TJ 75056, 13 juin 2025, RG 25/00856

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [R] [M] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00856 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64LO

N° MINUTE : 12

JUGEMENT
rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C. LES 5 CHIENS ASSIS,
[Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [R] [M] [C],
[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00856 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64LO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2020 à effet au 1er décembre 2020, la société LES 5 CHIENS ASSIS a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [M] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 930 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5540,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [M] [C] le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la société LES 5 CHIENS ASSIS a assigné Mme [R] [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire : prononcer la résolution judiciaire du contrat, en tout état de cause : ordonner l’expulsion de Mme [R] [M] [C], ordonner la séquestration des meubles, obtenir la condamnation de Mme [R] [M] [C] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation contractuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17396,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 sur la somme de 5540,15 euros et de l’assignation pour le surplus,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 6 avril 2025, la société LES 5 CHIENS ASSIS représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 20724,98 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Elle indique qu’aucun loyer n’a été réglé depuis le mois de décembre 2022. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette locative.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse à laquelle elle s’en est rapportée à l’audience pour l'exposé de ses différents moyens.

Mme [R] [M] [C] reconnaît le principe et le montant de la dette sous réserve de la prise en compte de deux virements de 20 et 30 euros effectués le 31 mars 2025. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite d’une période de chômage puis de formation, avoir ouvert une boutique et percevoir actuellement le RSA, être en lien avec le service social de la mairie. Elle indique avoir obtenu une aide du FSL courant 2023 qui a été annulée puisqu’elle ne règle pas le loyer courant. Elle sollicite le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le décompte actualisé de la dette, prenant en compte les paiements de Mme [R] [M] [C], est parvenu au greffe le 17 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société LES 5 CHIENS ASSIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5540,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et il ressort tant des débats que du diagnostic social et financier que les revenus de Mme [R] [M] [C] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LES 5 CHIENS ASSIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LES 5 CHIENS ASSIS ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société LES 5 CHIENS ASSIS a produit en cours de délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 et paiements de Mme [R] [M] [C] inclus, cette dernière lui devait la somme de 20654,98 euros.

Mme [R] [M] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 sur la somme de 5540,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 11855,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [M] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,