 5 310 euros HT, ce devis comprenait bien une étude de dimensionnement d’un réseau d’infiltration et l’ensemble des travaux de terrassement nécessaires à la création d’un système d’évacuation correspondant au parking extérieur.

Par suite, en préfinançant les travaux de reprise du système d’évacuation des eaux pluviales du parking sur la base de ce devis, l’assureur dommages-ouvrage, la société AXA Corporate solutions assurance, désormais dénommée XL Insurance company, n’a commis aucune faute. L’assureur dommages-ouvrage a d’ailleurs financé une nouvelle expertise le 14 octobre 2016, qui a constaté que la fosse d’infiltration des eaux pluviales réalisée au cours de l’été 2015 par la société Entreprise Bourdarios était obstruée par de la terre et des feuilles tombées au fond du regard de collecte à grille situé en partie centrale du parking, ce qui caractérisait un défaut d’entretien. L’expert, de nouveau mandaté par l’assureur dommages-ouvrage le 20 juillet 2017, faisait alors les mêmes constatations. Dans ce contexte, il ne saurait être reproché à l’assureur dommages-ouvrage de ne pas avoir décelé les fautes d’exécution de la société Entreprise Bourdarios.

La société SMA, assureur de la société Entreprise Bourdarios, ne conteste pas la mise en œuvre de sa garantie en cas de condamnation de son assurée.

En revanche, la société SMA est fondée à opposer ses franchises contractuelles à son assurée et aux tiers, s’agissant d’une garantie facultative.

En conséquence, il y a seulement lieu condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences du désordre affectant le parking extérieur.

S’agissant des désordres affectant la cour intérieure :

Il résulte du rapport d’expertise que les déficiences des réseaux d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de la cour intérieure résultent, d’une part, des fautes d’exécution de la société Entreprise Bourdarios, qui a effectué des travaux de reprise partielle du réseau d’évacuation des eaux pluviales notamment entre la cour intérieure et le parking, réceptionnés le 19 octobre 2015, d’autre part, des fautes d’exécution de la société Alepuz, également intervenue sur ce réseau et sur le réseau d’évacuation des eaux usées, dont les travaux de reprise facturés les 26 février, 14 mars et 13 septembre 2019 sont demeurés, selon l’expert, en partie inopérants, et ne répondent pas davantage aux règles de l’art que ceux de la société Entreprise Bourdarios. La société Alepuz n’a pas été capable d’identifier l’ampleur des désordres et les travaux réparatoires à entreprendre. Le réseau de collecte des eaux usées et eaux vannes repris par la société Alepuz favorise les engorgements, et des raccordements ont été effectués à 90°.

Dès lors, chacune des sociétés Entreprise Bourdarios et Alepuz a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité.

En revanche, il ressort des pièces du dossier que la société AXA Corporate solutions assurance, désormais dénommée XL Insurance company, a diligenté de nombreuses expertises, lesquelles ont permis d’identifier les causes des infiltrations, et a indemnisé à plusieurs reprises le syndicat des copropriétaires, notamment à la suite du rapport d’expertise de la société Saretec du 24 juin 2010, à hauteur de 11 860 euros, d’un rapport d’expertise complémentaire du 1er septembre 2011, à hauteur de 740 euros, d’un rapport d’expertise du 21 avril 2011, à hauteur de 1 475,24 euros, d’un rapport d’expertise du 23 novembre 2012, à hauteur de 6 830 euros, et enfin d’un rapport d’expertise du 8 avril 2014, à hauteur de 14 900 euros, à la suite duquel la société Entreprise Bourdarios est intervenue. Les interventions de la société Alepuz ont été effectuées hors assurance dommages-ouvrage.

Par suite, l’assureur dommages-ouvrage n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

La société SMA, assureur de la société Entreprise Bourdarios, et la société MAAF assurances, assureur de la société Alepuz, ne contestent pas la mise en œuvre de leurs garanties en cas de condamnation de leurs assurées.

En revanche, la société SMA est fondée à opposer ses franchises contractuelles à son assurée et aux tiers, s’agissant d’une garantie facultative.

La société MAAF assurances demande seulement à être autorisée à opposer sa franchise contractuelle prévue pour l’indemnisation des dommages de nature décennale et des dommages immatériels, mais tel n’est pas le cas en l’espèce, s’agissant de l’indemnisation de préjudices matériels sur le fondement de la faute contractuelle de la société Alepuz à l’égard du syndicat des copropriétaires. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, ainsi que la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences des désordres affectant la cour intérieure.

En ce qui concerne les préjudices :

Il résulte du rapport d’expertise que le montant des réparations du désordre affectant le parking extérieur, comprenant notamment l’élaboration des études de conception et d’exécution, l’enlèvement des enrobés actuels, la dépose des conduites et ouvrage d’infiltration actuels, la reprise complète du réseau de collecte des eaux pluviales, la réalisation d’un ouvrage de rétention ou d’infiltration et la réalisation d’une nouvelle couche de roulement en enrobés, s’élève à 88 275,13 euros HT, dont 72 705,72 euros au titre du coût des travaux, 9 000 euros au titre du coût de la maîtrise d’œuvre, 1 500 euros au titre du coût du contrôle technique, 990 euros au titre du coût de la coordination SPS, 1 999,41 euros au titre des honoraires de syndic, et 2 080 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, à verser la somme de 88 275,13 euros HT au syndicat des copropriétaires de la résidence [13].

Il résulte du rapport d’expertise que le montant des réparations des désordres affectant la cour intérieure, comprenant notamment l’élaboration des études de conception et d’exécution, la démolition de la dalle béton, la dépose des conduites d’évacuation des eaux pluviales hors conduite principale, l’hydrocurage du réseau conservé, la reprise du réseau de collecte des eaux usées et la création d’un nouveau réseau de collecte des eaux pluviales, la réalisation d’une dalle béton et d’un revêtement, s’élève à 50 562,16 euros HT, et non 50 762,16 euros HT sollicités par le syndicat des copropriétaires, dont 37 087,26 euros au titre du coût des travaux, 7 525 euros et non 7 725 euros au titre du coût de la maîtrise d’œuvre, 1 500 euros au titre du coût du contrôle technique, 1 350 euros au titre du coût de la coordination SPS, 1 019,90 euros au titre des honoraires de syndic, et 2 080 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, ainsi que la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, à verser la somme de 50 562,16 euros HT au syndicat des copropriétaires de la résidence [13].

Aux sommes précitées exprimées hors taxe s’ajoutera la TVA aux taux en vigueur à la date du présent jugement.

Par ailleurs, ces sommes seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, le 22 février 2022, jusqu’à la date du présent jugement.

En revanche, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que les copropriétaires ont été privés de l’usage du parking ou de la cour intérieure.

Dès lors, il y a lieu de le débouter de sa demande d’indemnisation du préjudice collectif de jouissance.

En ce qui concerne les appels en garantie :

La société Entreprise Bourdarios appelle en garantie la société XL Insurance company, la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances.

La société SMA, assureur de la société Entreprise Bourdarios, ne formule aucun appel en garantie.

La société Alepuz ne formule aucun appel en garantie.

La société MAAF assurances appelle en garantie la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA.

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les sociétés XL Insurance company et Alepuz n’ont commis aucune faute à l’origine du désordre affectant le parking extérieur.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société Entreprise Bourdarios de sa demande tendant à condamner la société XL Insurance company, ainsi que la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, à la garantir de sa condamnation à réparer ce désordre.

La société XL Insurance company n’a pas davantage commis de faute à l’origine des désordres affectant la cour intérieure.

En revanche, les sociétés Entreprise Bourdarios et Alepuz, intervenues successivement en 2015 et en 2019 sur les réseaux d’évacuation des eaux pluviales, qui ont effectué des travaux de reprise des réseaux d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales non conformes aux règles de l’art, ont contribué à proportion de 50 % chacune à la persistance des désordres affectant la cour intérieure.

En conséquence, il y a lieu, d’une part, de condamner in solidum la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, à relever et garantir la société Entreprise Bourdarios à proportion de 50 % de la condamnation prononcée in solidum à leur encontre au titre des désordres affectant la cour intérieure, et d’autre part, de condamner in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, à relever et garantir la société MAAF assurances, ès qualités d’assureur de la société Alepuz, à proportion de 50 % de cette condamnation.

Sur les frais d’instance :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner à un tiers des dépens chacun, en ce compris les dépens de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire :
- M. [X] [A],
- in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA,
- in solidum la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances.

Il y a lieu d’autoriser l'avocat des demandeurs à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- M. [X] [A] à verser à M. et Mme [L] une somme de 5 000 euros,
- in solidum la société Entreprise Bourdarios et son assureur, la société SMA, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] une somme de 2 500 euros,
- in solidum la société Alepuz et son assureur, la société MAAF assurances, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] une somme de 2 500 euros,
- M. et Mme [L] à verser à la société ADL Immobilier, venant aux droits et obligations de la société Cabinet Moullin Traffort, une somme de 1 000 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [L] relative aux honoraires proportionnels de recouvrement forcé qu’ils seraient contraints de payer à un commissaire de justice en application des dispositions de l’article A. 444–31 du code de commerce et en l’absence d’exécution spontanée par les débiteurs solidaires du jugement à intervenir, s’agissant de frais éventuels.

Enfin, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

Aux termes de l’article 514-1 du même code : « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire ».

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS