TJ 92050, 11 juin 2025, RG 22/07130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
11 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 22/07130 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XZC6

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société ADRILEX exerçant sous l’enseigne “L’ANTIPASTO”

C/

Société GROUPE DIMENSION, S.C.I. KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE, Société QUANTUM INVESTISSEMENT

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société ADRILEX exerçant sous l’enseigne “L’ANTIPASTO”
48 avenue Edouard VAILLANT
92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 36

DEFENDERESSES

Société GROUPE DIMENSION
63 avenue des champs Elysées
75008 PARIS

représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0165

S.C.I. KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE
102 avenue des Champs Elysées
75008 PARIS

représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0165

Société QUANTUM INVESTISSEMENT
102 avenue des champs Elysées
75008 PARIS

représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0165

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 11 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2012, Mme [S] a donné à bail commercial en renouvellement à la société ADRILEX, pour une durée de neuf années, des locaux dépendant d'un immeuble sis 48, avenue Edouard Vaillant à BOULOGNE (92100) afin qu'elle y exploite une activité de café-bar-restaurant-pizzeria, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 12.616,48 euros en principal, payable trimestriellement et à terme échu.

Suivant acte authentique du 27 juillet 2017, la société QUANTUM INVESTISSEMENT a acquis l'immeuble propriété de Mme [S], dans les droits et obligations de laquelle elle s’est trouvée subrogée.

Par acte extrajudiciaire du 05 mars 2018, la société QUANTUM INVESTISSEMENT a fait signifier à la société ADRILEX, exerçant sous l'enseigne l'ANTIPASTO, un congé pour l'échéance triennale du 30 septembre 2018 au visa de l’article L145-18 du code de commerce, précisant qu’elle entendait démolir et reconstruire l’immeuble et que, ne disposant pas d’un local de remplacement équivalent, elle offrait de lui régler l'indemnité d'éviction prévue par l’article L145-14 du même code.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant de l'indemnité d'éviction.

Suivant exploit d'huissier du 28 février 2020, la société ADRILEX a fait assigner la société QUANTUM INVESTISSEMENT devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir fixer l'indemnité d'éviction due par la bailleresse à la somme de 400.000 euros outre les frais de déménagement, et fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2018 à 60% du loyer contractuel en principal.

Par jugement en date du 18 octobre 2021, ce tribunal a notamment :

-déclaré la société ADRILEX recevable en ses demandes ;
-dit que, suite au congé pour travaux signifié le 05 mars 2018 à la requête de la société QUANTUM INVESTISSEMENT, la société ADRILEX est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à la libération des lieux,
-fixé l'indemnité d'occupation due par la société ADRILEX, à titre provisionnel, pour la durée de l'instance, au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges,
-ordonné une expertise à frais partagés, avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et sur celui de l'indemnité d'occupation, confiée à Mme [J],
-sursis à statuer sur les autres demandes des parties dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Postérieurement à ce jugement, l’associé unique de la société QUANTUM INVESTISSEMENT a décidé de sa dissolution le 28 octobre 2021, emportant transmission universelle de patrimoine au profit de la société GROUPE DIMENSION et désigné le dirigeant de celle-ci, M. [O], en qualité de mandataire ad hoc de la société dissoute dans le cadre de l’instance introduite par la société ADRILEX.

Par acte authentique en date du 17 décembre 2021, la société GROUPE DIMENSION a vendu à la SCI KERMEN JULES GUEDES A BOULOGNE, l’immeuble dont dépendent les lieux loués à la société ADRILEX.

Par ordonnance en date du 17 février 2022, le juge de la mise en état a prononcé le retrait du rôle de l’affaire enrôlée sous le RG : 20/02052.

Mme [Y] a établi son rapport le 08 avril 2022. Elle est d’avis que l’indemnité d’éviction devant revenir à la société ADRILEX peut être chiffrée à la somme de 262.000 euros et que l’indemnité annuelle d’occupation ressort à la somme de 25.000 euros en principal au 1er octobre 2018.
C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 22/07130.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2022, la société ADRILEX demande au tribunal, de :

DECLARER la société ADRILEX recevable et bien fondée,

DECLARER recevable l’intervention volontaire de la société GROUPE DIMENSION, la SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE,

CONSTATER que la société QUANTUM INVESTISSEMENT a mis fin au bail de la société ADRILEX, par exploit d’huissier en date du 5 mars 2018, sans proposition de nouveau local et sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction,

DEBOUTER la société QUANTUM INVESTISSEMENT, la société GROUPE DIMENSION La SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE, de l’ensemble de leurs demandes, y compris de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 38.610 euros,

FIXER l’indemnité d’éviction globale à la somme de 336.800 euros,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 15.182 euros HT/HC par an à compter du 01.10.2018,

En conséquence,
CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement la société QUANTUM INVESTISSEMENT la société GROUPE DIMENSION, la SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE, à payer la somme de 336. 800 euros correspondant à l’indemnité d’éviction globale due au titre du non-renouvellement du bail,

ORDONNER la compensation entre les sommes dues par la société ADRILEX au titre de l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction due par la société QUANTUM INVESTISSEMENT, GROUPE DIMENSION, la SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE,

CONDAMNER la société QUANTUM INVESTISSEMENT à payer à la société ADRILEX la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société QUANTUM INVESTISSEMENT aux entiers dépens et ce compris les frais d’expertise.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2023, la société QUANTUM INVESTISSEMENT, la société GROUPE DIMENSION et la SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE demandent au tribunal, de :

DONNER ACTE à la Société GROUPE DIMENSION de son intervention volontaire à la présente instance, comme venant aux droits de la Société QUANTUM INVESTISSEMENT,

DONNER ACTE à la SCI KERMEN JULES GUESDES à BOULOGNE de son intervention volontaire à la présente instance, en sa qualité de nouveau propriétaire des locaux situés 48 avenue Edouard Vaillant à 92100 Boulogne-Billancourt qui avaient été donnés à bail à la Société ADRILEX,

DONNER ACTE à la Société GROUPE DIMENSION et à la SCI KERMEN JULES GUEDES à Boulogne de ce qu'elles reprennent et poursuivent, aux côtés de la Société QUANTUM INVESTISSEMENT représentée par son Mandataire Ad hoc, les demandes détaillées ci-après :

FIXER le montant de l'indemnité d'éviction revenant à la Société ADRILEX, par l'effet du congé du 5 mars 2018, à la somme de 160.400 €, ou à titre subsidiaire, à la somme de 183.051 €,

FIXER le montant de l'indemnité d'occupation dû par la Société ADRILEX, à compter du 1er octobre 2018, pour les locaux situés 48 avenue Edouard Vaillant à 92100 BOULOGNE-
BILLANCOURT, à la somme de 31.054,50 € HT et HC par an, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,

DIRE ET JUGER que l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée chaque année, au 1er octobre, et pour la première fois le 1er octobre 2019, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux, l'indice de base étant l'ILC du 2ème trimestre 2018,

DESIGNER Madame ou Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats des Hauts-de-Seine, service séquestre, en qualité de séquestre, pour recevoir de la Société GROUPE DIMENSION le montant net de l'indemnité d'éviction due à la Société ADRILEX, en exécution de la décision à intervenir, avec la mission suivante :

- recevoir les fonds de la Société GROUPE DIMENSION et lui en donner récépissé,
- remettre les sommes à la Société ADRILEX sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du
paiement des impôts, des loyers ou indemnités d'occupation et sous réserve des réparations locatives,
- en cas de non remise des clés à la date fixée par la loi et après mise en demeure de la Société GROUPE DIMENSION, retenir 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité d'éviction et restituer cette retenue à la Société GROUPE DIMENSION sur sa seule quittance,

ORDONNER l'expulsion de la Société ADRILEX des locaux situés 48 avenue Edouard Vaillant à 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT, avec le concours du Commissaire de Police et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, à défaut de libération des lieux avant le premier jour du terme d'usage suivant l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité d'éviction, et ce nonobstant les dispositions des articles L 145-28 et suivants du Code de Commerce,

CONDAMNER en tant que de besoin la Société ADRILEX à verser à la Société GROUPE DIMENSION la somme de 31.054,50 € HT et HC par an, outre indexation et charges, au titre des indemnités d'occupation mises à sa charge, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'au 17 décembre 2021,

CONDAMNER en tant que de besoin la Société ADRILEX à verser à la SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE, la somme de 31.054,50 € HT et HC / an, outre indexation et charges, au titre des indemnités d'occupation lui incombant à compter du 17 décembre 2021, et jusqu'à complète libération des lieux,

RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit conformément aux
dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société ADRILEX à verser à la Société GROUPE DIMENSION une somme
de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société ADRILEX aux entiers dépens de l'instance incluant la moitié des frais de l'expertise judiciaire, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile et avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bernard FAVIER, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER la Société ADRILEX de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 01 juin 2023 et l'affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2023.

Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « déclarer bien fondée », «constater», «dire et juger » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, relevant des motifs, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquels il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande relative à l’indexation de l’indemnité d’occupation constitue quant à elle une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « ordonner », sur laquelle il sera donc statué.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la recevabilité de l'action de la société ADRILEX qui n’est pas contestée.

Enfin, il convient de déclarer la société GROUPE DIMENSION et la SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE recevables en leur intervention volontaire, celle-ci n’étant pas davantage contestée.

I- Sur la fixation de l'indemnité d'éviction due à la société ADRILEX

La société ADRILEX demande au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction devant lui revenir à la somme de 336.800 euros, correspondant à une indemnité principale d’un montant de 182.000 euros et à des indemnités accessoires d’un montant total de 154.800 euros. Elle fonde sa demande sur l’article L145-14 du code de commerce et les termes du rapport d’expertise judiciaire. Elle reprend à son compte l’évaluation de Mme [Y] concernant l’indemnité principale d’éviction, les frais de déménagement, les frais de réinstallation et les frais divers. Elle requiert que les frais de remploi et l’indemnité pour trouble commercial, ainsi que les frais de réinstallation soient en revanche majorés.

