TJ 77284, 12 juin 2025, RG 23/03172

- N° RG 23/03172 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFHP
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 16 décembre 2024

Minute n° 25/529

N° RG 23/03172 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFHP

Le

CCC : dossier

FE :
Me GALLET,
Me MAKOSSO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SCI BK
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Laetitia JOFFRIN de la SELARL HORME AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Vincent GALLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

LA SCCV BUSINESS PARK
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : Mme RETOURNE, Juge
Assesseurs: Mme GRAFF, Juge
Madame GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : Madame GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 10 Avril 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

La SCCV BUSINESS PARK a entrepris l'édification d'un programme immobilier situé à [Adresse 9], comprenant 75 lots principaux.

Par contrat du 8 juillet 2019, la société ART-WOOD, acheteuse, avec faculté de substitution, a conclu avec la SCCV BUSINESS PARK, venderesse, un contrat de réservation dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement portant sur le lot 73 (un local d’activité en duplex) situé dans le bâtiment F et les lots 209 et 214 (deux parkings extérieurs) avec versement d’un dépôt de garantie de 15 264 euros.

Par acte authentique reçu le 22 novembre 2019 par Maître [Y] [P], notaire, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement a été régularisé entre la SCI BK (en substitution de la société ART-WOOD) et la SCCV BUSINESSE PARK, au prix de 254 400 euros HT (soit 305 280 euros TTC). La date de livraison stipulée à l’acte était le 30 avril 2020.

Pour financer cette acquisition, par acte du 19 novembre 2019, la SCI BK a souscrit un crédit professionnel simplifié à taux fixe n° 5826956 auprès de la banque CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE à hauteur de 262 500 euros remboursable par échéances de 1770,52 euros sur 180 mois.

Par courrier recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2023 réceptionné le 17 suivant, la SCI BK a mis en demeure la SCCV BUSINESS PARK de lui livrer le bien.

Par actes de commissaire de justice des 4 et 7 juillet 2023, la SCI BK a fait assigner la SCCV BUSINESS PARK et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE France afin notamment de demander au tribunal d’ordonner la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et ordonner la caducité du contrat de prêt y relatif.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, la SCI BK demande, au visa des articles 1103 et suivants, 1224 et suivants, 1240, et 1186 et suivants du code civil, et 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile, au tribunal de :

« ORDONNER la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement entre la SCI BK et la société SCCV BUSINESS PARK, à la date du 22 novembre 2019,

ORDONNER la caducité du contrat de prêt souscrit par la SCI BK le 19 novembre 2019, contrat à taux fixe n° 5826956 contracté auprès de la CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE, d’un montant de 262 500 euros,

En conséquence,

ORDONNER que la propriété du bien immobilier, objet du contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, désigné :
Lot numéro soixante-treize (73) : Local activité en duplex D20
situé dans le bâtiment F - au rez-de-Chaussée - porte au milieu à gauche sur la façade sud du bâtiment et comprenant :
Au rez-de-chaussée : un hall, un W.C., un local activité, un escalier d'accès à l'étage,
Au 1er étage : une mezzanine,
Et les deux cent neuf /dix millièmes (209 /10000èmes) des parties communes générales.
Et les mille deux cent trente et un /dix millièmes (1231 /10000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment F.
Lot numéro deux cent neuf (209) : Parking extérieur 3
Et les trois /dix millièmes (3 /10000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro deux cent quatorze (214) : Parking extérieur 8
Et les trois /dix millièmes (3 /10000èmes) des parties communes générales

soit transférée avec toutes les obligations et les risques y afférents, dans le patrimoine de la SCCV BUSINESS PARK à compter du 22 novembre 2019,

CONDAMNER la SCCV BUSINESS PARK à rembourser à la SCI BK la somme de 248 247, 57 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNER la SCCV BUSINESS PARK à payer à la SCI BK la somme de 30 528 euros au titre de l'indemnité en cas de résolution, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNER la SCCV BUSINESS PARK à payer à la SCI BK la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat de vente du 22 novembre 2019,

PRONONCER l’anéantissement du contrat de prêt souscrit par la SCI BK le 19 novembre 2019, contrat à taux fixe n° 5826956, auprès de la CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE, d’un montant de 262 500 euros., accessoire au contrat de VEFA du 22 novembre 2019,

CONDAMNER la CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE à rembourser à la SCI BK la somme de 100 351,48 euros (somme arrêtée à juin 2024, et à parfaire au jour du jugement à intervenir), condamnation qui viendra se compenser avec le remboursement du capital délivré.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision,

CONDAMNER la SCCV BUSINESS PARK à payer à la SCI BK la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Contestant la fin de non-recevoir opposée à son encontre, la SCI BK fait valoir que, conformément à l’article 789 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état peut statuer sur le défaut de publication de l’assignation à la conservation des hypothèques. Aussi fait-elle observer qu’une telle fin de non-recevoir peut être régularisée par l’accomplissement de la formalité de publication.

Agissant sur le fondement des articles 1104, 1224, 1127 et 1229 du code civil, à l’appui de sa demande de résolution de la vente immobilière, la SCI BK fait valoir que la SCCV BUSINESS PARK a manqué à son obligation essentielle de construction, achèvement et livraison du bien qui lui a été vendu, dans le délai contractuellement fixé au 30 avril 2020. Elle précise que les travaux n’ont même pas débuté. Elle indique qu’aucun cas de force majeure ni aucune cause légitime ne lui ont jamais été notifiés. Elle ajoute qu’en tout état de cause aucun justificatif ne peut légitimer un retard de plus de quatre ans. Elle précise que toute cause légitime de suspension doit être justifiée par le vendeur au moyen d’une lettre du maître d’œuvre, conformément aux dispositions figurant en pages 36 et 37 de l’acte notarié, ce que n’a pas fait la SCCV BUSINESS PARK. Elle considère que le manquement de la venderesse est suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente à la date du 22 novembre 2019.

Agissant sur le fondement de l’article 1187 du code civil, à l’appui de sa demande de caducité du prêt, la SCI BK soutient que la résolution de la vente de l’immeuble entraîne la résolution de plein droit du contrat de prêt. Elle expose que les contrats sont liés en ce qu’ils constituent une opération commerciale unique puisque le prêt a été souscrit afin de financer le bien immobilier objet de la vente.

La SCI BK tire les conséquences de la résolution du contrat de vente et de l’anéantissement du contrat de prêt affecté, au visa de l’article 1229 code civil, à savoir le transfert de propriété du bien immobilier dans le patrimoine de la SCCV BUSINESS PARK et sa condamnation à lui payer la somme de 228.960 euros au titre du prix de vente, 12.211,20 euros au titre de la commission d’agence, et 7.076,37 euros au titre des frais notariés.

A l’appui de sa demande de condamnation de la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 30.528 euros, elle précise que l’indemnité de résolution est fixée à 10% par le contrat.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros, elle expose qu’elle a versé le prix de vente et qu’elle honore depuis 4 ans le paiement des échéances du prêt affecté tandis que la SCCV BUSINESS PARK n’a pas pris le soin de lui adresser le moindre courrier ni même de lui apporter une réponse à sa lettre recommandée avec accusé de réception effectivement reçue par la défenderesse le 17 janvier 2023.

A l’appui de sa demande de remboursement à l’égard de la banque, elle liste les échéances payées depuis l’année 2019 et précise que cette condamnation viendra se compenser avec le remboursement du capital délivré.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, la SCCV BUSINESS PARK demande, au visa de l’article 122 du code de procédure civile au tribunal de :

« A titre principal,
CONSTATER l’absence de publication au Service de la Publicité Foncière de l’assignation délivrée le 7 juillet 2023,
« PRONONCER l’irrecevabilité des demandes formulées par la SCI BK pour défaut de publication de l’assignation au Service de la publicité foncière,
A titre subsidiaire,
DEBOUTER la SCI BK de l’ensemble de ses demandes,
A titre extrêmement subsidiaire,
DEBOUTER la SCI BK de sa demande de condamnation à la somme de 30.000 euros au titre des dommages-intérêts pour inexécution fautive,
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI BK à payer à la SCCV BUSINESS PARK la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI BK aux entiers dépens. »

A l’appui de sa fin de non-recevoir, la SCCV BUSINESS PARK soutient que la SCI BK ne rapporte pas la preuve d’une publication de l’acte introductif d’instance auprès du service de la publicité foncière, en violation de l’article 28 3° c) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Sur le fond, la SCCV BUSINESS PARK invoque plusieurs causes légitimes de suspension justifiant le retard de la livraison de l’immeuble, telles que visées en page 6 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 22 novembre 2019. Elle expose d’abord qu’elle ne pouvait raisonnablement anticiper la crise sanitaire et les deux confinements pendant lesquels il était interdit de se déplacer et donc de continuer la construction – véritable cas de force majeure. Elle précise que la durée totale des confinements a duré 103 jours. Elle expose ensuite qu’elle a dû faire face à 64 journées de grèves qui l’ont impactée dans son activité. Elle expose enfin qu’elle a rencontré des difficultés d’approvisionnement du chantier en matériaux dès le 11 mai 2020, date de fin du confinement, pour se poursuivre jusqu’à maintenant du fait de la guerre en Ukraine. Elle précise que ces difficultés d’approvisionnement durent depuis 1.187 jours. Elle considère que, de par les évènements revêtant le caractère de force majeure et de par les causes légitimes de suspension prévues au contrat, le délai de livraison a été prolongé de 1.243 jours, soit 40 mois. Elle en conclut que le défaut de livraison ne lui est pas imputable.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait la résolution de la vente, elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre. Elle considère que la SCI BK ne justifie d’aucun préjudice distinct à celui couvert par la clause pénale fixant une indemnité égale à 10%.

Aux termes de ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE demande, au visa de l’article 1240 du code civil, au tribunal de :

« DONNER acte à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE de ce qu’en ce qui concerne la demande de résolution du contrat de vente conclu entre la SCCV BUSINESS PARK, d’une part, et la SCI BK d’autre part, elle s’en rapporte à justice.

CONDAMNER la SCI BK à restituer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE FRANCE la somme de 205 359,87 euros au titre du capital emprunté avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Si le Tribunal ordonnait la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCI BK et la SCCV BUSINESS PARK,

DIRE ET JUGER qu’en cas d’annulation de l’acte de vente litigieux ainsi que de l’acte de prêt consenti à la SCI BK, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE subirait un préjudice qu’il conviendrait d’arrêter à la somme de 26 970,50 euros.

En conséquence,
CONDAMNER la SCI BK à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE FRANCE la somme de 26 970,50 euros en réparation du préjudice qu’elle subit et qui lui est imputable, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

En toute hypothèse

DEBOUTER les parties de tous moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires, en tant qu’ils seraient dirigés à l’encontre de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE FRANCE ;

CONDAMNER tout succombant à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE-FRANCE la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant à supporter les entiers dépens et dire qu’ils pourront être recouvrés par la Maître Vincent GALLET, selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile. »

A l’appui de ses prétentions à l’encontre de la SCI BK, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE-FRANCE soutient que dans l’hypothèse d’un anéantissement rétroactif du contrat de prêt consenti à la SCI BK, il appartiendrait à la demanderesse de restituer le capital restant dû à hauteur de 262.500 euros, après déduction des sommes réglées par la SCI BK au titre du capital et des intérêts (hors assurance, frais de dossier et de garantie). Elle fait observer que la somme de 80.962 euros sollicitée à son encontre par la SCI BK excède substantiellement la créance qui viendrait se compenser avec le montant du capital restant dû. Elle indique que la demanderesse omet de prendre en compte la suspension d’échéances dont elle a bénéficié pour les mois d’avril à septembre 2020 compris. Elle en déduit que la SCI BK serait tenue de lui rembourser la somme de 205.359,87 euros provisoirement arrêtée au 5 décembre 2023.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 décembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 avril 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « trancher les contestations sérieuses », « dire et juger », « juger », « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n'a pas à les mentionner dans l’exposé des prétentions des parties ni à y répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SCCV BUSINESS PARK

En application de l’article 789 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement.

