TJ 91228, 23 mai 2025, RG 24/02184

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 23 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/02184 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7RX

NAC : 30G

Jugement Rendu le 23 Mai 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 2]

S.A.A., Société par actions simplifiée au capital de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 895 022 465, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentés par Maître Jean-Gilles APLOGAN, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSES

ET :

Madame [B] [S], demeurant [Adresse 1]

Défaillante,

Société NASEEM, Société civile immobilière au capital de 5.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 484 538 921

Défaillante,

DÉFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de Madame Zahra BENTOUILA , greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 28 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

24-02184 - [R] et SA SAA c. [S] et SAS NASEEM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 mars 2024, Mme [E] [R] et la SAS S.A.A. ont fait assigner Mme [B] [S] et la SCI NASEEM devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins, au visa des articles 1103 et suivants et 1343-5 du code civil, de :

-dire qu’il y a lieu à compensation entre la somme de 410 000 € correspondant à l’offre d’achat faite et les loyers dus aux héritiers [S] suite à l’ordonnance de référé rendue le 20 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil,
-leur donner acte de leur engagement à payer le solde à réception de l’accord écrit des héritiers [S],

A titre subsidiaire :

- dire et juger que Mme [R] et la SAS S.A.A. disposeront d’un délai de vingt-quatre mois pour apurer l’éventuelle dette locative étant précisé qu’une partie des locaux mis à disposition de la SCI NASEEM a fait l’objet d’une fermeture administrative à effet du 30 avril 2022,
- condamner la SCI NASEEM à payer à Mme [R] et la société S.A.A. la somme de 90 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi,
- condamner la SCI NASEEM à payer à Mme [R] et la société S.A.A. la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens,
- constater et en tant que de besoin dire et juger que l’exécution provisoire est de droit.

À l’appui de leurs prétentions, les demanderesses exposent que :

- par acte du 26 octobre 2020, la société S.A.A., représentée par sa présidente, Mme [R], a signé un contrat de location avec la SCI NASEEM pour des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] (91), abritant à la fois son activité professionnelle de restauration et une habitation,

- par ordonnance du 20 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a, notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 26 décembre 2020 entre M. [D] [S] et la SCI NASEEM et ordonné l’expulsion de cette dernière,
- à la suite d’un incendie intervenu dans les lieux loués, Mme [R] et la SAS S.A.A. ont effectué des travaux de remise en état pour un montant total de 92 976 euros TTC.

Considérant qu’elle a été victime d’actes frauduleux et d’une intention dolosive, elles sollicitent la compensation entre cette somme de 92 976 € et les loyers dus aux héritiers [S] suite à l’ordonnance de référé précitée.

A titre subsidiaire, elles sollicitent l’imputation de cette somme sur 1'offre d’achat faite à 410 000 € desdits locaux confirmant son engagement à payer le solde à réception de l’accord écrit des héritiers [S].

* * *

Pour un exposé plus exhaustif de ses moyens et prétentions, le tribunal se réfère à son acte introductif d’instance par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées, les défenderesses n’ont pas comparu.

L’ordonnance de clôture est intervenue en date du 12 septembre 2024.

À l’audience du 28 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En outre, aux termes de l’article 768 dudit code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit « donner acte » ou bien encore « dire et juger » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

Sur la qualification du jugement

Les défenderesses n’ayant pas constitué avocat, la présente décision sera rendue par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du même code, l’absence du défendeur, régulièrement cité à l'instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la demande de compensation et la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

À l’examen des pièces fournies, la SAS S.A.A. justifie avoir conclu avec la SCI NASEEM un contrat de location pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Si elle sollicite la compensation des sommes dues aux héritiers [S] par la SCI NASEEM et les frais de travaux engagés dans les locaux, force est de constater que :

-la SAS S.A.A. n’était pas partie à la procédure de référé introduite par M. [D] [S] devant le tribunal judiciaire de Créteil ;
-la SAS S.A.A. ne justifie pas, d’une part, d’une demande formulée à son endroit par la SCI NASEEM au titre d’une dette de loyers, et, d’autre part, que la SCI NASEEM resterait à devoir des loyers au bailleur principal, étant en effet relevé que l’ordonnance de référé du 20 octobre 2022 précitée n’a pas condamné la SCI NASEEM au règlement d’arriérés de loyers ;
-si une facture de travaux de rénovation pour un montant de 92 976 € est versée aux débats, la SAS S.A.A. ne justifie pas s’en être personnellement acquittée, pas plus qu’elle ne justifie que ceux-ci ont fait suite à un incendie, étant en outre observé qu’elle ne produit aucune autre pièce relative au sinistre allégué, tel qu’une déclaration à son assureur ; il convient également de noter que le contrat de location prévoyait une franchise de loyers au titre de travaux décidés par le preneur ;
-le seul courrier rédigé par ses soins, dont il n’est pas justifié d’un envoi en recommandé à sa destinataire, Mme [S], ne saurait démonter l’existence d’un quelconque projet de cession des locaux par cette dernière.

Dans ces conditions, en l’absence d’autres éléments, les demanderesses échouent à démontrer tant les agissements frauduleux ou l’intention dolosive de la SCI NASEEM allégués, qu’un quelconque préjudice méritant réparation.

En conséquence, la demande de compensation et la demande de dommages et intérêts, formulée à titre subsidiaire, ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la demande de délai

L’article 1343-5 du code civil prévoit, notamment, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Comme il a été dit, la SAS S.A.A. ne justifie d’aucune demande de la part de la SCI NASEEM au titre d’une dette locative.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS S.A.A. et Mme [E] [R], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS