TJ 06088, 13 juin 2025, RG 24/01468

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 24/01468 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4MW
du 13 Juin 2025

N° de minute 25/0908

affaire : [J] [T]
c/ S.A.S. SAGEC MEDITERRANEE

Grosse délivrée à

Me Jean-marc SZEPETOWSKI

Expédition délivrée à

Me Nicolas DONNANTUONI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE TREIZE JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Août 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [J] [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. SAGEC MEDITERRANEE
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2025.
EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, M.[J] [T] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS SAGEC MEDITERRANEE aux fins de condamnation:
- à lui payer une provision de 50 000 euros du chef de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 12 mars 2020 et résultant de la proposition de la société SAGEC MEDITERRANEE dans son courrier du 17 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
- à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 6 mai 2025, M.[J] [T] a maintenu ses demandes et a sollicité le rejet des demandes de la SAS SAGEC MEDITERRANEE.

La SAS SAGEC MEDITERRANEE, sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience :
- le rejet des demandes
- la condamnation de M.[T] à lui payer la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;
- solliciter une réduction du prix;
- provoquer la résolution du contrat;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant une promesse de vente du 12 mars 2020, M.[T] s’est engagé à vendre à la SAS SAGEC MEDITERRANEE un bien immobilier situé à [Localité 11] au prix de 2 000 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 12 mai 2021.

Elle prévoit que dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait, l’acte de vente dans le délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéficie de la promesse à l’expiration du délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien. Le promettant pourra conserver à titre de clause pénale la somme de 50 000 euros et pourra réclamer une juste indemnisation de son préjudice.

Une indemnité d’immobilisation a été prévue en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le promettant de la non réalisation de la vente promise malgré la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives que le bénéficiaire s’engage à régler au promettant, d’un montant de 100 000 euros à concurrence de 5% du prix de vente payable de la manière suivante:
- au plus tard le 23 mars 2020, la somme de 50 000 euros par la comptabilité du notaire. A défaut de versement de cette somme dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues sans indemnité de part et d’autre. Étant ici précisé qu’une fois les conditions de maîtrise foncière totale remplies, à savoir : la régularisation des quatres autres promesses de vente portant sur l’assiette foncière du projet devant être réalisées dans les trois mois de la signature des présentes et la purge du droit de préemption de la commune, le notaire remettra au promettant cette somme au plus tard le 1er septembre 2020, même en cas de non réalisation de la vente, que les conditions suspensives aient été réalisées ou pas. En cas de défaut de signature des autres promesses dans le délai de trois mois ou de préemption de la commune empêchant la réalisation du projet, le notaire s’engage à restituer cette somme au bénéficiaire
- en garantie du solde de l’indemnité d’immobilisation soit 50 000 euros la société bénéficiaire s’engage à remettre au promettant ou au notaire, une caution bancaire de 50 000 euros dans les trois mois de la présente
- à défaut de remise de l’acte de cautionnement dans le délai ci dessus, les présentes seront caduques sans indemnité de part ni d’autre ce qui est expressement accepté par le promettant qui consent de ce fait une promesse unilatérale de vente gratuite jusqu’à la date de remise de la caution bancaire à l’exception de la somme de 50 000 euros dans les conditions ci-dessus mentionnées qui restera définitivement acquise au promettant
- le sort de la caution: si l’option ne pouvait être levée en suite ou en conséquence de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives, la caution sera restituée par le promettant au bénéficiaire
- en revanche le bénéfice de la caution restera acquis de plein droit au promettant dans le cas où toutes les conditions suspensives stipulées étant réalisées, le bénéficiaire ne devait pas lever l’option

Cette promesse de vente comprend plusieurs conditions suspensives dont:
- la réserve du droit de préemption
- l’obtention du permis de démolir et de construire sur les parcelles cadastrées BB [Cadastre 10],[Cadastre 3],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8] et [Cadastre 9] avant le 24 mai 2021
- la réitération concommitante au profit de l’acquéreur, de la vente portant sur les parcelles voisines de celles objets des présentes cadastrées BB [Cadastre 10],[Cadastre 3],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7]
- en cas de non réalisation de l’acquisition des parcelles BB [Cadastre 10],[Cadastre 3],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7], les présentes seront réputées caduques et résolues de plein droit sans indemnité de part et d’autre sauf en ce qui concerne la somme de 50 000 euros acquise au promettant au 1er septembre 2020 sous la seule condition que les promesses avec les autres propriétaires auront été signées et le droit de préemption de la commune purgé et sans que le bénéfice de la clause pénale ne puisse être évoqué par le vendeur

Par courrier du 17 février 2021, la SAS SAGEC MEDITERRANEE a formalisé une proposition d’avenant à M.[T] aux conditions suivantes:
- la signature d’un avenant à la promesse de vente aux fins de modification du délai de réitération de la vente en février 2021 et le versement le jour même de la somme de 50 000 euros sur le compte bancaire de M.[T]
- dépôt du permis en septembre 2021
- signature de l’acte de vente au mois d’avril 2022,
- maintien des autres conditions suspensives.

Elle a indiqué que l’acompte de 50 000 euros sera dans tous les cas perdu pour elle.

Il est établi que M.[T] a donné son accord en apposant sur la proposition d’avenant “ lu et approuvé, bon pour acceptation dans les conditions ci-dessus”.

Aucun avenant n’a cependant été régularisé entre les parties et la somme de 50 000 euros n’a pas été versée sur le compte de M.[T].

Par courrier du 11 juin 2024, M.[T] a sollicité de la SAS SAGEC MEDITERRANEE le versement de la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et lui a demandé si elle envisageait toujours de se porter acquéreur,.

Toutefois, force est de relever que la SAS SAGEC MEDITERRANEE soulève des contestations sérieuses en faisant valoir que la promesse de vente est devenue caduque en l’absence de signature des promesses de vente avec les autres propriétaires des parcelles concernées par l’opération envisagée.

Il ressort en effet de la promesse de vente conclue entre les parties que la somme de 50 000 euros devait être réglée par la comptabilité du notaire mais qu’en cas de défaut de signature des autres promesses dans le délai de trois mois ou de préemption de la commune empêchant la réalisation du projet, le notaire s’engageait à restituer cette somme au bénéficiaire. En outre, s’agissant du solde de 50 000 euros, il a été également prévue que le bénéficiaire s’engageait à remettre au promettant ou au notaire, une caution bancaire de 50 000 euros dans les trois mois de la présente et qu’à défaut de remise de l’acte de cautionnement dans le délai ci dessus, les présentes seraient caduques sans indemnité de part ni d’autre ce qui est expressément accepté par le promettant qui consent de ce fait une promesse unilatérale de vente gratuite jusqu’à la date de remise de la caution bancaire, à l’exception de la somme de 50 000 euros dans les conditions ci-dessus mentionnées.

L’acte prévoit en outre expressément qu’en cas de non réalisation de l’acquisition des parcelles BB [Cadastre 10],[Cadastre 3],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7], les présentes seront réputées caduques et résolues de plein droit sans indemnité de part et d’autre “sauf en ce qui concerne la somme de 50 000 euros acquise au promettant au 1er septembre 2020 sous la seule condition que les promesses avec les autres propriétaires auront été signées et le droit de préemption de la commune purgé”.

En outre, s’agissant de la signature de l’avenant proposé en 2021, ainsi que le soulève la SA SAGEC il n’a pas été régularisé entre les parties, aucun écrit n’étant versé à ce titre et la somme de 50 000 euros n’a pas été versée sur le compte de M.[T].

Par ailleurs, il convient de relever que M.[T] a attendu le 11 juin 2024, soit plus de trois ans, avant de solliciter le versement de la somme de 50 000 euros, qui aurait dû être versée le jour de la signature de l’avenant, sans qu’il ne fournisse d’explication à ce titre.

Enfin, bien que le demandeur expose que la SAS SAGEC MEDITERRANEE est de mauvaise foi et qu’elle ne justifie qu’elle n’était pas en mesure de régulariser les autres promesses de vente avec les propriétaires des parcelles voisines, force est de relever que l’appréciation de la responsabilité de la société dans le défaut de réalisation des conditions visées dans l’accord ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence mais d’une analyse au fond.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments et en l’état de l’existence de contestations sérieuses, il la demande de provision formée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la nature et de l’issue du litige, M.[J] [T] qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamné à payer à la SAS SAGEC MEDITERRANEE la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :