TJ 84007, 10 juin 2025, RG 25/00138

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00138 - N° Portalis DB3F-W-B7J-J75O

Minute N° : 25/00336
JUGEMENT DU 10 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Tanguy BARTHOUIL

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FINARD, inscrite au Registre du commerce et des Sociétés de AVIGNON sous le numéro 381 842 806, agissant poursuites et diligences de son représentant légal Mme [E] [W], domicilié en cette qualité audit siège social
Activité :
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Tanguy BARTHOUIL, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [I]
né le 15 Juillet 1988 à [Localité 3] (TURQUIE)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [I]
né le 04 Avril 1962 à [Localité 6] (TURQUIE)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/5/25

- -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 Mai 2012, Messieurs [O] et [D] [I] ont pris à bail un logement situé : [Adresse 5], appartenant à la société Civile Immobilière FINARD.

Le bail consenti entre les deux parties, a été consenti pour une durée de six années commençant à courir le 01 juin 2012, et s'étant poursuivi par tacite reconduction pour venir à expiration de sa période en cours le 31 mai 2024.

C’est dans ce contexte que la société bailleresse a signifié aux locataires un congé motivé par la vente du logement en date du 30 novembre 2023 avec effet au 31 mai 2024, conformément aux dispositions légales en vigueur. Malgré ce congé régulièrement délivré, les locataires, Messieurs [I], se sont maintenus dans les lieux.

En conséquence, une sommation de quitter les lieux leur a été délivrée en date du 03 septembre 2024, leur enjoignant de libérer le logement au plus tard le 15 septembre 2024.

C’est dans ces circonstances et en l'absence de paiement des sommes réclamées, que la Société Civile Immobilière FINARD a fait assigner Messieurs [I] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 6 Mars 2025 aux fins de voir :

- PRONONCER la validité du congé pour vente signifié à Messieurs [I] [D] et [O] le 30 novembre 2023 et en conséquent ordonner la résiliation du bail.

- ORDONNER, par voie de conséquence, leur expulsion de l'appartement situé [Adresse 5] et celle de tout occupant de leur chef.

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Messieurs [I] [D] et [O] au paiement:

* de la somme de 26 198,71 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 février 2025.

* d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel à compter du 15 octobre 2024.

* de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

* des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 686 du Code de procédure civile.

L'affaire est retenue à l'audience du 6 Mai 2025 lors de laquelle Société Civile Immobilière FINARD comparait représentée et sollicite le bénéfice de son assignation soutenue oralement sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 26 198,71 euros, selon décompte arrêté au 11 Février 2025.

[O] et [D] [I], régulièrement assignés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, étaient non comparants le jour de l'audience. La présente décision, susceptible d'appel, sera ainsi réputé contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 10 Juin 2025.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée».

1) Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués

*

Au cas d'espèce, par acte d'huissier en date du 30 novembre 2023, la société civile immobilière FINARD a signifié à Messieurs [I] un congé aux fins de vente, intimant les locataires de quitter les lieux au plus tard le 31 mai 2024, date d'expiration de la période en cours.

Ce congé remplit les conditions posées par l'article 15 de la loi précitée quant aux modalités de délivrance, au délai, et au motif invoqué s'agissant d'un projet de vente.

Enfin, il ressort des recherches effectuées par le commissaire de justice lors de la délivrance de l’assignation aux requis que ces derniers auraient quitté les lieux depuis plusieurs années.

Aussi, et en l’absence de toute contestation, le congé délivré le 30 novembre 2023 sera déclaré valable et la résiliation du bail sera constatée à la date du 31 mai 2024

2) Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la résiliation du bail en date du 31 mai 2024, Messieurs [D] et [O] [I], occupants sans droit ni titre, devront quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3) Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI FINARD produit un dernier décompte au terme duquel la dette locative arrêtée au mois de mai 2025 (loyers avant résiliation du bail et indemnités d’occupation) s’élève à la somme de 26.729,35 euros. Elle ne justifie toutefois pas de la communication contradictoire de cette somme, en hausse, aux défendeurs, de sorte que le tribunal ne peut la retenir sans méconnaitre le principe de la contradiction.

Aussi, c’est la dette locative arrêtée à la date de l’assignation qui sera retenue et les consorts [I], qui ne justifient pas du règlement de cette somme, seront condamnés à régler à la SCI FINARD la somme de 24.271,01 euros, indemnités d’occupation de février 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision – les loyers postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités d'occupation.

Enfin, la demande de condamnation solidaire sera rejetée, faute de clause de solidarité insérée au bail. 

4) Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L'occupation du logement sans droit ni titre par Messieurs [O] et [D] [I] constitue une faute et cause un préjudice au demandeur, qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel des bailleurs.

En l'espèce, il convient de condamner Messieurs [I] une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.
Cette somme sera due à compter du 12 février 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Messieurs [I], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner Messieurs [I] à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que la société civile immobilière FINARD ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS