TJ 44109, 22 mai 2025, RG 24/02083

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [I] [N], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [L]
3 rue de l’Equateur
Appartement 18 Etage 3
44300 NANTES

représenté par Maître Malika SAICHE, avocate au barreau de NANTES

Madame [P] [B] épouse [L]
13 Rue Jacques Cartier
Appartement 18 Etage 3
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024
date des débats : 21 novembre 2024
délibéré au : 06 mars 2025
prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02083 - N° Portalis DBYS-W-B7I-ND7C

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Maître Malika SAICHE + préfecture
CCC à Madame [P] [B] épouse [L]
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 août 2009 à effet au même jour, NANTES HABITAT, office Public de l’Habitat de la ville de Nantes, devenu NANTES MÉTROPOLE HABITAT, a donné à bail à [D] [L] un logement de type 4 lui appartenant sis, 13 rue Jacques Cartier, 3ème étage, n°18 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 334,18 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 168,02 €.

Ce bail a été paraphé et signé par [D] [L] et [P] [L].

Par jugement marocain du tribunal de Casablanca en date du 30 avril 2024, le divorce des époux [L] a été prononcé. Ce jugement n'a pas été transcrit à l'état civil en France.

Par un courrier recommandé en date du 23 décembre 2020, réceptionné par le bailleur le 24 décembre 2020, [D] [L] a donné congé.

Par acte d’huissier de justice du 21 juillet 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [D] [L] et [P] [B] épouse [L] épouse [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.092,67 € arrêté au 20 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [D] [L] et [P] [B] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

-déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

- Constater la résiliation du bail signé le 10 août 2009 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 ;

- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire;

- Ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

- Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2.170,30 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

- Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 393,60€, augmenté des charges locatives en cours à compter du 22 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

- Condamner in solidum les locataires au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

- Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 1er octobre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.155,53 € au titre des loyers et charges échus. Elle sollicite la condamnation solidaire des locataires jusqu’à la date de transcription de leur acte de divorce, celui-ci ayant été prononcé le 30 avril 2024 par une juridiction marocaine. Par ailleurs, elle accepte l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers.

Régulièrement assigné à étude, [D] [L] a comparu représenté par son Conseil. Il indique avoir quitté les lieux il y a 4 ans et propose des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois durant 5 mois afin de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à étude, [P] [B] épouse [L] a comparu en personne. Elle indique avoir pour activité professionnelle la réalisation de ménages et être allocataire du RSA. Elle précise avoir déposé un dossier MDPH et être aidée par sa fille. Enfin, elle propose de verser la somme de 30 € par mois.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Du fait des difficultés de service, le délibéré a dû être prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d'impayés à la CAF le 13 septembre 2022 dont l’organisme a accusé réception le 16 septembre 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.6.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [D] [L] et [P] [B] épouse [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.092,67 € arrêté au 20 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l'expulsion de [P] [B] épouse [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Lors des débats, [D] [L] et [P] [B] épouse [L] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.155,53 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La société bailleresse justifie avoir adressé aux locataires plusieurs mises en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui rappelant leur obligation de s'assurer et les informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte. Cette somme doit donc rester incluse dans la dette des locataires.

Ainsi la dette de loyer s'élève à la somme de 1.155,53 €.

Sur la solidarité

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail ne mentionne comme locataire que [D] [L]. Ce contrat est pourtant signé d’[D] [L] et [P] [L], les intéressés se disant mariés depuis plusieurs années, antérieurement au contrat de bail et parents de deux enfants. Nantes Métropole Habitat produit un jugement marocain du tribunal de Casablanca du 30 avril 2024, traduit par un interprète traducteur assermenté, prononçant leur divorce. Ni l’acte de mariage ni le jugement de divorce n'ont été transcrit à l'état civil en France. La requérante produit également le titre de séjour de [P] [B] épouse [L].

Les éléments rapportés permettent d’établir un concubinage notoire des intéressés et ainsi d’appliquer aux défendeurs la clause de solidarité prévue à l'article 7 du contrat de bail, paraphé à chaque page et signé par eux. Cet article prévoit qu’en cas de pluralité de locataires, ni mariés ni pacsés, si l’un des deux donne congé, il reste tenu du paiement du loyer et des charges du logement, de ses annexes et accessoires, pendant une durée de douze (12) mois à compter du terme du délai de préavis.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT sollicite la condamnation solidaire d’[D] [L] et [P] [B] épouse [L] au motif qu’ils sont toujours mariés en l’absence de transcription d’un divorce sur les actes d’état civil.

Cependant, la transcription d’un mariage célébré à l’étranger, et du divorce, doit se matérialiser par l’établissement d’un acte de mariage en France et par la délivrance d’un livret de famille.

L'article 15 de la loi du 24 juillet 1989 énonce que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois et que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l’espèce, par un courrier recommandé en date du 23 décembre 2020, réceptionné le 24 décembre 2020, [D] [L] a donné congé mais il reste tenu solidairement du paiement des loyers et ce jusqu’au 24 mars 2022. En effet, son congé a pris effet le 24 mars 2021 et la solidarité était maintenue un an.

La dette au 24 mars 2022 étant plus élevée que celle au 18 novembre 2024, [D] [L] et [P] [B] épouse [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.155,53 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

[P] [B] est en outre condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 393,60€, augmentée des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les locataires ont repris le paiement de leur loyer depuis août 2024 versant en outre une somme supplémentaire en vue d’apurer la dette.

Le diagnostic social et financier indique que l’impayé de loyer des locataires est lié à leur séparation, celle-ci ayant créé une instabilité financière dans le couple, ainsi qu’aux problèmes de santé d’[P] [B] épouse [L].

Lors de l’audience, [P] [B] et [D] [L] ont chacun sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, respectivement à hauteur de 30 € et 100 € par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder aux époux [L] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [D] [L] et [P] [B] épouse [L] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. [P] [B] épouse [L] pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et [P] [B] épouse [L] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par [P] [B] épouse [L] jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [L] et [P] [B] épouse [L], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les défendeurs seront également condamnés in solidum à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS