TJ 75056, 13 juin 2025, RG 25/00067

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [S] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00067 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6WUQ

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],
[Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T],
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00067 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6WUQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 393,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 501,29 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [T] le 26 septembre 2024.

Par assignation du 10 décembre 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [S] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,718,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation outre les intérêts de retard,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse à laquelle elle s’en est rapportée à l’audience pour l'exposé de ses différents moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 avril 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2025, s'élève désormais à 1896,20 euros. Elle indique qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois d’octobre 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 501,29 euros n’a pas été entièrement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mars 2025, M. [S] [T] lui devait la somme de 1896,20 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation.

M. [S] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation – compte tenu des paiements effectués - sur la somme de 718,87 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,