TJ 91228, 12 juin 2025, RG 25/01276

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 10]-[Localité 9]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 25/01276 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNGU

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Juin 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société CITYA IMMOBILIER EVRY, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est situé [Adresse 2],

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant, toque : C2444

DEMANDEUR

ET :

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 1]

Comparante,

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de Zahra BENTOUILA, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 25 Février 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 12 Juin 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [U] est propriétaire des lots numéros 26 et 67 au sein de la résidence en copropriété [Localité 5] II sise [Adresse 4] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [J] [U] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] II située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Mme [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] II située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], la somme totale de 5 267,32 euros, correspondant à :

• 2 897,56 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
• 1 583,76 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation ;
• 786 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Mme [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] II située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Mme [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] II située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], la somme totale de 2 046 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Mme [J] [U] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse ne s’acquitte pas du paiement de ses charges de copropriété et a d’ores et déjà été condamnée par jugement du 12 juin 2023 au paiement de ses charges.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave tès notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans.

A l’audience du 13 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires [Localité 5] [Adresse 12] a comparu par avocat et a maintenu ses demandes telles qu’elles figurent dans son assignation introductive d’instance.

A l’appui du maintien de sa demande de dommages et intérêts, il indique que Mme [J] [U] a déjà été condamnée par jugement en date du 12 juin 2023 et n’a jamais repris le paiement de ses charges courantes.

Mme [J] [U] a comparu à l’audience du 13 mars 2025. Elle ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 4 481,32 euros réclamé et sollicite l’octroi de délais de paiement sur 10 mois, par versements mensuels en sus des charges courantes.

Au soutien, elle explique qu’elle peut déjà régler 1 000,00 euros, qu’elle perçoit un salaire mensuel de 1 500,00 euros. Elle explique que le locataire ne paie pas le loyer (d’un montant mensuel de 850,00 euros) et que le logement est squatté. Elle laisse le montant des dommages et intérêts à l’appréciation du juge.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 5] [Adresse 12] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 15 janvier 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [J] [U], l’avis de réception ayant été signé le 17 janvier 2025.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 26 et 67 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 juin 2023 et 22 mai 2024 et les attestations de non recours concernant ces assemblées générales,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,
- un décompte des appels de charges de copropriété et fonds travaux ALUR arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel provision 1er trimestre 2025,
- et un décompte des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles.

Mme [J] [U] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

S’agissant des charges de copropriété exigibles :

Mme [J] [U] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] peut prétendre, au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 1er janvier 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel fonds 1er trimestre 2025 et appel fonds travaux alur 1er trimestre 2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 2 897,56 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 15 janvier 2025.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites (PV de l’assemblée générale du 22 mai 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 dans sa résolution n°4) et Mme [J] [U] ne contestant ni le principe ni le montant des charges réclamées, il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] peut prétendre au titre des provisions sur charges de 2ème à 4ème trimestre 2025 devenues exigibles s’élève à la somme de 1.583,76 euros .

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [J] [U] a déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 12 juin 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété.
Les manquements répétés de Mme [J] [U] (après condamnation) à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant, il ressort du décompte versé aux débats que Mme [J] [U] a effectué depuis ce jugement des versements et, au surplus, a proposé de régler dans un premier temps une somme de 1 000,00 euros et sollicité des délais de paiement, démontrant une volonté d’apurer la dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner Mme [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 5] [Adresse 12] réclame une somme de 786,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.
Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Quant aux frais mentionnés le 27 juin 2024 sur le décompte versé aux débats au titre de “MISE EN DEMEURE AVOCAT”, ils ne sont pas fondés en l’absence de versement aux débats de la lettre de mise en demeure.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [J] [U] sollicite des délais de paiement mais n’a produit ni contrat de travail ni bulletin de salaire ou avis d’imposition ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’elle sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Mme [J] [U] ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette par l'octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaissant pas bien fondée, Mme [J] [U] sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [J] [U], qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance.

Elle est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS