TJ 92050, 11 juin 2025, RG 24/01346

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
11 Juin 2025

N° RG 24/01346 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGMB

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence LE PARC” rue de la Roseraie - avenue du Maréchal LECLERC - allée de la Forêt - rue SAINT-EXUPERY 92360 MEUDON-LA-FORÊT représenté par son syndic :

C/

[J] [L] : administrateur judiciaire, es qualités de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [T] [Y] [E]., [R] [E]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence LE PARC” rue de la Roseraie - avenue du Maréchal LECLERC - allée de la Forêt - rue SAINT-EXUPERY 92360 MEUDON-LA-FORÊT représenté par son syndic :
FONCIA IMMOBILIAS enseigne commerciale FONCIA COLBERT
11-15 avenue Lebrun
92160 ANTONY

représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0004

DEFENDEURS

Maître [J] [L] : administrateur judiciaire, es qualités de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [T] [Y] [E].
domicilié : chez
26 rue Bénard
75014 PARIS

défaillant

Madame [R] [E]
74 rue Desnouettes
75015 PARIS

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier constituant la Résidence Le Parc située rue de la Roseraie, avenue du Maréchal Leclerc, allée de la Forêt et rue Saint Exupéry à MEUDON LA FORET (92360) est soumis au statut de la copropriété.

Mme [T] [Y] [E] qui était propriétaire des lots 2406 et 2465 de l’état descriptif de division de cette copropriété, est décédée le 21 juillet 2011.

Reprochant à Mme [R] [E], fille de la défunte, de ne pas avoir satisfait aux obligations résultant du protocole d’accord signé en date du 04 février 2021, consistant essentiellement à régler la somme de 12.095,06 euros au titre des sommes dues au 11 janvier 2021, terme du 1er trimestre 2021 inclus, par versement mensuels de 650 euros en sus des charges courantes, jusqu’à apurement de la dette, et à remettre au syndic l’état civil complet de l’ensemble des ayants droits de feue Mme [T] [Y] [E], le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de PARIS statuant selon la procédure accélérée au fond, par exploit du 02 mars 2023 pour voir désigner un mandataire successoral chargé d’administrer provisoirement la succession de feue Mme [T] [Y] [E].

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 octobre 2023, rendu selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de PARIS nommé Maître [J] [L] aux fonctions de mandataire successoral, pour une durée de douze mois.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet FONCIA IMMOBILIAS, a fait assigner Maître [L] ès qualités, d’une part, et Mme [R] [E], d’autre part, devant ce tribunal par exploit du 07 février 2024, aux fins de :

CONDAMNER solidairement ou à défaut in solidum Maitre [J] [L] es qualités de mandataire successoral de [T] [Y] [E], et Madame [R] [E], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis RESIDENCE LE PARC - RUE DE LA ROSERAIE - AVENUE DU MARECHAL LECLERC - ALLEE DE LA FORET - RUE SAINT EXUPERY - 92360 MEUDON LA FORET, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA IMMOBILIAS, ayant pour enseigne commerciale FONCIA COLBERT :

- la somme, en principal, de 11.546,89 € - au 30 janvier 2024 - 1er trimestre 2024 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

- la somme de 2.542,23 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

- la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil,

- la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- aux entiers dépens et le cas échéant les frais d'exécution forcée,
RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Maître [L] ès qualités, assigné par acte remis à personne habilitée, et Mme [R] [E], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.546,89 euros au titre des charges arrêtées au 30 janvier 2024 et de la somme de 2.542,23 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.
 
Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 11.341,89 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 2.747,23 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.341,89 euros au titre des charges arrêtées au 30 janvier 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou du commandement de payer.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse essentiellement aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale au nom de feue Mme [T] [Y] [E],
- le certificat de décès survenu à LIBREVILLE (GABON) de Mme [T] [Y] [E] en date du 21 juillet 2011,
- le protocole d’accord signé le 04 février 2021 entre le syndicat des copropriétaires et Mme [R] [E],
- le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le président du tribunal judiciaire de PARIS le 26 octobre 2023, ayant nommé Maître [L] aux fonctions de mandataire successoral et les procès-verbaux de signification en date des 16 novembre 2023 et 13 mars 2024,
- un relevé du compte adressé à Maître [L] ès qualités au titre de la période du 1er avril 2014 au 17 janvier 2024,
- différents appels de fonds pour la période du 26 septembre 2014 au 20 décembre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 11 juin 2014 (pages 1 à 3, 45 à 53 et 60), 04 mai 2015 (pages 1, 8 à 11, 18, 19, 26, 28 et 35), 18 mai 2016 (pages 1, 2, 9 à 14, 46, 47, 51, 52, 55 et 72), 27 juin 2017 (pages 1 à 3, 10, 11, 13, 14, 16 à 18 et 86), 26 mars 2018, 18 mars 2019 (pages 1, 5 à 8, 40 à 44, 47, 48 et 57), 16 novembre 2020, 04 octobre 2021, 23 mai 2022, 22 mai 2023, 26 juin 2023 et 25 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires établit par la production de la matrice cadastrale que feue Mme [T] [Y] [E] était propriétaire des lots n°2406 et 2465 de l'état descriptif de division, correspondant à un appartement et une cave.

Mais, faute de produire un acte de notoriété comportant la dévolution successorale de feue Mme [T] [Y] [E], le syndicat des copropriétaire s n’établit pas que Mme [R] [E] serait venue aux droits et obligations de la défunte au titre des lots de copropriété objet de son recouvrement de charges.

Par ailleurs, malgré la demande qui lui en a été faite par le tribunal suivant bulletin en date du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires n’a pas produit la décision ayant reconduit Maître [J] [L] aux fonctions de mandataire successoral au-delà de la durée de douze mois pour laquelle il avait été désigné par jugement rendu le 23 octobre 2023 selon la procédure accélérée au fond, par le président du tribunal judiciaire de PARIS.

Par conséquent, la demande de condamnation au paiement des charges formées à son encontre ès qualités ne peut prospérer, non plus que celle subséquente relative aux intérêts dus sur lesdites charges.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de paiement des charges et intérêts afférents.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.747,23 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un relevé du compte adressé à Maître [L] ès qualités au titre de la période du 1er avril 2014 au 17 janvier 2024,
- une mise en demeure adressées par le syndic en date du 28 août 2019 pour obtenir paiement de la somme de 7.384,10 euros (avis de réception signé le 29 août 2019 produit),
- une lettre adressée par le syndic en date du 23 octobre 2019 de « mise au contentieux »,
- une facture d’huissier pour la signification du jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le président du tribunal judiciaire de PARIS le 26 octobre 2023,
- une facture d’huissier en date du 20 janvier 2022 pour tentative de signification d’un commandement de payer.

Le syndicat des copropriétaires établit par la production de la matrice cadastrale que feue Mme [T] [Y] [E] était propriétaire des lots n°2406 et 2465 de l'état descriptif de division, correspondant à un appartement et une cave.

Mais, ainsi que précisé plus avant, faute de produire un acte de notoriété comportant la dévolution successorale de feue Mme [T] [Y] [E], le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Mme [R] [E] serait venue aux droits et obligations de la défunte au titre des lots de copropriété objet de son recouvrement de charges. Partant, elle ne saurait être redevable des frais de recouvrement afférents.

De plus, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas produit la décision ayant reconduit Maître [J] [L] aux fonctions de mandataire successoral au-delà de la durée de douze mois pour laquelle il avait été désigné par jugement rendu le 23 octobre 2023 selon la procédure accélérée au fond, par le président du tribunal judiciaire de PARIS, malgré la demande qui lui en a été faite par le tribunal suivant bulletin en date du 15 mai 2025, sa demande de condamnation au paiement des frais nécessaires au recouvrement des charges ne peut davantage prospérer.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de paiement des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire s n’établissant pas que Mme [R] [E] serait venue aux droits et obligations de la défunte au titre des lots de copropriété objet de son recouvrement de charges et frais, ni que Maître [J] [L] désigné aux fonctions de mandataire successoral aurait vu son mandat prolongé au-delà de la durée de douze mois prévue par le jugement rendu le 23 octobre 2023, aucune somme ne peut être mise à leur charge en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 10 juillet 1965, excluant qu’ils puissent être condamnés au paiement de dommages et intérêts à raison d’une quelconque carence préjudiciable à la copropriété.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS