TJ 91228, 22 mai 2025, RG 24/05954

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 22 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/05954 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCTX

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI

Jugement Rendu le 22 Mai 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190, prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration domicilié ès-qualités audit siège

représenté par Maître Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [G] [I] [J] épouse [E],

Monsieur [H] [E],

demeurant ensemble [Adresse 3]

défaillants

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 27 Mars 2025 et de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 Décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 Mai 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K] sont propriétaires des lots 0250015 et 0250084 dépendant de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 4] à [Localité 8].

Par assignation en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic la société coopérative d'intérêt collectif COOPEXIA, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la loi ENL du 13 juillet 2006,
Vu la loi SRU du 13 décembre 2000,

juger son action recevable et bien fondé,

En conséquence

condamner Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K] à lui verser les sommes suivantes :

. 7.656,20 euros arrêtée au 30 janvier 2024, à parfaire et se décomposant comme suit :

- 4.228,24 euros au titre des charges communes générales,
- 3.127,96 euros au titre des travaux sur la même période à parfaire
- 300,00 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure infructueuse, à savoir 27/03/2020 et ce jusqu'à parfait paiement,

condamner Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M.[H] [K] au paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts et ce par application de l'article 1240 du code civil et de leur résistance abusive,

condamner Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K] à lui verser la somme de 1.573,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au entiers les dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 27 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires BERNADOTTE-TRANCHE 25 produit au soutien de ses prétentions :

- le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2024,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 novembre 2011, 29 juin 2012, 27 juin 2013, 27 juin 2014, 26 juin 2015, 22 septembre 2015, 30 juin 2016, 22 septembre 2016, 15 juin 2017, 29 mai 2018, 27 juin 2019, 23 octobre 2019, 30 septembre 2020, 9 novembre 2020, 27 septembre 2021, 1er décembre 2022 et 28 septembre 2023,

- un décompte des charges réclamées arrêté au 30 janvier 2024, provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.656,20 euros.

Il convient de déduire de cette créance :

- les sommes appelées sur la période du 1er octobre 2011 au 1er octobre 2013 inclus, soit 2.833,75 euros en débit, ces sommes n'étant pas justifiées par des appels de fonds indispensables pour permettre au tribunal de vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur ;
- la somme de 80,43 euros [3,47 € (16/01/2015 - FOUSSIER01/15 cylindres portes caves + 4 clés) + 42,72 € (01/07/2015 - fournit. badges 5) + 34,24 € (01/07/2017 - prov° crean. douteuses 12/20)], correspondant aux charges non justifiées par la production des appels de fonds et/ou factures correspondants, pour la période du 1er janvier 2014 au 30 janvier 2024
- les sommes réclamées au titre des frais pour la période du 1er janvier 2014 au 30 janvier 2024, soit 797,62 euros qui seront examinés dans le paragraphe relatif aux frais de recouvrement

Au final, l’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] s’élève à la somme de 3.944,40 euros [7.656,20 € - (2.833,75 € + 80,43 € + 797,62 €)], au titre des charges impayées arrêtées au 30 janvier 2024, pour la période du 01/01/2014 (Prov./Chg courante 01/01/2014) au 30 janvier 2024 (peinture PC 2/3, prélèvement [K] du 22/01/2024 et remise dossier avocat) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2020, date de distribution de la mise en demeure du 27 mars 2020, sur la somme de 1.507,58 euros et à compter du 13 septembre 2024, date de l'assignation sur le surplus.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K] ont déjà été condamnés par jugement de la juridiction de proximité du tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge, en date du 12 janvier 2012, au titre des charges impayées pour la période du 01/07/2010 au 18/07/2011 (3ème trimestre 2011 inclus). De plus, ils n'ont pas honoré le protocole d'accord signé le 29 avril 2014 prévoyant un échelonnement de leur dette.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires BERNADOTTE-TRANCHE 25 un préjudice distinct de celui résultant d'un simple retard, justifiant leur condamnation à lui payer une indemnité de 400,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires BERNADOTTE-TRANCHE [Adresse 2] sollicite la somme de 300,00 euros au titre des frais de recouvrement, sans donner d'explication sur cette somme qui ne correspond pas au frais figurant sur le décompte.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens de l'instance.

Mme [G] [I] [J] épouse [K] et M. [H] [K] seront également condamnés à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS