TJ 75056, 13 juin 2025, RG 25/00603

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [H] [M],
Madame [W] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Michael INDJEYAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00603 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62BF

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY,
[Adresse 3]
représentée par Me Michael INDJEYAN - SICAKYUZ, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [M],
[Adresse 1]
comparant en personne

Madame [W] [M],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00603 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62BF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2001, la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY a consenti un bail d’habitation à M. [H] [M] et Mme [W] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par actes de commissaire de justice du 14 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10853,50 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [M] et Mme [W] [M] le 16 août 2024.

Par assignations du 13 décembre 2024, la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [H] [M] et Mme [W] [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 14 octobre 2024, ordonner la séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 2636 euros depuis le 1er novembre 2024,21295,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024 inclus, sauf à parfaire,Rejeter toute demande de paiement ou de libération des lieux4800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 avril 2025 la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY, représente par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 3198 euros. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré et le 18 avril 2025 au plus tard la saisine de la CCAPEX et un décompte actualisé de la dette.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY à laquelle elle s’en est rapportée à l’audience pour l'exposé de ses différents moyens.

M. [H] [M] conteste le montant de la dette, déclarant avoir effectué un paiement au mois d’avril de 2636 euros de sorte que le reliquat à payer est d’environ 500 euros. Il soutient que le commandement de payer est erroné en raison des paiements préalablement effectués tout en indiquant ne pas avoir réglé le loyer du mois d’août 2024 dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire sans vouloir demander des délais de paiement. Il expose percevoir des revenus irréguliers, réaliser un patrimoine familial important et détenir la somme de 65000 euros sur son compte bancaire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [W] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 4 avril 2025, la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY a communiqué l’accusé de réception de la saisine de la CCAPEX.

En application des articles 445 et 446-1 al 1er du code de procédure civile et en l’absence de toute autorisation en ce sens, il ne sera pas tenu compte du courriel adressé par M. [H] [M] en cours de délibéré.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10853,50 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [H] [M] n’a produit aucun élément de nature à remettre en cause ce défaut de paiement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2636 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY ou à son mandataire.
L'indemnité d'occupation étant de nature délictuelle, M. [H] [M] et Mme [W] [M] seront condamnés in solidum à son paiement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 9 du code procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1103 du même code prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2025, M. [H] [M] et Mme [W] [M] lui devaient la somme de 3198 euros.

Décision du 13 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00603 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62BF

M. [H] [M] n’a pas justifié des paiements qu’il a indiqué avoir effectués – charge qui lui incombe - et la demanderesse n’a pas produit en cours de délibéré de décompte actualisé.

M. [H] [M] et Mme [W] [M] seront en conséquence condamnés à payer cette somme à la bailleresse. En l’absence de toute clause en ce sens insérée au contrat de bail ou de justification de l’existence d’une cause de solidarité légale, la condamnation ne pourra être solidaire, ni in solidum s’agissant d’une dette contractuelle.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il convient de rappeler que la suspension des effets de la clause résolutoire dépend de l’octroi de délais de paiement.

Il ressort des débats à l’audience que les revenus de M. [H] [M] permettent aux locataires de s’acquitter d’une somme de 1599 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Ils ont par ailleurs repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Il y a lieu en conséquence de leur octroyer d’office des délais de paiement selon les modalités prévues ci-après, et en conséquence de faire droit à la demande de M. [H] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire, durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

A défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Par ailleurs l’attention des locataires - qui aux dires de M. [H] [M] paraissent disposer de revenus leur permettant de payer amplement le loyer - est attirée sur leur obligation de le régler mensuellement au risque de se voir exposer à une procédure en résiliation judiciaire du contrat, sans possibilité d’en voir suspendre les effets, puis d’expulsion.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [M] et Mme [W] [M], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS DELORY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,