TJ 95500, 12 juin 2025, RG 24/04452

PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/04452 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N53V
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[R] [L] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic Monsieur [V] [E], président du conseil syndical

représenté par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [L] [C], né le 26 juillet 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
défaillant

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier en date du 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" à [Localité 2], représenté par Monsieur [V] [E], président du conseil syndical par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er novembre 2023, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [R] [L] [C] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 16 539,46 € au titre des charges de copropriété au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023,
- 11,53 € au titre des frais,
- 2000 € à titre de dommages et intérêts,
- 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La partie demanderesse a également sollicité la capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné à l'étude, Monsieur [R] [L] [C] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 09 janvier a fixé l’affaire au 17 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- Une copie de l'acte notarié de vente mentionnant que la partie défenderesse est propriétaire des biens dépendant de la copropriété représentant le lot numéro six,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- un jugement du tribunal d'instance de Gonesse du 1er décembre 2016, un jugement du tribunal d'instance de Gonesse du 13 juin 2019 condamnant le défendeur au paiement des charges de co-propriété, quatrième trimestre 2018 inclus, un décompte mentionnant le total des sommes dues au titre de ces deux condamnations, un commandement de payer valant saisie immobilière du 5 sep-tembre 2023, un jugement du juge de l'exécution d'orientation ordonnant la vente aux enchères publiques du bien immobilier du 6 février 2024, un jugement de caducité de juge de l'exécution du 14 mai 2024, dans la mesure où le créancier poursuivant (le syndicat des copropriétaires) n'a pas requis la vente forcée, suite au versement un chèque de banque,
- les procès-verbaux des assemblées générales des deux février 2024, 1er novembre 2023, 7 juillet 2023, 7 mars 2023, neuf novembre 2022, 24 mars 2021, 3 septembre 2019 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- des courriers de relance, une lettre recommandée avec avis de réception du 20 février 2023 réclamant le paiement de la somme de 11 388,55 € au titre des charges de copropriété.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16 539,46 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 11,53 euros correspondant aux mises en demeure.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [L] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 16 550,99 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 sur la somme de 11 388,55 € et à compter du 9 août 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [R] [L] [C] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [L] [C] à verser la somme de 1600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [R] [L] [C], qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS