TJ 31555, 10 juin 2025, RG 25/02000

N° RG 25/02000 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7CW

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/02000 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7CW
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice ADL IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences par son gérant Monsieur [L] [F], ès qualité, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [V] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 Mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Anais JOURDAN, Greffière

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [I] est propriétaire des lots n° 115, 130 et 131 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, a assigné Madame [V] [I], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 13 mai 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, a assigné Madame [V] [I], demande à la présente juridiction, au visa des articles 10,10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

condamner Madame [V] [I] au paiement de la somme de 5.455,81 euros arrêtée au 10 mars 2025, outre les intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et subsidiairement au plus tard à compter de la mise en demeure du 21 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 ;condamner Madame [V] [I] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [V] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, augmentée s'il y a lieu des frais et honoraires du syndic ;condamner Madame [V] [I] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer (218,66 euros).

Lors de l'audience, Madame [V] [I], régulièrement assignée à l'étude de commissaire de justice, est présente lors de l'audience.
Elle reconnaît la dette et s'engage à verser la somme de 200 euros par mois en sus des charges courantes.

Le conseil du syndicat des copropriétaires indique ne pas avoir reçu mandat pour s'accorder sur un échéancier.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Madame [V] [I] est propriétaire des lots n° 115, 130 et 131 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 05 mars 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) que Madame [V] [I] restait redevable de la somme de 5.255,81 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit, en outre, un décompte actualisé en date du 05 mai 2025 duquel il ressort que postérieurement au 05 mars 2025 la partie défenderesse a effectué un virement de 200 euros le 30 avril 2025.
Il convient donc de déduire cette somme de la somme de 5.255,81 euros.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 156,87 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Madame [V] [I]. Il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [V] [I] est donc redevable de la somme de 4.898,94 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 05 mars 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais indus et de la somme réglée le 30 avril 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Cependant, Madame [V] [I], dont la bonne foi est présumée, invoque des faits dont elle n'est pas responsable qui conduisent à lui octroyer un délai en application de l'article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de charges.

Il convient donc de l'autoriser à s'acquitter de la dette en 23 mensualités de 200 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [V] [I] de respecter ses engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Toutefois, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce démontrant l'existence d'un préjudice distinct de celui que les condamnations octroyées au titre des charges impayées et des fais irrépétibles ont vocation à compenser.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l'octroi d'intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [V] [I] sera tenue aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 156,87 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Madame [V] [I] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,