Concernant les frais de remploi, elle explique que cette indemnité accessoire est calculée à partir de l’indemnité principale d’éviction, laquelle a été évaluée à la valeur du droit au bail en raison de la sous-exploitation de son fonds. Elle fait valoir que l’acquisition d’un nouveau fonds la conduira en réalité à s’acquitter de frais d’acquisition supérieurs à ceux retenus par l’expert judiciaire. Partant de la valeur d’un fonds de commerce de restauration voisin, vendu à proximité en septembre 2019 au prix de 250.000 euros, elle estime que les frais de remploi doivent être fixés à la somme de 32.800 euros. S’agissant de l’indemnité accessoire au titre du trouble commercial, elle relève que l’expert ne l’a pas évaluée à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE), mais a retenu deux semaines de chiffre d’affaires. Elle demande que soit retenu un montant de 11.200 euros, correspondant à trois semaines de chiffre d’affaires au vu de la durée de la procédure. Elle réfute être à l’origine de ladite durée, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses. Enfin, elle sollicite que les frais de réinstallation soient fixés à la somme de 102.800 euros, le chiffrage retenu par l’expert à hauteur de 500 euros/m²U étant selon elle insuffisant au vu des différents devis qu’elle produit.

Elle oppose en outre aux défenderesses qui revendiquent un coefficient de commercialité de 5 pour voir fixer l’indemnité principale à la somme de 140.000 euros, que c’est à juste titre que Mme [Y] a retenu un coefficient de commercialité de 6,5 au regard de la qualité de l’emplacement dans une commune résidentielle et tertiaire plutôt favorisée, sur un axe d’active fréquentation automobile offrant de la visibilité au commerce considéré qui dispose d’une faculté de stationnement en contre-allée, mais aussi de la destination contractuelle adaptée au sein d’un pôle de restauration proche du Parc des Princes ce, malgré un configuration des malcommode et l’absence d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR).

Elle insiste sur le fait que les différents devis qu’elle produit, relatifs aux travaux d’aménagements indispensables à son activité justifient de fixer les frais de réinstallation majorés. En réplique aux défenderesses, qui prétendent tirer argument de la vétusté des installations de locaux objet de l’éviction, que la jurisprudence considère que les aménagements spécifiques semblables à ceux perdus doivent être indemnisés pour permettre au preneur évincé de poursuivre son activité, quel que soit leur coût, à la valeur à neuf, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de l’amortissement des installations abandonnées, ni d’appliquer un abattement pour vétusté (Pourvoi n°21-15741), tandis que les aménagements non spécifiques sont indemnisés en tenant compte de l’état et du niveau d’amortissement des aménagements perdus. Elle précise aussi que les travaux liés à la vétusté ne peuvent être imputés au preneur que si le bail le prévoit expressément, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les défenderesses, qui contestent l’évaluation expertale, concluent au débouté de la société ADRILEX. Elles demandent que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 160.400 euros et, subsidiairement, à la somme de 183.051 euros. Elles acquiescent à une fixation de l’indemnité principale d’éviction fondée sur la valeur du droit au bail compte tenu du caractère modeste du chiffre d’affaires réalisé par demanderesse dont la pizzeria est ouverte exclusivement à l’heure du déjeuner, du lundi au vendredi. Elles soulignent que ces modalités d’exploitation du fonds sont antérieures de plusieurs années à la crise sanitaire de Covid 19. Elles font grief à l’expert d’avoir appliqué un coefficient de commercialité de 6,5 à la valeur du droit au bail résultant du différentiel entre la valeur de marché au 1er octobre 2018 et le montant du loyer contractuel, arguant qu’un coefficient de 5 serait plus adapté à l’emplacement, les locaux étant situés dans une voie de commercialité secondaire et relativement éloignés du Parc des Princes. Elles en déduisent que l’indemnité principale doit être fixée à la somme de 140.000 euros.

Concernant les indemnités accessoires, elles estiment que l’indemnité de remploi doit corrélativement être diminuée à 14.000 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale, selon l’usage. Elles souscrivent aux indemnités pour trouble commercial et frais divers chiffrées par l’expert judiciaire respectivement à la somme de 3.400 euros et à la somme de 3.000 euros mais contestent les frais de déménagements retenus à hauteur de 5.000 euros, en l’absence de devis communiqué pour étayer ce montant. Elles critiquent par ailleurs le montant des frais de réinstallation valorisés par Mme [Y] à la somme de 45.500 euros, arguant que l’indemnité afférente ne vise que les agencement spécifiques abandonnés dans le local, qui seraient nécessaires dans le cadre d’une réinstallation. Elles ajoutent que, selon la jurisprudence, il doit être tenu compte de la vétusté et de la nécessité de renouveler les équipements et aménagements objets de l’éviction et qu’en cas d’obsolescence aucune somme n’est due à ce titre. Elles déclarent que les installations et aménagements des locaux étaient anciens voire et défraichis, vieillots et obsolètes, de sorte qu’aucune somme ne saurait être due de ce chef.

Sur les règles et principes applicables

En application de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La loi présume ainsi que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds : l'indemnité principale doit alors être égale à la somme la plus élevée entre la valeur marchande du fonds et la valeur vénale du droit au bail, afin de permettre au locataire évincé d'acquérir un fonds présentant une valeur identique.

Le droit au bail peut être défini comme étant l'élément qui mesure l'intérêt pour un exploitant d'être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné. Il est généralement évalué selon la méthode du « différentiel de loyer » qui consiste à :

- tenir compte de la différence entre le loyer et la valeur locative du marché ( la valeur locative étant le loyer maximum HT HC qui peut être obtenu pour un local libre, avec pondération des surfaces pour tenir compte de la configuration des boutiques),

- calculer la différence sur un an entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché, ce montant étant ensuite capitalisé,

- constater, le cas échéant, à qu'il n'y a pas de valeur de droit au bail si le loyer correspond à la valeur locative du marché, voire lui est supérieur.

Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de remplacement, alors qu'elle est dite de déplacement lorsque le fonds peut être réinstallé. La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession.

Le fonds doit être évalué dans sa consistance à la date d'effet du congé et le préjudice doit l'être à la date la plus proche possible du départ du locataire. Il appartient à celui qui réclame le paiement de l'indemnité d'éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

Les indemnités accessoires correspondent, quant à elles, à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de la perte de son fonds et de la nécessité dans laquelle il se trouve de se réinstaller, en acquérant un fonds ou un droit au bail équivalent, ces frais supplémentaires n'étant pas inclus dans l'indemnité principale.

Peuvent être alloués, si le fonds n'est pas transférable, notamment des frais de remploi couvrant les frais de recherche et de commissions pour trouver un nouveau fonds, une indemnité pour trouble commercial, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, ainsi que des frais divers (couvrant les modifications au Registre du commerce, de remplacement d'imprimés et documents sociaux ou commerciaux d’information des fournisseurs etc. en suite de la fermeture du fonds et en lien avec la réinstallation éventuelle dans de nouveaux locaux).

Sur les termes du rapport d’expertise

En l’espèce, Mme [Y] est d’avis qu’en l’absence de local permettant au preneur de se réinstaller à proximité, l’éviction entraînera la perte de son fonds de commerce.

L’expert a relevé que les locaux :

- sont situés à BOULOGNE-BILLANCOURT, commune limitrophe de PARIS, à l’écart du cœur de ville qui se développe principalement boulevard Jean Jaurès, sis 48, avenue Edouard Vaillant, importante artère à deux voies correspondant à la RD 910 qui relie la Porte de Saint Cloud à la Place Marcel Sembat, au sein d’un secteur à vocation mixte tertiaire et résidentielle dans une section qui n’est pas la plus recherchée, à la commercialité secondaire comptant une majorité d’indépendants, marqué par la présence d’un pôle voué à la restauration à proximité du Parc des Princes ;

- dépendent d’un immeuble dont la façade est en briques, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de trois étages droits sous toiture tuiles, à usage principal d’hôtel deux étoiles sur l’avenue Edouard Vaillant et d’un petit immeuble élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage droit sous toiture tuiles donnant sur la rue Chemin vert ;

- bénéficient d’un linéaire de façade vitrée de 4,55 mètres à droite de l’entrée de l’hôtel, leur conférant une bonne visibilité, et se développent en un rez-de-chaussée de configuration rectangulaire à partir d’une petite terrasse fermée, concédée sur le domaine public avenue Edouard Vaillant, puis en contre-haut d’une marche, d’une salle de restaurant en profondeur, à la suite en contre-haut de deux marches, d’un espace de cuisine ouvert sur la salle et équipé d’un four à pizza et, en contre-bas de trois marches donnant sur la rue du Chemin Vert, outre un local poubelles isolé accessible depuis cette rue (sol carrelé, murs peints et habillés de miroirs) ; au premier étage, relié depuis la cuisine par une échelle de meunier, trois pièces anciennement à usage de cuisine et réserves presque totalement désaffectées (sol ciment peint et murs peints) ; au sous-sol, relié par un escalier intérieur depuis la partie centrale de la salle, bloc sanitaire à l’usage de clientèle (sol et murs carrelés), zone de réserves abritant une chambre froide (sol cimenté brut et murs maçonnerie brute).

L’expert précise que les locaux sont chauffés par des radiateurs (chaudière individuelle gaz à l’étage), qu’ils sont banalement agencés et en bon état d’usage pour les locaux principaux, les locaux bruts des annexes présentant des signes de vétusté en infrastructure. Elle souligne qu’ils ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Mme [Y] a tiré les conséquences du fait que l’exploitation du fonds de pizzeria par la gérante, Mme [V], et son conjoint non rémunéré, à l’heure du déjeuner du lundi au vendredi, était modeste et déficitaire, que l’établissement n’employait aucun salarié et qu’il bénéficiait d’une licence de débit de boissons de catégorie IV. Dans ce contexte, elle a retenu que l’indemnité principale d’éviction devait être chiffrée à la valeur du droit au bail.

Pour déterminer celle-ci, elle a calculé la surface locative pondérée en application de la charte en expertise immobilière, concluant à 67 m²B pour une surface de 91 m²U. Elle a ensuite recherché la valeur locative de marché des lieux loués à la date de l’éviction et a retenu un prix unitaire de 600 euros/m²p/an, aboutissant à une valeur locative annuelle brute de 40.200 euros. Après avoir appliqué une majoration de 3% pour droit de terrasse, elle est d’avis que la valeur locative nette de marché ressort à la somme de 41.406 euros par an en principal, qu’elle a arrondie à 41.000 euros.

Le loyer annuel contractuel à la date de l’éviction étant de 13.076,12 euros en principal, elle a retenu un différentiel de 27.924 euros auquel elle a appliqué un coefficient multiplicateur de 6,5 au regard de la localisation de l’emplacement des locaux objet de l’éviction, de leur état d’entretien et d’équipement. Selon Mme [Y], l’indemnité principale d’éviction calculée à la valeur du droit au bail ressort ainsi à la somme de 181.506 euros, qu’elle propose d’arrondir à la somme de 182.000 euros.

Concernant les indemnités accessoires, elle est d’avis que :

- l’indemnité de remploi, destinée à couvrir les coûts d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou droit au bail équivalent en valeur, peut être chiffrée à la somme de 23.000 euros, correspondant aux droits de mutation de 3% sur la tranche comprise entre 23.000 et 200.000 euros et aux commissions et honoraires d’assistance juridique à hauteur de 10% ;

- l’indemnité pour trouble commercial, destinée à compenser l’indisponibilité temporaire de l’exploitante pour la gestion de l’éviction et la recherche d’un nouveau site, peut être valorisée à la somme de 3.400 euros, correspondant à deux semaines de chiffres d’affaires moyen, la méthode usuelle de calcul sur la base de trois mois d’EBE moyen sur les trois dernières années ne pouvant être appliquée en raison de l’absence de profitabilité du fonds ;

- les frais administratifs divers, destinés à indemniser les coûts d’inscription modificative ou de radiation et/ou de tenue d’assemblée, publications etc. peuvent être forfaitisés à la somme de 3.000 euros ;

- les frais de déménagement relatifs à l’enlèvement des matériels, stock résiduel et mobiliers du preneur, peuvent être évalués à la somme forfaitaire de 5.000 euros ;

- les frais de réinstallation, destinés à permettre l’adaptation d’un fonds de restauration à acquérir en tenant compte de l’obsolescence des agencements et de l’absence d’appartenance du preneur à un réseau d’enseignes imposant une mise en conformité avec son identité visuelle, peuvent être chiffrés à la somme de 45.500 euros, correspondant un prix unitaire de 500 euros/m²U.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, Mme [Y] conclut à une indemnité d’éviction, sur la base de la valeur du droit au bail, chiffrée comme suit :

- indemnité principale (valeur de droit au bail) : 182.000 euros
- frais de remploi : 23.000 euros
- trouble commercial : 3.400 euros
- frais administratifs divers: 3.000 euros
- frais de déménagement : 5.000 euros
- frais de réinstallation : 45.500 euros.

Sur le montant de l’indemnité principale

Les parties, qui conviennent que l’éviction de la société ADRILEX entraînera la perte de son fonds de commerce et que l’indemnité principale d’éviction doit être calculée en fonction de la valeur du droit au bail, sont contraires sur le montant de celle-ci. La demanderesse souscrit à l’indemnité principale d’éviction d’un montant de 182.000 euros proposée par l’expert judiciaire, tandis que les défenderesses soutiennent que l’indemnité principale doit être fixée à la somme de 140.000 euros, en substituant un coefficient multiplicateur de 5 à celui de 6,5 appliqué par Mme [Y] au différentiel entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché au 1er octobre 2018 étant trop élevé par rapport aux caractéristiques des lieux loués.

Le coefficient de situation appliqué au différentiel de loyer dépend essentiellement de l’emplacement des lieux loués. En centre-ville, les coefficients varient de 4 à 4,5 habituellement appliqué pour une situation médiocre, à 8 pour une très bonne situation et jusqu’à 12 pour une situation à exceptionnelle valeur commerciale.

Les défenderesses prétendent à un coefficient de 5, appliqué à des zones de commercialité moyenne.

Or, pas moins de sept références de comparaison sur les vingt-deux analysées par l’expert judiciaire pour déterminer la valeur locative sont issues de l’avenue Edouard Vaillant, ce qui témoigne de la bonne commercialité de l’emplacement des locaux objet de l’éviction.

Aussi, le coefficient de commercialité de 6,5 proposé par l’expert judiciaire en considération du fait que les locaux sont situés au sein d’une commune résidentielle et tertiaire plutôt favorisée, certes à l’écart du cœur de ville qui se développe principalement boulevard Jean Jaurès mais sur un axe d’active fréquentation automobile qui offre de la visibilité au commerce considéré et bénéficient d’une faculté de stationnement même limitée en contre-allée, ainsi que d’une destination contractuelle bien adaptée au sein d’un pôle de restauration proche du Parc des Princes, apparaît approprié et sera donc retenu.

La valeur du droit au bail résultant de la différence entre le loyer contractuel (13.076 euros) et le loyer fixé à la valeur locative de marché au 1er octobre 2018 (67 m²B X 600 euros/m²B/an), n’étant par ailleurs pas critiquée, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la somme de 182.000 euros (27.924 euros X 6,5).

Sur le montant des indemnités accessoires

*Sur les frais de remploi

La société ADRILEX revendique une indemnité de remploi destinée à couvrir les droits de mutation, frais de négociation et de recherches pour un fonds de même valeur d’un montant de 32.800 euros calculé sur la base du prix de vente d’un fonds voisin, tandis que les défenderesses estiment que seule une somme de 14.000 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale peut être allouée.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité de remploi à la somme de 23.000 euros, correspondant aux droits de mutation et taxes locales de 3% dus pour l’acquisition d’un fonds d’une valeur comprise entre 23.000 euros et 159.000 euros augmentés d’un forfait de 10% de l’indemnité principale, soit 18.200 euros, au titre des frais et honoraires juridiques et de transaction.

Il est d’usage de fixer le montant des frais de remploi destinés à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce d’une valeur équivalente à celui objet de l’éviction ou d’un nouveau bail, incluant les droits de mutation, les frais d’agence et de rédaction d’acte par référence à l’indemnité principale.

La société ADRILEX n’est donc pas fondée à voir fixer les frais de remploi sur la base du prix de vente d’un fonds de commerce voisin au prétexte que le sien est dépourvu de rentabilité.

Par conséquent, ainsi que le requièrent les défenderesses, l’indemnité de remploi sera fixée, selon l’usage, à 10% de l’indemnité principale d’éviction, soit 18.200 euros.

*Sur le trouble commercial
La société ADRILEX revendique une indemnité pour trouble commercial correspondant à trois semaines de chiffres d’affaires, tandis que les défenderesses concluent à sa fixation à hauteur de deux semaines de chiffres d’affaires, tel que retenu par l’expert judiciaire, soit à la somme de 3.400 euros.

Cette indemnité est traditionnellement calculée sur la base de la moyenne de trois mois d’EBE ou d’un mois de la masse salariale moyen au cours des trois derniers exercices.

Compte tenu de l’absence de capacité bénéficiaire du fonds objet de l’éviction, l’expert judiciaire a, selon l’usage, déterminé le préjudice causé par la perturbation dans l'exploitation du fonds due au non renouvellement du bail, du fait de la gestion de l'éviction et de la recherche d'un nouveau local à une somme calculée sur le chiffre d’affaires.

La société ADRILEX, qui demande de voir évaluer le trouble commercial à trois semaines de chiffres en raison de la durée de la procédure, ne démontre pas que ladite durée aurait généré une désorganisation particulière de son activité. Elle ne produit pas ses derniers bilans comptables qui auraient permis de caractériser l’impact négatif de l’éviction qu’elle invoque.

L’indemnité pour trouble commercial sera dès lors justement fixée à la somme de 3.400 euros, ainsi que le propose l’expert.

*Sur les frais de déménagement

La société ADRILEX acquiesce aux frais de déménagement évalués à la somme de 5.000 euros par l’expert judiciaire, tandis que les défenderesses contestent ce montant non étayé par un quelconque devis.

L'indemnité pour frais de déménagement a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

Si elle n’a produit aucun devis, il convient de tenir compte de ce qu’il n’est pas contesté que la société ADRILEX devra laisser les locaux libres de toute occupation et, partant, faire enlever les tables, chaises, agencements et équipements qui ne constituent pas des immeubles par destination ou n’ont pas fait accession au bailleur, à son départ des lieux objet de l’éviction.

Aussi, même si elle n’a pas produit de devis chiffré en cours d’expertise, l’évaluation proposée par Mme [Y] sera retenue, cette indemnité n’étant cependant réglée que sur présentation de la facture de déménagement des installations.

*Sur les frais de réinstallation

La société ADRILEX sollicite que le tribunal lui alloue une indemnité au titre des frais de réinstallation qu’elle demande de chiffrer à 102.800 euros, dont le principe même est contesté par les défenderesses qui invoquent essentiellement une absence d’agencements spécifiques, la vétusté et la nécessité de renouveler les équipements et aménagements objets de l’éviction en raison de leur caractère défraichi, vieillot voire obsolètes.

Les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de son activité par le preneur, dans de nouveaux locaux : travaux d’aménagement ou d’équipement , travaux de mise aux normes. Ils doivent avoir été constatés dans les locaux objet de l’éviction et l’accession à la propriété du bailleur, en fin de bail, des installations et aménagements faits par le preneur dans le local à libérer ne fait pas obstacle au droit du locataire à revendiquer des frais de réinstallation (Pourvoi n°16-26049). Les aménagement spécifiques, semblables à ceux perdus, doivent être indemnisés, quel que soit leur coût à leur valeur à neuf (Pourvoi n°11-15373), sans qu’il y ait lieu de tenir compte de l’amortissement des installations abandonnées.

Il résulte des constatations de l’expert judiciaire corroborées par les photographies jointes à son rapport que les locaux objet de l’éviction disposent d’équipements spécifiques tels que four à pizza, cuisine professionnelle équipée, terrasse fermée et WC destinés à la clientèle. A l’inverse, les agencements, en bon état d’usage, ne présentent pas de particularité.

Les défenderesses ne sont donc pas fondées à s’opposer au paiement de frais de réinstallation, dans la mesure où elles ne démontrent pas que la société ADRILEX ne se réinstallera pas.

En l’absence d’aménagement spécifiques, les devis présentés par la demanderesse ne seront pas retenus et les frais de réinstallation seront fixés dans les termes de l’évaluation opérée par Mme [Y] au vu des usages en matière de restauration, pour des locaux de même surface, à la somme de 45.500 euros (91 m²U X 500 euros). Toutefois cette indemnité ne sera réglée que sur présentation des justificatifs de réinstallation (acte d’achat d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail).

*

En conséquence, l’indemnité d’éviction due à la société ADRILEX sera fixée comme suit :

- indemnité principale (valeur de droit au bail) : 182.000 euros
- frais de remploi : 18.200 euros
- trouble commercial : 3.400 euros
- frais administratifs divers: 3.000 euros
- frais de déménagement : 5.000 euros,
- frais de réinstallation : 45.500 euros.

II- Sur la fixation de l'indemnité d’occupation due par la société ADRILEX indexée annuellement

La société ADRILEX demande au tribunal de fixer l’indemnité annuelle d’occupation due à compter du 1er octobre 2018 à la somme de 15.182 euros en principal. Elle souscrit au prix unitaire de 400 euros/m²B/an et à la surface pondérée de 67 m²B retenus par l’expert, ainsi qu’à la majoration pour droit de terrasse de 3%. Elle conteste en revanche le coefficient d’abattement pratiqué à hauteur de 10%. Elle soutient qu’eu égard à la durée de la procédure et à l’attitude déloyale de la bailleresse qui a tenu un double discours de recherche de solution amiable, sans proposer d’indemnité d’éviction à la société ADRILEX, la contraignant à saisir ce tribunal pour éviter la prescription, mais aussi aux conséquences financières de la crise sanitaire de Covid 19, un coefficient de précarité de 45% doit être appliqué à la valeur locative brute sur la base d’un tableau extrait de l’AJDI de décembre 2017, au lieu du coefficient d’usage de 10%.

Les défenderesses résistent à cette prétention. Elles prétendent à une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 31.054,50, calculée sur la base d’un prix unitaire qu’elles demandent de voir porter à 500 euros/m²B/an, selon elles plus adapté au vu des différentes références de comparaison, d’une part, d’une surface de 67 m²B, d’une majoration pour droit de terrasse de 3% et de l’abattement de précarité d’usage de 10% pratiqué par l’expert judiciaire, auxquels elles acquiescent, d’autre part. Elles sollicitent aussi que l’indemnité d’occupation soit indexée chaque année au 1er octobre en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, et pour la première fois le 1er octobre 2019.

Elles s’opposent au taux de précarité de 45% revendiqué par la demanderesse contestant la durée anormalement longue de la procédure alléguée. Elles indiquent qu’après une phase de négociations amiables qui n’ont pas abouti, ce qui ne peut être imputé à faute à la bailleresse, la société ADRILEX a attendu près de deux années avant de l’assigner devant ce tribunal le 17 mars 2020, soit juste avant la pandémie de Covid 19 qui a interrompu puis ralenti l’activité judiciaire durant deux années. Elles se prévalent de la jurisprudence de la Cour d’appel de PARIS selon laquelle la durée est jugée anormalement longue lorsque onze, voire douze années se sont écoulées à la date de l’arrêt d’appel, entraînant alors l’application d’un coefficient de précarité de 20% voire 25% (RG : 11/12887 et RG : 20/03498). Elles affirment également que le tableau extrait de l’AJDI reproduit par la société ADRILEX dans ses écritures à l’appui de sa demande d’abattement n’est pas pertinent dans la mesure où il ne permet pas de connaître les faits des espèces ayant donné lieu aux chiffrages rapportés.

Aux termes de l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Il est de droit que cette indemnité d’occupation doit être fixée selon la valeur locative (Pourvoi n°06-17.766), que dès lors qu’ils respectent ce principe de fixation, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur locative (Pourvoi n°04-12.613) et qu’ils peuvent tenir compte de la précarité de la situation du locataire (Pourvoi n°94-18.215 et n°99-11.035) pour appliquer un abattement.

Cet abattement est usuellement fondé sur le fait que la situation du preneur maintenu dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction présente des inconvénients manifestes. Il ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d'amélioration de ses locaux et, s'il peut théoriquement céder ses droits, cette faculté lui est interdite en pratique, dès lors qu'il trouvera peu de candidats désireux d'acquérir des droits précisément précaires, outre que le fait de ne pas savoir avec exactitude la date à laquelle il sera amené à devoir quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation.

Il est constant que le montant de cet abattement n’est réglementé par aucune disposition. Au-delà de situations courantes justifiant des abattements classiques de 10 et quelquefois 15 %, les juridictions peuvent être amenées en fonction de circonstances particulières, à pratiquer des abattements bien plus élevés.

L’application de ce coefficient de précarité ainsi que l’évaluation de son montant relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond (Pourvoi n°06-10.476).

En l’espèce, l’expert judiciaire est d’avis que l’indemnité annuelle d’occupation au 1er octobre 2018 peut être chiffrée à la somme de 24.844 euros, que Mme [Y] propose d’arrondir à 25.000 euros en principal. Cette évaluation résulte :

- d’une surface locative pondérée conformément aux règles fixées par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière à 67 m²B pour une surface utile de 140 m²U,
- d’un prix unitaire de 400 euros/m²B/an,
- d’une majoration pour terrasse couverte de 3%,
- d’un abattement de précarité d’usage de 10%.

Les parties sont contraires sur le prix unitaire et le coefficient de précarité.

Pour déterminer le prix unitaire de 400 euros/m²B/an proposé, l’expert judiciaire a procédé, selon la méthode par comparaison prévue à l’article L145-33 du code de commerce, à l’étude de vingt-deux références issues de trois renouvellements amiables (175 euros/m²B/, 262 euros/m²B/an et 549 euros/m²B/an), de trois renouvellement judiciaires (400 euros/m²B/an, 570 euros/m²B/an et 400 euros/m²B/an) et de douze locations nouvelles (de 455 euros/m²B/an à 1.646 euros/m²/an).

Le tribunal relève que sept références de prix unitaires sont issues de nouvelles locations conclues au cours de l’année 2019 (5), de l’année 2020 et l’année 2021, correspondant aux prix les plus élevés. Dans la mesure où la valeur locative statutaire doit être recherchée au 1er octobre 2018, ces baux conclus postérieurement à la date d’effet du congé seront écartés. De même, ne peut être retenue la référence de renouvellement au mois de juillet 2018 concernant la boutique RIDE INK SHOP, dès lors que la surface de celle-ci n’est pas précisée et ne permet pas d’aboutir à un prix unitaire de comparaison.

Etant rappelé, qu’il est d’usage d’écarter les valeurs extrêmes, d’une part, et que les prix unitaires pratiqués pour la restauration traditionnelles sont généralement inférieurs à ceux des baux d’agences bancaires, vente de prêt-à-porter etc. en raison du taux de marge moindre de ce type d’activité par rapport aux autres activités, d’autre part, le prix unitaire de 400 euros/m²B/an proposé par l’expert apparaît adapté et sera retenu.

Concernant l’abattement de précarité, l’expert judiciaire a appliqué un coefficient de précarité de 10%, qui est conforme aux usages.

La société ADRILEX revendique un coefficient de précarité de 45% qui n’est pas justifié par la durée de la procédure, laquelle apparaît classique en région parisienne, même impactée par les conséquences de la crise sanitaire de Covid 19.

Partant, le coefficient de précarité sera justement fixé à 10%, selon l’usage.

Enfin, les défenderesses sollicitent que l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2018 par la société ADRILEX soit indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

L’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation peut être admise, mais elle n’est pas systématique (Cour d’appel de PARIS RG :93/24783 et RG : 13/24523).

En l’espèce, les défenderesses ne précisent pas le fondement juridique de leur demande. En outre, le tribunal relève que le bail signé le 1er octobre 2012 ne contenait aucune clause d’indexation automatique annuelle du loyer.

Dans ces conditions, leur demande d’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation due par la société ADRILEX sera rejetée.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l’indemnité d’occupation statutaire due par la société ADRILEX à compter du 1er octobre 2018 sera justement fixée à la somme de 25.000 euros par an en principal.

III- Sur la condamnation des défenderesses in solidum et à défaut solidairement au paiement de l’indemnité d’éviction

La société ADRILEX demande que les défenderesses soient condamnées in solidum, et à défaut solidairement, à lui payer l’indemnité d’éviction lui revenant.

Les défenderesses, qui concluent au débouté de la demande ne développent aucun argument sur ce point.

Il résulte des éléments du dossier que la société QUANTUM INVESTISSEMENT a fait l’objet d’une dissolution le 28 octobre 2021 emportant transmission universelle de patrimoine au profit de la société GROUPE DIMENSION, de sorte que l’ancienne bailleresse ne peut faire l’objet d’une condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction.

Par acte authentique en date du 17 décembre 2021, la société GROUPE DIMENSION a vendu à la SCI KERMEN JULES GUEDES A BOULOGNE, l’immeuble dont dépendent les lieux loués à la société ADRILEX.

Dans ce contexte, il convient de condamner la société GROUPE DIMENSION et la SCI KERMEN JULES GUEDES A BOULOGNE in solidum au paiement de l’indemnité d’éviction due à la société ADRILEX en application de l’article L145-14 du code de commerce.

IV- Sur la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction

Aux termes du dispositif de ses conclusions, qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, la société ADRILEX sollicite que soit ordonnée la compensation entre les sommes dont elle est redevable au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2018 et l’indemnité d’éviction lui revenant.

Les défenderesses, qui concluent au débouté de la demanderesse, ne développent aucun argument sur ce point.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société ADRILEX ne précise pas le fondement juridique de sa demande, ni ne déveoppe aucun moyen en fait à l’appui de sa prétention.

Celle-ci sera donc rejetée.

V- Sur la désignation du Bâtonnier de l’ordre des avocats des HAUTS DE SEINE en qualité de séquestre

Reconventionnellement, les défenderesses invoquent les dispositions de l’article L145-29 du code de commerce pour demander au tribunal de désigner le Bâtonnier de l’ordre des avocats des HAUTS DE SEINE – service séquestre, en qualité de séquestre pour recevoir le montant net de l’indemnité d’éviction due à la société ADRILEX avec mission de :

- recevoir les fonds de la Société GROUPE DIMENSION et lui en donner récépissé ;
- remettre les sommes à la Société ADRILEX sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers ou indemnités d'occupation et sous réserve des réparations locatives ;
- en cas de non remise des clés à la date fixée par la loi et après mise en demeure de la Société GROUPE DIMENSION, retenir 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité d'éviction et restituer cette retenue à la Société GROUPE DIMENSION sur sa seule quittance ;

La demanderesse, qui conclut au débouté de la société QUANTUM INVESTISSEMENT, de la société GROUPE DIMENSION et de la SCI KERMEN JULES GUESDES A BOULOGNE, ne développe aucun moyen sur ce point.

Selon l’article L145-29 dudit code, en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d