TJ 33063, 13 juin 2025, RG 25/00379

Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00379 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2DXX

[O] [M], [R] [Z] épouse [M]

C/

[J] [L], [W] [L]

- Expéditions délivrées à
Maître Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - [Localité 5] - BLATT ASSOCIES

- FE délivrée à
Maître Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - [Localité 5] - BLATT ASSOCIES

Le 13/06/2025

Avocats : Maître Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - [Localité 5] - BLATT ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [M]
né le 21 Octobre 1963 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représenté par Maître TAHTAH, avocat au barreau de Bordeaux, substituant Maître Marie-Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES

Madame [R] [Z] épouse [M]
née le 11 Mai 1964 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentée par Maître TAHTAH, avocat au barreau de Bordeaux, substituant Maître Marie-Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [L]
né le 25 Décembre 1998 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Absent

Madame [W] [L]
née le 03 Janvier 1993 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2022, à effet du 28 octobre 2022, Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] ont donné à bail à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] un logement situé [Adresse 2] ainsi que deux emplacements de stationnement n°47 et n°48 situés à la même adresse, moyennant un loyer initial de 756,64 euros et 58 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.704,28 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] ont assigné Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 avril 2025 aux fins de voir :

- CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et, en tant que de besoin ;
- CONSTATER la résiliation du bail liant les parties aux torts des locataires pour défaut de justification de l'assurance locative au 5 octobre 2024 ou pour défaut de paiement des loyers au 5 novembre 2024, conformément à la clause insérée au bail ;
- DIRE que les locataires ainsi que tout occupant de leur chef devront rendre libre les lieux dont s'agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à défaut de quoi ils en seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef avec si besoin est l'assistance de la force publique ;
- ORDONNER en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et ce, à leurs frais ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [L] et MADAME [W] [L] à payer à Monsieur et Madame [M] à titre provisionnel les sommes suivantes :
- 5.416,42 € au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 5 novembre 2024, date d'effet du commandement ;
- une somme mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à libération complète des lieux ;
- la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- DIRE que les sommes en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil ;
- LES CONDAMNER sous la même solidarité aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais de commandement et les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] ont également fait délivrer à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] un congé pour motifs sérieux et légitimes le 3 mars 2025, pour une reprise du logement au 27 octobre 2025.

L'affaire a été débattue à l'audience du 11 avril 2025.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.702,99 euros au 8 avril 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Leur conseil expose pour information que la fille des locataires a provoqué un accident dans la résidence en emboutissant un extincteur quelques jours auparavant.

Régulièrement assignés à personne pour Madame et à domicile avec remise de l’acte à une personne présente pour Monsieur, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 avril 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 6 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux emplacements de stationnement n°47 et n°48 loués par Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] ont fait signifier à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.704,28 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 5 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 5 septembre 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 octobre 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 octobre 2024.

Dès lors, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 6 octobre 2024, ce qui constitue pour Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 8.702,99 euros à la date du 8 avril 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (186,63 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 8.516,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 avril 2025 – échéance du mois d'avril 2025 incluse. Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (875,39 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] sont mariés, et le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [W] [L] à verser à Madame [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [O] [M] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS