CA Toulouse, 12 juin 2025, RG 24/02520

12/06/2025

ARRÊT N°313/2025

N° RG 24/02520 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QMBW

SG/IA

Décision déférée du 16 Juillet 2024

Président du TJ de [Localité 5]

( 24/00520)

L-A. MICHEL

S.C.I. VENTHUR

C/

S.A.S.U. ASTROBALE

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. VENTHUR

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.A.S.U. ASTROLABE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Laurent DUCHARLET de la SELARL LAURENT DUCHARLET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 09 mars 2009, la SCI Venthur a donné à bail à usage commercial à la SARL Astrolabe, des locaux commerciaux situés au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 7] lot n°9 à Labège (31). La société preneuse exploite dans les lieux un restaurant. Le montant du loyer initial a été fixé à la somme de 49 200 euros par an hors TVA, payable en quatre termes égaux de 12 300 euros HTVA, d'avance le premier jour de chaque trimestre civil.

Par un avenant sous seing privé en date du 14 décembre 2012, le montant du loyer a été porté à la somme de 60 000 euros HTVA, payable en quatre termes égaux de 15 000 euros selon les mêmes modalités que celles prévues au bail.

Une première procédure a été engagée par la société bailleresse, en vertu d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juillet 2023 et d'une assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 11 septembre 2023. Par ordonnance du 05 décembre 2023, le juge des référés a constaté la résiliation du bail avec effet au 17 août 2023 et, relevant que la société preneuse s'était libérée des causes du commandement au 30 septembre 2023, a accordé de façon rétroactive des délais à cette société et dit que la clause de résiliation de plein droit n'avait pas joué.

Parallèlement, suivant acte extra-judiciaire du 08 mars 2023, la société bailleresse a donné congé à la société locataire, avec offre de renouvellement puis a saisi le juge des loyers commerciaux par assignation du 21 juin 2023, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 83 000 euros hors taxes et hors charges dans le cadre de son mémoire préalable, portée à 88 500,86 euros HT HC devant le juge des loyers commerciaux. Par jugement rendu le 09 janvier 2024, il a été dit que le bail unissant les parties est renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 09 mars 2021 et ordonné une expertise avec notamment pour mission de donner au juge tous éléments permettant de déterminer la valeur locative à la date du renouvellement.

Suivant acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la SCI Venthur a fait délivrer à la SASU Astrolable un nouveau commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire concernant le loyer et les charges du premier trimestre 2024, portant sur la somme de 17 485,28 euros après déduction du versement effectué le 03 janvier 2024.

Par acte en date du 7 mars 2024, la SCI Venthur a fait assigner la SASU Astrolabe devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial sous-seing privé en date du 9 mars 2009 à effet du 24 février 2024,

- débouter la SASU Astrolabe de toutes demandes de délais de paiement, rétroactifs ou non, et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail, par voie de conséquence,

- ordonner l'expulsion de la SASU Astrolabe ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre avec les services d'un serrurier et au besoin, le concours de la force publique,

- fixer une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 8 910 euros à compter du mois d'avril 2024,

- condamner la SASU Astrolabe au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle,

- dire que cette indemnité d'occupation mensuelle sera due jusqu'au jour de la libération des lieux,

- condamner la SASU Astrolabe au paiement d'une juste somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à prendre en charge les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

Par ordonnance contradictoire en date du 16 juillet 2024, le juge des référés a :

- constaté la résiliation du bail liant la SCI Venthur et la SASU Astrolabe, avec effet au 24 février 2024,

- ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

- accordé rétroactivement à la SASU Astrolabe un délai pour se libérer des causes du commandement de payer du 24 janvier 2024 jusqu'au 8 mai 2024,

- constaté que la SASU Astrolabe s'est libérée intégralement des causes du commandement de payer du 24 janvier 2024 dans le délai imparti,

- dit en conséquence que la clause de résiliation de plein droit n'a pas joué,

- débouté la SCI Venthur de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation,

- condamné la SASU Astrolabe aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024,

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 22 juillet 2024, la SCI Venthur a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble des dispositions.

Le 30 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire puis a engagé une nouvelle procédure en résiliation du bail devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, suivant assignation du 04 octobre 2024, pour l'audience du 12 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Venthur dans ses dernières conclusions en date du 26 septembre 2024, demande à la cour au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de l'article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1343-5 du code civil, de :

- réformer l'ordonnance de référé rendue le 16 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse (RG n°24/00520) en ce qu'elle a :

* ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

* accordé rétroactivement à la SASU Astrolabe un délai pour se libérer des causes du commandement de payer du 24 janvier 2024 jusqu'au 8 mai 2024,

* constaté que la SASU Astrolabe s'est libérée intégralement des causes du commandement de payer du 24 janvier 2024 dans le délai imparti,

* dit en conséquence que la clause de résiliation de plein droit n'a pas joué,

* débouté la SCI Venthur de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation,

* débouté la SCI Venthur de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

- débouter la SASU Astrolabe de toutes demandes de délais de paiement, rétroactifs ou non, et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail,

- ordonner l'expulsion de la SASU Astrolabe ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre avec les services d'un serrurier et au besoin, le concours de la force publique,

- fixer une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de : 8 910 euros à compter du mois d'avril 2024,

- condamner la SASU Astrolabe au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle,

- dire que cette indemnité d'occupation mensuelle sera due jusqu'au jour de la libération des lieux,

- condamner la SASU Astrolabe au paiement d'une juste somme de : 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'à prendre en charge les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

La SASU Astrolabe dans ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2024, demande à la cour au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de l'article L.145-41 du code de commerce, et des articles 6, 9, et 700 du code de procédure civile, de :

- recevoir la SASU Astrolabe recevable en sa défense et l'y déclarer bien fondée,

- confirmer dans son intégralité, l'ordonnance de référé du 16 juillet 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Toulouse, en ce qu'elle a :

* constaté la résiliation du bail liant la SCI Venthur et la SASU Astrolabe, avec effet au 24 février 2024,

* ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

* accordé rétroactivement à la SASU Astrolabe un délai pour se libérer des causes du commandement de payer du 24 janvier 2024 jusqu'au 8 mai 2024,

* constaté que la SASU Astrolabe s'est libérée intégralement des causes du commandement de payer du 24 janvier 2024 dans le délai imparti,

* dit en conséquence que la clause de résiliation de plein droit n'a pas joué,

* débouté la SCI Venthur de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ;

* condamné la SASU Astrolabe aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024,

* débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

en conséquence,

- débouter la SCI Venthur de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la SCI Venthur à verser à la SASU Astrolabe, la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Venthur aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour accorder des délais de paiement à la société preneuse et estimer que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué après lui avoir accordé des délais de paiement de façon rétroactive, le premier juge a retenu que :

- selon les échanges entre les parties, le bailleur a accordé au preneur une autorisation exceptionnelle et non renouvelée de payer mensuellement le loyer au cours du 2ème trimestre 2023,

- la société preneuse ne s'étant acquittée de la somme réclamée que postérieurement au délai d'un mois imparti par le commandement de payer du 24 janvier 2024, la résiliation du bail au 24 février 2024 ne pouvait qu'être constatée,

- celle-ci, était présumée de bonne foi, invoquait des faits dont elle n'était pas responsable et s'était acquittée de l'intégralité de la dette au 08 mai 2024.

La SCI Venthur demande à la cour, d'apprécier la situation économique et la bonne foi de la société locataire, ainsi que sa propre situation économique en tant que créancière et en conséquence d'infirmer la décision entreprise. Elle soutient que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, il n'est démontré l'existence d'aucun fait dont la société preneuse n'est pas responsable et qui l'aurait empêchée de régler son loyer de façon conforme aux termes du bail. Elle fait valoir qu'en persistant à régler son loyer non de façon trimestrielle mais de façon mensuelle, la SASU Astrolabe se trouve en impayés de loyers, situation qu'elle revendique en se prévalant du fait qu'aucune procédure en résiliation ne prospérera tant qu'elle réglera mensuellement les loyers.

La société appelante ajoute qu'il n'est produit par la société intimée aucune pièce justifiant d'une difficulté économique. Elle précise que les impayés qu'elle reproche à la locataire sont tous postérieurs à la procédure en renouvellement du bail qu'elle a engagée.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, la SASU Astrolabe expose avoir respecté la périodicité du paiement du loyer telle que prévue au bail jusqu'à ce qu'elle connaisse des difficultés de trésorerie du fait de la forte inflation des coûts de l'énergie et des matières premières. Elle indique que la périodicité de ses règlements est devenue mensuelle sur le premier trimestre 2023, ce que le bailleur admis dans un premier temps et que celui-ci a fait signifier le premier commandement de payer du 17 juillet 2023 sans explication préalable. Elle soutient que la clause résolutoire n'a pas été actionnée de bonne foi par la société bailleresse, au prétexte que les loyers étaient réglés suivant une périodicité mensuelle mais non en raison d'une absence de paiement, puisque le commandement portait sur le solde du loyer du premier trimestre 2024, qui a été réglé par deux mensualités en février et mars 2024. Elle ajoute que le loyer d'avril a également été réglé. Elle indique que le commissaire de justice instrumentaire du bailleur, qui a procédé à une saisie conservatoire, n'avait pas libéré les fonds au 07 mai 2024. Elle estime que l'action est seulement destinée à sanctionner le fait qu'elle règle le loyer par périodes mensuelles en raison de l'actuelle conjoncture économique difficile, ainsi que le traduit une baisse de son chiffre d'affaires entre 2022 et 2023. Elle précise que son restaurant, situé près du cinéma Gaumont de [Localité 4] a subi depuis le premier trimestre 2022 de lourds travaux liés à la construction d'une nouvelle ligne de métro qui nuisent à la visibilité de son établissement. Elle conteste toute défaillance, mettant en avant une simple gestion prudente de ses finances. Elle souligne qu'il est contradictoire de la part du bailleur de poursuivre la résiliation du bail tout en ayant parallèlement engagé une procédure dans le cadre de son renouvellement.

Sur ce,

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il découle de ces dispositions que la clause résolutoire peut être mise en oeuvre pour sanctionner un manquement à une stipulation expresse du bail. Le juge, saisi d'une demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire est tenu de déclarer la clause acquise lorsqu'il constate que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois et ce même si le locataire est à jour du paiement des loyers au jour où le juge statue.

Les délais peuvent valablement être accordés de façon rétroactive lorsque les loyers ont été réglés au jour où le juge statue. Le fait d'accorder au locataire des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.

En l'espèce, il est établi que les parties se sont librement accordées sur un paiement du loyer par la société preneuse de façon trimestrielle et d'avance, le premier jour de chaque trimestre. La circonstance selon laquelle la société bailleresse a admis de façon expressément exceptionnelle, pour un trimestre, un paiement mensuel, n'a pas remis en cause ni modifié les obligations nées du contrat. Le fait pour la société preneuse de régler le loyer de façon mensuelle, même au début de chaque mois, constitue par nature une violation des stipulations contractuelles susceptible d'être sanctionnée par la résiliation du bail.

La société preneuse a expliqué, dans un mail à la bailleresse du 02 janvier 2024, ne pas pouvoir payer un trimestre d'avance, au motif qu'elle avait perdu 600 000 euros de chiffre d'affaires par rapport à 'l'époque avant COVID' . Elle continuait à souhaiter négocier un paiement mensuel, ce que refuse la bailleresse. Elle précisait 'Vous pouvez relancer une procédure une fois de plus. Mais à part mettre une pression morale ça ne fera rien d'autre, le juge n'acceptera jamais une résiliation du bail. Vous avez été débouté une première fois, ça le sera à chaque fois. Il serait peut être plus intelligent de s'asseoir autour d'une table et de discuter'.

La société locataire fait une interprétation erronée du sens de la décision rendue précédemment dans son mail du 02 janvier 2024, en ce que la SCI Venthur n'a pas été déboutée de ses demandes.

Elle ne critique toutefois pas dans ses écritures le constat de la résiliation du bail et la cour n'est en réalité saisie que de la confirmation ou de l'infirmation de l'octroi de délais de paiement et de la suspension ou non du jeu de la clause résolutoire.

Il n'est pas contesté que lors de la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2024 ayant conduit à la présente instance, seul un tiers du loyer du premier trimestre 2024 avait été réglé. Il n'est pas plus contesté que la société preneuse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, mais a seulement réglé un second tiers du même loyer par virement du 13 février 2024.

La SASU Astrolabe ne justifie d'aucun paiement spontané du dernier tiers de ce loyer, la capture d'écran relative à un virement de 9 333 euros (pièce N°16) n'étant pas datée. Dans ces conditions, la société bailleresse ne peut être regardée comme ayant opéré une saisie conservatoire des créances de mauvaise foi le 1er mars 2024 et ce d'autant que le gérant de la SASU Astrolabe a expressément donné son accord par courrier électronique du 07 mai 2024 pour que le montant des sommes saisi soit versé à la SCI Venthur. Il n'est en outre pas contesté qu'au jour où le premier juge a rendu son ordonnance, l'intégralité du loyer du premier trimestre 2024 avait été réglé, en partie toutefois par la saisie conservatoire.

Le bailleur, qui n'est pas l'associé du preneur, n'est pas tenu de prendre en considération les fluctuations économiques de l'activité de ce dernier. Les élément chiffrés produits par la SASU Astrolabe ne démontrent nullement la baisse du chiffre d'affaires alléguée dans le mail du 02 janvier 2024, cet élément comptable ne figurant pas parmi ceux exposés en pièce 21 et concernant la période 2019-2022. Les comptes annuels 2023, qui mentionnent un chiffre d'affaires de 1 203 193 euros, quasi identique à celui de 1 253 805 de l'année antérieure, ne démontrent pas à eux seuls des difficultés économiques sur une longue période.

Il n'est pas non plus justifié de ce que les travaux relatifs à la construction d'une ligne de métro auraient entravé l'accès à l'établissement ou l'auraient privé de sa visibilité.

Rien n'établit que la société bailleresse aurait engagé de mauvaise foi la présente action, alors qu'elle peut au regard des obligations contractuelles prises à son égard, prétendre au paiement du loyer d'avance et par périodicité trimestrielle. Il est exact ainsi qu'elle le souligne, qu'elle a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du loyer du bail renouvelé avant que n'interviennent les premiers paiements irréguliers du loyer.

La société preneuse a déjà bénéficié du mécanisme de la suspension rétroactive du jeu de la clause résolutoire au motif que les loyers étaient réglés au jour où le juge a statué alors qu'un premier impayé résultait d'un comportement similaire de sa part. La suspension du jeu de la clause résolutoire n'est qu'une simple faculté relevant de l'appréciation souveraine des juridictions du fond, qui ne saurait devenir un mode normal de paiement des loyers qui relève par principe de la loi des parties issue du contrat. Ce mécanisme ne saurait pas plus permettre de contourner les règles afférentes à la révision des contrats, qui ne peut émaner que d'un accord des parties, inexistant en l'espèce. En outre, la SASU Astrolabe ne justifie nullement des difficultés financières qu'elles soient passagères ou de long terme, alléguées pour justifier qu'elle ne respecte pas le contrat.

Dans ces conditions et nonobstant le fait que le loyer du premier trimestre 2024 a été soldé, il n'y a pas lieu d'accorder à la société locataire des délais de paiement de façon rétroactive, ni de suspendre le jeu de la clause résolutoire, ni d'estimer que la clause n'a jamais joué.

La décision entreprise sera infirmée de ce chef. L'expulsion de la SASU Astrolabe sera ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique. L'occupation des lieux sans droit ni titre justifie la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 8 910 euros à compter du 25 février 2024 et jusqu'à libération des lieux, ainsi que la condamnation de l'intimée à son paiement.

La SASU Astrolabe perdant le procès, elle supportera les dépens d'appel.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI Venthur la charge des frais qu'elle a exposés en appel et il y a lieu de condamner la SASU Astrolabe à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS