CA Douai, 12 juin 2025, RG 24/01250

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU12/06/2025

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N° de MINUTE :25/462

N° RG 24/01250 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VN2N

Jugement (N° ) rendu le 15 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]

APPELANT

Monsieur [D] [Y]

né le 01 Octobre 1981 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Me Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2024-01448 du 21/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

SCI Fca Immo prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante à qui déclaration d'appel a été signifiée le 29.05.24 à étude

DÉBATS à l'audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 janvier 2025

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Par acte sous seing privé du 11 mai 2011, prenant effet au 15 mai 2011, Mme [H] [L] a donné à bail à M. [D] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 12], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 390 euros, outre une provision sur charges de 65 euros.

Par acte notarié reçu le 15 juin 2018 par la SCI Delerue - Renaut - Magnies, notaires à Lomme, la SCI FCA Immo a acquis auprès de Mme [L] l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Adresse 10] (59320).

Par acte d'huissier du 11 octobre 2022, la société FCA Immo a fait signifier à M. [Y] un commandement de payer la somme de 2 703 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 11 octobre 2022.

Par acte d'huissier du même jour, la société FCA Immo a fait délivrer à M. [Y] un congé pour motif légitime et sérieux, et, plus précisément, pour non-paiement des loyers.

Par acte d'huissier du 21 décembre 2022, la société FCA Immo a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que son expulsion, l'autorisation de la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert à ses frais, risques et périls, et sa condamnation au paiement :

de la somme de  7 616,06 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges et d'indemnités d'occupation dus au 23 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 703 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,

d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux,

de la somme de 1 200 euros à titre de dommage et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

de la somme de 1 200 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens en ce compris les frais du commandement de payer de l'assignation.

Suivant jugement en date du 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l'action de la société FCA Immo recevable ;

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2011 entre la société FCA Immo, venants aux droits de Mme [L], et M. [Y], portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 12], à la date du 12 décembre 2022 ;

Condamné M. [Y] à libérer le local d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 11][Adresse 6]), en satisfaisant aux obligations du locataire ;

- A défaut, ordonné l'expulsion de M. [Y] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné M. [Y] à payer à la société FCA Immo la somme de 7 447 euros au titre des loyers et charges impayés et d'indemnités d'occupation, terme du mois d'octobre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 703 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

Condamné M. [Y] à payer à la société FCA Immo une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 12 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 455 euros ;

Débouté M. [Y] de sa demande de délais de paiement ;

Débouté M. [Y] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Débouté la société FCA Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Débouté M. [Y] de sa demande tendant à la réalisation de travaux et de consignation des loyers ;

Débouté M. [Y] de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamné M. [Y] aux entiers dépens, à l'exclusion du coût du congé délivré par acte d'huissier le 11 octobre 2022 ;

Débouté la demande présentée par M. [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [Y] à payer à la société FCA Immo 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

M. [Y] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 15 mars 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, M. [Y] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 15 janvier 2024 sauf en ce qu'il a débouté la société FCA Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Débouter la société FCA Immo de l'ensemble de ses demandes,

Enjoindre à la société FCA Immo à réaliser les travaux de remplacement de carrelage et autoriser M. [Y] à consigner les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux,

Condamner la société FCA Immo à payer à M. [Y] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

si la résiliation judiciaire est prononcée, accorder à M. [Y] un délai de deux ans pour quitter le logement,

si M. [Y] est condamné à verser des sommes, lui accorder un délai de 36 mois pour procéder au paiement,

Condamner la société FCA Immo à payer à Maître Virginie Stienne-Duwez la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,

Condamner la société FCA Immo aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'appelant a notifié sa déclaration d'appel, ses conclusions et son bordereau de communication de pièces à la société FCA Immo par acte en date du 29 mai 2024 remis à l'étude de l'huissier instrumentaire.

La société FCA Immo n'a pas constitué avocat ou n'a pas conclu dans un délai de trois mois prévu à l'article 909 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur les conséquences de l'absence de constitution du bailleur à la procédure d'appel

En application de l'article 954 du code de procédure civile, l'intimé défaillant est réputé s'approprier les motifs du jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

M. [Y] conclut, d'une manière générale au débouté du bailleur de l'ensemble de ses demandes, sans exposer, en droit et en fait, pourquoi le contrat de location ne serait pas résilié.

Le premier juge a pourtant fait une exacte analyse, conformément aux dispositions applicables aux temps du commandement de payer et de l'assignation de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des conditions de recevabilité de la demande en justice, de la clause résolutoire contractuelle et de la justification des sommes réclamées par le commandement de payer, non suivi de régularisation dans le délai imparti.

Le jugement qui a constaté, par une motivation précise et circonstanciée que la cour adopte, que le bail était résolu à compter du 12 décembre 2022 par l'effet de la clause résolutoire contractuelle et qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 455 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, sousmis aux augmentations légales, sera confirmé.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

S'il ne conteste pas le montant de la dette locative, en ce qui concerne les loyers dus, M. [Y] laisse entendre dans ses conclusions qu'il conteste la part retenue au titre des charges locatives, puisqu'il indique que le bailleur, auquel la charge de la preuve incombe, n'a pas justifié des sommes réclamées au titre des charges locatives.

Le premier juge a relevé que le bailleur a produit en pièces 13 et 16 un décompte par nature de charges et le mode de répartition entre locataires, ce qui l'a conduit à retenir que le bailleur démontrait le montant dû au titre des charges.

Pour le surplus, en application de l'article 1353 du code civil, le premier juge s'est fondé sur le bail, le commandement de payer, d'un décompte de créance arrêté au 23 octobre 2023 et de l'absence de paiement libératoire par le locataire pour retenir une dette locative, déduction faite des frais d'huissier du 14 octobre 2022, de 7 447 euros, au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation, terme du mois d'octobre inclus, avec les intérêts de droit.

M. [Y] ne sollicitant pas la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d'examiner sa demande de délais de paiement.

Il justifie que ses ressources sont constituées de l'allocation adulte handicapé, la cour relevant, à la lecture de l'attestation de paiement de la CAF qu'il ne perçoit plus d'allocation logement depuis le mois de sptembre 2022.

S'il n'expose aucunement les raisons de ses manquements au règlement de son loyer, ni même les charges auxquelles il est exposé, il résulte du jugement du 26 mars 2024 que le juge statuant en matière de procédure de désendettement a constaté que ses charges étaient supérieures à ses ressources.

Il s'ensuit que la demande de délais de paiement est mal fondée et que la dette locative devra être traitée dans le cadre de la procédure de désendettement.

Le jugement sera confirmé sur ces différents points.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

La demande de tels délais sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution est recevable.

Par une analyse circonstanciée que la cour adopte, étant précisé que M. [Y] ne produit aucun élément nouveau en cause d'appel, le premier juge a exactement relevé que M. [Y] ne justifie pas avoir renouvelé sa demande de logement social pour l'année 2023, alors même qu'il demande de bénéficier d'un délai de deux années pour se maintenir dans les lieux dans l'attente d'un logement social.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

Sur la demande reconventionnelle aux fins d'ordonner au bailleur d'exécuter des travaux de remplacement de carrelage et aux fins d'indemnité pour trouble de jouissance

Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le premier juge a exactement relevé que l'état des lieux d'entrée faisait état d'un sol en bon état dans la cuisine malgré des carreaux fendus à divers endroits.

En cause d'appel, M. [Y], auquel incombe la démonstration du manquement de l'employeur à son obligation de délivrance d'un logement en bon état en application de l'article 9 du code de procédure civile, ne produit pas d'autres pièces que les photographies produites en première instance.

A l'instar du premier juge, la cour constate que les photographies de carreaux fendus et manquants ne permettent pas, sans autre élément, de démontrer un tel manquement et pourraient, au contraire, justifier de l'existence de dégradations locatives.

Ces seuls photographies ne sauraient pas plus, à elle seules, caractériser le préjudice de jouissance allégué.

Le jugement sera confirmé, s'agissant des demandes reconventionnelles

Sur les frais du procès

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Y], partie perdante, en première instance puis en appel, sera condamné aux dépens.

En outre, la condamnation de M. [Y] à payer au bailleur la somme de 500 euros, au titre des frais du procès, non compris dans les dépens n'est pas inéquitable au regard des demandes respectives et de l'issue du procès.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,