TJ 06088, 12 juin 2025, RG 21/04664

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [M] c/ S.A.S.U. ACROPOLIS’IMMO

N° 25/
Du 12 Juin 2025

4ème Chambre civile
N° RG 21/04664 - N° Portalis DBWR-W-B7F-N5OR

Grosse délivrée à

Me Nino PARRAVICINI

Me Tiffany VASLON

expédition délivrée à

le 12 Juin 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 5 décembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 juin 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [N], [R] [M]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Me Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. ACROPOLISIMMO, représentée par son président en exercice
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Tiffany VASLON, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Acropolis Immo a été syndic de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 1] de 2004 à 2017.

M. [M] est propriétaire de plusieurs appartements au sein de cette copropriété.

Estimant avoir subi des dommages résultant de la faute du syndic, M. [N] [M] a par acte du 15 décembre 2021 fait assigner la société Acropolis Immo devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions en réponse notifiées le 26 septembre 2023, M. [N] [M] conclut au débouté de la société Acropolis Immo de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
Concernant le sinistre survenu le 15 décembre 2016 :
5.053,40 euros au titre des dommages matériels,10.000 euros au titre du préjudice moral,39.900 euros au titre des revenus locatifs,3.800 euros au titre des différences de revenus locatifs suite aux travaux bricolés à compter de juin 2020 et jusqu’au jour des écritures,Concernant le sinistre survenu le 22 juillet 2015 :
4.488 euros au titre des dommages matériels,10.000 euros au titre du préjudice moral,22.500 euros au titre des revenus locatifs liés à l’appartement,Concernant le sinistre relatif à l’incendie des parties communes :
25.000 euros au titre du préjudice global,3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir au visa des articles 1992 et 1231-1 du code civil que le syndic a été négligent à entreprendre les travaux nécessaires pour remédier à trois dégâts des eaux survenus dans les appartements lui appartenant et dans les parties communes.

Par conclusions notifiées le 26 mars 2024, la société Acropolis Immo conclut au débouté de M. [M] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient au visa de l’article 1353 du code civil que M. [M] n’apporte pas la preuve des obligations dont il demande l’exécution et que ses demandes sont mal-fondées. Elle fait valoir que le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, et non pas à l’égard de M. [M].

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025 prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 1192 du code civil le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aucun lien contractuel ne liant la société Acropolis Immo à M. [M], seule la responsabilité délictuelle de la société Acropolis Immo peut être engagée à l’égard de M. [M] et ce texte sera appliqué en conséquence.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

sur le sinistre survenu le 15 septembre 2016
Il est acquis qu’une fuite survenue dans l’appartement de M. [O] situé au 4ème étage du bâtiment A a produit un dégât des eaux et endommagé l’appartement situé en dessous au 3ème étage et appartenant à M. [M]. Diverses autres infiltrations ont été constatées lors du traitement de ce sinistre et des effondrements partiels du plancher ont été observés.

M. [M] expose que la partie commune entre les appartements a été réparée en 2017, mais qu’aucune indemnisation ne lui a été versée afin de lui permettre d’effectuer les travaux de reprise nécessaires dans son appartement, le contraignant à réaliser par lui-même des travaux en mai 2020.

La société Acropolis Immo réplique que le sinistre a été traité avec diligence et explique que les assureurs concernés ont été contactés, qu’un rapport a été rendu par le cabinet Texa Expertise et qu’un devis a été obtenu pour les travaux. Elle précise que les pouvoirs publics ont été également saisis d’une procédure de péril imminent, qu’une mesure d’expertise a été ordonnée par le tribunal administratif de Nice, que l’expert a déposé son rapport le 6 juin 2017 qu’un arrêté municipal de péril imminent a été pris le 4 juillet 2017 et que les travaux de réfection et de réparation des parties communes ont été réalisés, mais que M. [M] a refusé de percevoir l’indemnisation proposée pour la remise en état des éléments privatifs.

Il résulte des pièces versées au débat que la société Acropolis Immo a été diligente dans la gestion du sinistre en ce qu’elle a rapidement effectué les démarches nécessaires auprès des sociétés d’assurance et des pouvoirs publics et fait exécuter les travaux de réparation de la structure de l’immeuble en l’espace de quelques mois.

Un courrier de la société Acropolis Immo adressé à M. [M] le 9 août 2017 précise que l’expert de l’assurance de la copropriété a accordé une indemnité d’un montant total de 5.005 euros pour les dommages occasionnés à l’appartement de M. [M] situé au 3ème étage.

Un autre courrier adressé par la société Acropolis Immo à M. [M] le 24 octobre 2017 indique que M. [M] aurait refusé l’indemnisation accordée concernant la remise en état de l’appartement.

La société Acropolis Immo ne produit toutefois aucun écrit par lequel M. [M] refuse cette indemnisation et M. [M] conteste l’avoir refusé.

La société Acropolis Immo sera par conséquent condamnée au titre de sa responsabilité délictuelle à payer à M. [M] la somme de 5.005 euros correspondant à l’indemnité non versée pour la reprise des dommages occasionnés à son appartement.

M. [M] justifie avoir effectué des démarches concernant le sinistre survenu dans son appartement sans percevoir cette indemnité. Il a dû également initier une action en justice afin de faire valoir ses droits.

La société Acropolis Immo sera condamnée à l’indemniser à hauteur de 500 euros pour son préjudice moral.

En revanche, M. [M] sera débouté de ses demandes d’indemnisation de la perte de revenus locatifs et de la différence de revenus locatifs suite aux « travaux bricolés » à compter de juin 2020 dès lors qu’il ne justifie ni de la location de l’appartement concerné et ni montant du loyer.

sur le sinistre survenu le 22 juillet 2015
Il résulte de la déclaration de sinistre effectuée le 30 juillet 2022 et des devis produits qu’une fuite au niveau de l’alimentation d’eau encastrée dans la dalle a occasionné des dommages dans un autre appartement de M. [M].

Un devis d’un montant de 2.362,80 euros a été obtenu de la société APA le 27 juillet 2015 et approuvé par l’assureur de la copropriété le 31 juillet 2015.

Il s’ensuit que la société Acropolis Immo a effectué les diligences nécessaires et aucune faute ne peut lui être reprochée dans la gestion de ce sinistre.

M. [M] demande à être indemnisé pour une facture de la société Easy Construction pour des travaux de réparation d’un montant de 4.488 euros effectués le 22 juillet 2015.

Il ne produit toutefois aucun justificatif de la réalité de ces travaux et du paiement effectué. Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation au titre des dommages matériels et de préjudice moral.

Il ne justifie pas non plus de la location de l’appartement concerné et des revenus locatifs allégués. Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation au titre des revenus locatifs afférents à l’appartement sinistré.

sur le sinistre survenu dans les parties communes
M. [M] fait valoir que suite à un incendie survenu dans les parties communes, le syndic a fait effectuer des travaux non conformes et affectés de malfaçons, sans chercher à engager la responsabilité des entreprises concernées. Il sollicite d’être indemnisé à hauteur de 25.000 euros pour le préjudice personnel subi du fait des conditions de location insatisfaisantes des appartements dont il est propriétaires dans la copropriété.

Toutefois, il ne justifie pas de la date et de la nature des travaux, ni des désordres allégués. Seule une photographie en noir et blanc datée du 13 décembre 2021 de ce qui apparaît être un défaut de peinture est versée aux débats.

M. [M] sera par conséquent débouté de sa demande, faute d’avoir produit les justificatifs permettant au tribunal d’apprécier le bien-fondé de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Partie principalement perdante au procès, la société Acropolis Immo sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter M. [M] de la demande formée de ce chef compte tenu des multiples demandes qu’il forment sans fournir les justificatifs nécessaires permettant d’apprécier leur bien-fondé.

PAR CES MOTIFS