L’article 122 du code de procédure civile précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte des dispositions de l'article 30 paragraphe 5 du décret nº 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'un acte de vente immobilière ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, la SCCV BUSINESS PARK a soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation délivrée le 7 juillet 2023 par conclusions adressées au tribunal au fond le 7 décembre 2023, sans saisir le juge de la mise en état par conclusions distinctes spécialement adressées, conformément à l’article 791 du code de procédure civile.
En conséquence, la SCCV BUSINESS PARK sera déclarée irrecevable en sa fin de non-recevoir.

Il sera néanmoins rappelé que l’obligation de publication a essentiellement vocation à encadrer les conditions d’exercice de l’action dans le but légitime d’informer les tiers et d’assurer la sécurité juridique des mutations immobilières, qu’elle peut être régularisée à tout moment et que ce moyen peut être soulevé en tout état de cause.

Sur la demande de résolution du contrat de vente immobilière

Aux termes de l'article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En application de l'article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

En vertu de l’article 1227 du code civil, « la résolution peut, en toute hypothèse être demandée en justice ».

En l'espèce, il résulte de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement en date du 22 novembre 2019 que le bien immobilier acquis par la SCI BK devait être livré à la date du 30 avril 2020.

Or, il résulte du constat de commissaire de justice établi par Maître [T] [X] le 24 avril 2023 que, trois ans après, les travaux concernant le bâtiment F dans lequel doit se trouver le lot acquis par la SCI BK ne sont pas commencés. A l’appui de son procès-verbal, le commissaire de justice précise que, au niveau du futur emplacement du bâtiment F situé tout de suite à droite en entrant sur le terrain, il y a des monticules de terre entreposés sans la moindre fondation ni excavation.

En défense, la SCI BUSINESS PARK invoque plusieurs causes légitimes de suspension des travaux, plus particulièrement, la crise sanitaire, les journées de grève et les difficultés d’approvisionnement ayant impacté le chantier.

Toutefois, si la réalité de la crise sanitaire, de la guerre en Ukraine et des difficultés d’approvisionnement qu’elle allègue n’est pas contestée en tant que telle, la défenderesse ne rapporte pas la preuve concrète de leur incidence effective sur l’avancement du chantier pendant une période aussi prolongée. Elle ne produit notamment aucun document émanant du maître d’œuvre attestant de ces circonstances, ainsi que le prévoyait l’acte authentique.

Pour le reste, la SCI BUSINESS PARK n’identifie ni ne justifie de l’existence de périodes de grève antérieurement au 30 avril 2020 et de leur éventuel impact sur l’avancement du chantier.

Il résulte de ce qui précède que la SCCV BUSINESS PARK accuse un retard de livraison important de trois ans sans justifier d’aucun motif légitime de suspension du délai de livraison ni verser aux débats le moindre document concernant l'état du chantier, de sorte qu’il est impossible d'évaluer une date prévisionnelle de livraison du bien, ce qui est de nature à caractériser un manquement grave de la venderesse à son obligation de délivrance au terme convenu, justifiant la résolution du contrat.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SCCV BUSINESS PARK et la SCI BK en date du 22 novembre 2019, à la date du 22 novembre 2019, aux torts exclusifs de la SCCV BUSINESS PARK.

Les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion de la vente.

Sur les conséquences de la résolution du contrat de vente immobilière

Sur la demande de remboursement à hauteur de 248 247, 57 euros

La SCI BK sollicite la condamnation de la SCCV BUSINESS PARK à lui rembourser la somme de 248 247, 57 euros, incluant 228.960 euros au titre du prix de vente, 12.211,20 euros au titre de la commission d’agence, et 7.076,37 euros au titre des frais notariés avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la restitution du prix de vente à la SCI BK

Aux termes de l'article 1229 du code civil :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 »

En l'espèce, l’acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement en date du 22 novembre 2019 stipule qu'à la date de la signature du contrat, la SCI BK a versé à la SCCV BUSINESS PARK 75 % du prix de vente, soit la somme de 228.960 euros dont la venderesse lui a effectivement donné quittance.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCCV BUSINESS PARK à restituer à la SCI BK la somme de 228 960 euros au titre du prix de vente.

Sur la demande de remboursement des frais de notaire et de la commission d’agence

Aux termes de l'article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil :

« le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit ainsi rapporter la preuve de l’existence de l’obligation contractuelle, à charge pour le débiteur de démontrer qu’il a exécuté cette obligation. L’indemnisation nécessite en outre la démonstration d’un préjudice prévisible résultant de l’inexécution contractuelle, et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est observé que la SCI BK fonde sa demande de paiement sur le fondement de l’article 1229 à titre de restitution. Certes, la SCI BK a effectivement versé la somme de 248 247, 57 euros, entre les mains du notaire le 22 novembre 2019 incluant la commission d’agence et les frais notariés à hauteur de 19.287,57 euros. Néanmoins, la somme de 19.287,57 euros n’a pas été reversée entre les mains de la SCCV BUSINESS PARK de sorte qu’il ne peut lui en être demandé remboursement sur le fondement de l’article 1229 du code civil. Cependant, le tribunal peut faire application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, par application de l’article 12 du code de procédure civile sans dénaturer le litige ni violer le principe du contradictoire dès lors que les parties ont débattu de la question du manquement du vendeur à son obligation de livraison au terme convenu, ainsi que des préjudices susceptibles d’en découler.

En l’espèce, la SCI BK justifie avoir assumé le coût de la commission de l’agent immobilier, outre les frais de notaire, pour un montant total de 19.287,57 euros.(12 211,20 + 7 076,37)

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCCV BUSINESS PARK à indemniser la SCI BK au titre des frais qu’elle a effectivement et inutilement supportés.

Ainsi, la SCCV BUSINESS PARK sera condamnée à payer à la SCI BK la somme de 248 247, 57 euros (228 960 + 19 287,57) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur le transfert de propriété

Par voie de conséquence, il y a lieu également d’ordonner le transfert de propriété des lots tels qu’ils existent au regard de l’avancement des travaux, ainsi que des quotes-parts des parties communes s’y rattachant au profit de la SCCV BUSINESS PARK, conformément au dispositif.

Il est précisé que dans une vente en l’état futur d’achèvement dans laquelle l’obligation de construire est un élément prédominant, si le transfert de propriété s’opère le jour de la vente sur le terrain et les constructions existantes, il ne s’effectue pas sur les ouvrages non encore réalisés et, le transfert des risques ne s’opère sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits. Avant la livraison des immeubles, les risques pèsent sur le vendeur qui en est débiteur (Cass. 3e civ., 11 oct. 2000, n° 98-21.826)

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner le transfert des risques avec le transfert de propriété.

Sur la demande d’indemnisation de la SCI BK à l’encontre de la SCCV BUSINESS PARK au titre de la résolution du contrat

Aux termes de l'article 1230 du code civil, « la résolution n'affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence ».

L'article L 261-14 du code de la construction et de l'habitation énonce que « le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix.

Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi. »

L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement en date du 22 novembre 2019, dans sa partie concernant les dispositions relatives aux fractions du prix payable à terme, stipule en page 13 que « la résolution de la vente pour quelque cause qu'elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d'une indemnité égale à 10 % du prix. Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander réparation du préjudice effectivement subi ».

Le prix de vente a été fixée à la somme de 305 280 euros TTC.

En l'espèce, la résolution du contrat prononcée par le tribunal est imputable à la SCCV BUSINESS PARK dès lors qu'elle est motivée par le défaut de livraison du bien immobilier acquis par la SCI BK dans les délais prévus au contrat.

En conséquence il y a lieu de faire application de cette stipulation du contrat de vente en date du 22 novembre 2019, en condamnant la SCCV BUSINESS PARK à payer à la SCI BK la somme de 30.528 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI BK à l’encontre de la SCCV BUSINESS PARK

La SCI BK sollicite que la SCCV BUSINESS PARK lui paye la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat de vente du 22 novembre 2019 sans exposer précisément ses préjudices.

La SCCV BUSINESS PARK conteste la demande d’indemnisation au motif que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale.

En l’absence de démonstration de ses préjudices, la SCI BK sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de caducité de l’emprunt bancaire et ses conséquences

Sur la caducité du contrat d’emprunt bancaire

Aux termes de l’article 1186 du code civil :

« Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.
Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement. »

En l’espèce, il ressort des stipulations du contrat de prêt que l’emprunt bancaire a été souscrit par la SCI BK le 19 novembre 2019 à hauteur de 262 500 euros afin de financer l’opération d’acquisition immobilière, pendant une période de 15 ans. Il y est notamment stipulé que le contrat de prêt doit financer les « locaux activités [Adresse 9], Notaire ou rédacteur de l’acte Maître [Y] [P], [Adresse 8] ». La vente immobilière dont la résolution est prononcée était une condition déterminante du consentement de la SCI BK à l’emprunt immobilier. Aussi la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE-FRANCE connaissait-elle l’existence de l’opération d’ensemble.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la caducité du contrat de prêt souscrit par la SCI BK le 19 novembre 2019, contrat à taux fixe n° 5826956 contracté auprès de la CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE, d’un montant de 262 500 euros.

Sur la restitution de la somme empruntée à la banque

En vertu de l’article 1187 du code civil :

« La caducité met fin au contrat.
Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Dans le cadre de la caducité d’un contrat de prêt, l’emprunteur est ainsi tenu de restituer à la banque le capital emprunté, déduction faite du capital versé et des intérêts ou encore des cotisations d’assurance et accessoires y relatifs.

En vertu de l’article 1347 du code civil :
« La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

L’article 1348 du code civil dispose que :
« La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. »

En l’espèce, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE-FRANCE a versé à la SCI BK un capital de 262.500 euros.

De son côté, la SCI BK a versé à la banque la somme de 103.414,15 euros au titre du capital et des intérêts, étant précisé que la demanderesse a bénéficié de suspension d’échéances, ainsi qu’il apparaît dans le tableau d’amortissement du 16 août 2023 (pièce 2 de la défenderesse) ayant substitué le tableau d’amortissement du 21 novembre 2019 (pièce 6 de la demanderesse) – étant observé qu’aucun incident de paiement n’a été signalé avant la clôture des débats - comme suit :
2019 : 4962,50 euros + 204,28 euros = 5166,78 euros
2020 : (3 mois x 1762,67 euros) + (6 mois x191,62 euros) + (3 mois x 1.770,52 euros) = 5.288,01 euros + 1.149,72 euros + 5.311,56 = 11.749,29 euros
2021 : (2 mois x 1770,52 euros) + (6 mois x 191,62 euros) + ( 4 mois x 1.778,42 euros) = 3.541,04 euros + 1.149,72 euros + 7.113,68 euros = 11.804,44 euros
2022 : 12 mois x 1.778,42 euros = 21.341,04 euros
2023 : 12 mois x 1.778,42 euros = 21.341,04 euros
2024 : 12 mois x 1.778,42 euros = 21.341,04 euros
2025 : 6 mois x 1.778,42 euros = 10.670,52 euros

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes que se sont respectivement versées la SCI BK et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE-FRANCE.

En conséquence, la SCI BK sera condamnée à restituer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE-FRANCE la somme de 159.085,85 euros versée en exécution du contrat de prêt avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, l’annulation du contrat principal pouvant seule générer le cours des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE France à l’encontre de la SCI BK

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, si la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE France énonce une prétention à l’encontre de la SCI BK dans son dispositif, elle ne formule aucun moyen à l’appui de cette prétention dans le cadre de sa discussion.

En conséquence, la demande de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE France sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV BUSINESS PARK, partie perdante, doit être condamnée au paiement des dépens.

Il convient d'accorder à Maître Laetitia JOFFRIN et à Maître Vincent GALLET, avocats au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour les dépens concernés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande que la SCCV BUSINESS PARK soit condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la SCI BK et à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de débouter la SCCV BUSINESS PARK de sa propre demande sur le même fondement.

La présente décision prononçant la résolution de la vente immobilière sera publiée au service chargé de la publicité foncière.

PAR CES MOTIFS