TJ 95500, 12 juin 2025, RG 24/07034

PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/07034 - N° Portalis DB3U-W-B7I-OBJJ
72A

S.D.C. LES MAGNOLIAS

C/

[X] [V], [H] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [T] [R] demeurant [Adresse 5], nommé par ordonnance du Président du TGI de [Localité 9] le 27 mars 2015, et dont la mission a été prorogée par décisions des 07 octobre 2015, 14 novembre 2016, 8 septembre 2017, 03 octobre 2018, 26 septembre 2019, 28 septembre 2020, 27 septembre 2021, 14 octobre 2022, 26 septembre 2023 et 24 septembre 2024

représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 4], défaillant

Madame [H] [V], demeurant [Adresse 4], défaillante

--==o0§0o==--
M. [X] [V] et Mme [H] [V] sont propriétaires des lots n°158, 489 et 658 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 27 mars 2015, Maître [T] [R], administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Magnolias. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée par le président du tribunal judiciaire de Pontoise, et pour la dernière fois le 24 septembre 2024 jusqu’au 27 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Magnolias (SDC Les Magnolias), représenté par Maître [T] [R], administrateur judiciaire, a fait assigner M. [V] et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 9 066,02 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 5 609,76 euros,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que les défendeurs soient condamnés solidairement aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

M. [V] et Mme [V] ont été régulièrement assignés à étude, leur adresse [Adresse 3] ayant été confirmée per téléphone par M. [V]. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 17 avril 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, l’actualisation des arriérés des charges de copropriété en date du 3 avril 2025, qui n’apparait pas dans le bordereau de pièces de l’assignation du 19 décembre 2024 sera écartée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- le relevé de propriété, dont il résulte que M. [V] et Mme [V] sont propriétaires en indivision des lots n°158, 489 et 658 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 5 juillet 2022, 27 septembre 2023 et 13 juin 2024 ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,
- un décompte pour la période du 1er janvier 2020 au 25 septembre 2024,
- un courrier de mise en demeure de payer la somme de 5 609,76 euros en date du 19 février 2024,
- l’ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 066,02 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2024, appel de fonds du troisième trimestre 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire des sommes réclamées au titre des charges impayées la somme de 275 euros réclamée au titre de " A6TDPLCT [Localité 10] ARRET E.F 14/03/23 " qui ne correspond pas, selon son intitulé, à une provision pour charge ou travaux et qui n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires.

*Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.
En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte d’acquisition ne sont versés aux débats. La demande en condamnation solidaire des défendeurs n’est donc pas justifiée.

La condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il convient en conséquence de condamner conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [V] et Mme [V] à verser au SDC Les Magnolias la somme de 8 791,02 euros au titre de charges impayées et appels travaux arrêtés au 25 septembre 2024, appel de fonds troisième trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.
Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Les Magnolias produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à Mme et M. [V] avisé le 22 février 2024 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 23 février 2024 sur la somme de 5 609,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2015, à laquelle les défauts de paiement de M. [V] et Mme [V] ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner M. [V] et Mme [V] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] et Mme [V], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’au titre des dépens soient compris le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée. Il convient de rappeler que les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, lesdits frais n’étant pas en toute hypothèse justifiés.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS