TJ 91228, 12 juin 2025, RG 23/02618

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 23/02618 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PHUC

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________
à :
SELARL AD LITEM JURIS,
SELARL FRANCK & LETAILLEUR

Jugement Rendu le 12 Juin 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Adresse 4] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59000,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [O] [R], né le 09 Octobre 1952 à [Localité 5] (PORTUGAL), de nationalité Française,

Madame [Y] [F] [R], née le 15 Août 1953 à [Localité 5] (PORTUGAL), de nationalité Française,

demeurant ensemble : [Adresse 3]

représentés par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Mars 2025 et de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Juin 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

M.[O] [R] et Mme [Y] [F] [R] née [E] sont propriétaires des lots n°326, 352 et 588 au sein de la copropriété [Adresse 6].

Par actes de commissaires de Justice en date du 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires Résidence de [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner M.[O] [R] et Mme [Y] [F] [R] née [E] devant le tribunal judiciaire d’Evry Courcouronnes aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées outre leur condamnation in solidum au paiement des frais de recouvrement, de dommages et intérêts et aux frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions en réplique, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 4] demande au tribunal judiciaire de:

- Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

- Débouter purement et simplement les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions.

- Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 23.363,34 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, Appel provisions sur charges 01/01/2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967
• 3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
• 1.734,99 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
• 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 6 septembre 2022, date du commandement de payer.

- Rejeter toute demande de délais.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

- Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires rappelle que les défendeurs ont déjà été condamnés par jugement du 10 octobre 2016 par le pôle de proximité du tribunal judicaire d’Evry et précise que les charges postérieures afférentes à ces lots approuvées et justifiées par les documents comptables produits n’ont pas été réglées.

Il répond à la contestation des défendeurs d’une partie des appels de fonds (6864,11 euros) liés aux travaux de rénovation énergétique que les défendeurs n’ont jamais retourné le questionnaire permettant aux copropriétaires de mentionner le remplacement antérieur de leurs fenêtres, si bien qu’ils ont du payer ces appels de fonds qui pourront leur être remboursés à l’issue des travaux si la société SENOVA estimait qu’il n’est pas nécessaire de procéder au remplacement des fenêtres et après l’assemblée générale des comptes 2025. Il ajoute que d’ailleurs des régularisations ont déjà été faites en octobre et décembre 2022. De plus, il indique que les défendeurs ont également perçu un accompte des subventions Eco logis 91 le 14 décembre 2023 dont ils ne peuvent solliciter les sommes aujourd’hui.

Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, il indique qu’en ne réglant pas leurs charges, les défendeurs obtiennent des délais auxquels ils n’ont pas droit, lui causant un préjudice. Que ceux-ci contraignent les autres copropriétaires à faire l’avance des frais, ce qui lui occasionne un préjudice financier indépendant du simple retard de paiement. Il ajoute que cela perturbe la gestion de la copropriété.

Il s’oppose à la demande de délais formulée par les défendeurs en ce qu’ils ne justifient pas leurs revenus et que les sommes dues sont importantes.

*

En l’état de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 14 décembre 2023, M.[O] [R] et Mme [Y] [F] [R] née [E] demandent au tribunal judiciaire de :

DIRE IRRECEVABLE ET MAL FONDE le demandeur en ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

- L’EN DEBOUTER ;

- AUTORISER les défendeurs à s’acquitter du paiement de la somme de 15.308,25 euros en 24 mensualités de 637,84 euros.

Monsieur et Madame [R] expliquent qu’ils n’étaient pas concernés par les travaux de rénovation thermique votés en ce qu’ils avaient un logement aux normes, ayant rénové leur appartement en 2008 en remplaçant notamment leurs fenêtres d’origine par des fenêtres en PVC double vitrage. Ils ajoutent que lisant mal le français, ils n’ont pas retourné le questionnaire au syndic qui pouvait renseigner le bureau d’Etudes sur l’état thermique de leur appartement et sur l’information des subventions possibles si bien qu’ils ont été à tort inclus dans la liste des appartements à réhabiliter et qu’ils n’ont pas demandé les subventions. Ils précisent qu’ils se sont toujours efforcés de régler leurs charges et que leur compte était à 0 en octobre 2021. Ainsi une somme de près de 23.578, 29 euros a été appelée au titre de la rénovation énergétique entre le 15 août 2022 et le 15 mars 2023 ce qui les a mis en difficulté. Ils demandent que soit retirée la somme de 6.864,11 euros de leur dette correspondant au remplacement des fenêtres, volets et à des travaux inutiles. De même, une somme de 8.000 euros de subventions devrait être défalquée. Pour le solde de la dette, ils demandent des délais sur 24 mois compte tenu du fait que leurs revenus constitués de pensions de retraite sont de l’ordre de 2.000 euros et que leur appartement est payé.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 13 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

-le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [O] [R] et Mme [Y] [F] [R] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°326, 352 et 588 dans la copropriété
-les procès verbaux d’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 28 juin 2021, 27 septembre 2021, 13 juin 2022, 15 mai 2023
-les appels de fonds et charges sur la période considérée 
- un jugement de la juridiction de proximité d’Evry du 10 octobre 2016
-un décompte, dans ses écritures, des charges et appels de fonds impayés arrêtés au 1er janvier 2024 sur la période du 01/07/ 2021 au 01/01/2024, appel provision 01/01/2024 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 23 363, 34 euros.

Les défendeurs contestent partiellement la dette à savoir à hauteur de 6. 864,11 euros, somme qui correspondrait à des travaux inutiles notamment le remplacement des fenêtres, volets. De même ils estiment que la somme de 8.000 euros doit être défalquée correspondant à des subventions auxquelles ils auraient droit.

Le syndicat des copropriétaires retorque qu’une régularisation de charges interviendra s’il apparait que le remplacement des fenêtres n’est pas nécessaire.

Il apparait que des travaux de rénovation énergétique sont menés au sein de la copropriété résidence de [Adresse 4]. Comme le reconnaissent les deux parties, les copropriétaires étaient amenés en amont des travaux à répondre à un questionnaire (produit) visant à renseigner l’entreprise intervenante pour la rénovation, s’ils avaient notamment procédé au remplacement des fenêtres et volets dans leur appartement. Cependant Monsieur et Madame [R] n’ont pas répondu à ce questionnaire comme les deux parties le reconnaissent également expliquant ne pas comprendre correctement le français.

Aussi Monsieur et Madame [R] produisent plusieurs attestations des autres copropriétaires de la résidence en date du mois d’octobre 2023 qui n’ont pas eu à remplacer leurs fenêtres et volets dans le cadre de cette rénovation énergétique possédant déjà des doubles vitrages. Le syndicat des copropriétaires reconnait également que les sommes appelées à ce titre seront déduites dans le cadre d’une régularisation de charges si l’entreprise intervenante estimait que le remplacement des fenêtres et volets n’était pas nécessaires chez les défendeurs.

Monsieur et Madame [R], produisent des factures de la société LAPEYRE de travaux de remplacement des fenêtres à leur adresse (pose une fenêtre abattant, pose de 4 fenêtres 2 vantaux inférieurs et une porte fenêtre deux vantaux). Ces documents établissent la réalité des travaux de remplacement des fenêtres d’origine par des fenêtres en PVC double vitrage de leur appartement, achevés le 3 juillet 2008.

Ainsi, il apparait que les travaux de remplacement des fenêtres n’auront pas être entrepris dans leur appartement.

Par conséquent, il apparait que les sommes appelées à ce titre par le syndicat des copropriétaires, doivent être déduites de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi les sommes de 1560,71 € + 657,76 €+1018,03€+1517,45+2110,16€ doivent être déduites de la créance réclamée soit 6.864,11 euros.

Cependant des régularisations sont intervenues le 20 octobre 2022 pour 434,12 euros et le 20 novembre 2022 pour 223,64 euros au titre des travaux de remplacement des volets comme en atteste le décompte du syndicat des copropriétaires. En conséquence, la somme de 6.206,35 euros doit être déduite de la créance réclamée.

Les défendeurs, expliquent qu’ils doivent bénéficer de la subvention de 8.000 euros qu’ils n’ont pas demandé.

Cependant, le syndicat des copropriétaires répond qu’effectivement ils ont droit à la subvention eco logis et que les défendeurs ont commencé à la percevoir par un acompte du 14 décembre 2023.

Il ressort du dernier décompte du demandeur, qu’apparait bien au crédit des défendeurs la somme de 9.697,40 euros de prime renov. En conséquence, la contestation à ce titre des défendeurs ne peut prospérer.

En conséquence, la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au 1er janvier 2024 sur la période du 01/07/2021 au 01/01/2024, appel provision charges courantes 01/01/2024 inclus, s’élève à la somme de 17.156, 99 euros.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article 1-24 de l’extrait du règlement de copropriété que celui-ci prévoit la solidarité des sommes dues par les copropriétaires indivisaires de lots ce qui est le cas des époux [R], en l’espèce.

En conséquence, Madame et Monsieur [R] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 17.156,99 euros.

S’agissant du point départ des intérêts, il est justifié d’un commandement de payer du 6 septembre 2023, à compter duquel les intérêts pourront courir sur la somme de 8.536,33 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement régulier des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Il est cependant noté des virements certes partiels, mais réguliers à partir du mois d’avril 2023 attestant de l’effort par les défendeurs d’apurer leur dette ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.734,99 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire du montant réclamé les sommes suivantes :

-les frais de relance du 26 août 2021, la correspondance n’étant pas produite ni les modalités d’envoi de celle-ci;

- les intérêts de retard qui ne sont pas justifiés et qui en sont la conséquence ;

-les frais de constitution de dossier huissier ,avocat et de suivi qui ne constituent pas des frais de recouvrement au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelé et dont le caractère exceptionnel n’est pas démontré;

- les frais de constitution d’hypothèque, aucun document n’étant versé au soutien pour en attester,

Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 5 août 2021 et 10 août 2022 de 42 euros chacune, et les frais de sommation de payer de 168,60 euros.

Par conséquent, Monsieur et Madame [R] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 252,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.

Les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel des délais de paiement expliquant qu’ils ont des revenus de l’ordre de 2.000 euros et que le crédit de leur appartement est réglé.

Ils ne produisent cependant aucune pièce au soutien de leur demande si bien que leur demande délai de paiement sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Les défendeurs sont également condamnés in solidum à payer une somme de 1.500,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS