TJ 27229, 13 juin 2025, RG 23/03757

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/03757 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HPIL
NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. BEMIDAMAJO,
Immatriculée au RCS d’Evreux sous le numéro 380 940 916
Dont le siège social se situe au [Adresse 2]
Représentée par Me Laurence DE PALMA-PAPET, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [G]
né le 14 Avril 1975 à [Localité 4]
Profession : Hôtelier,
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Nour edine EL ATMANI, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Louise AUBRON-MATHIEU Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 08 Avril 2025

Conformément à l’article 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 13 Juin 2025

JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe
- rédigé par Louise AUBRON-MATHIEU
- signé par Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première
présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au
tribunal judiciaire d’Evreux et Christelle HENRY, greffier.

RG N° 23/03757 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HPIL jugement du 13 juin 2025
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, la SCI Bemidamajo a consenti à M. [L] [G] un bail commercial pour une durée de 9 ans portant sur des locaux situés [Adresse 1] (27), moyennant un loyer annuel hors charges et taxes de 150 euros payable trimestriellement.

Lorsque le bail a été conclu, M. [L] [G] et l’une des associés de la SCI Bemidamajo, Mme [J] [T], étaient mariés.

Par jugement du tribunal correctionnel d’Evreux en date du 31 octobre 2022, M. [L] [G] a été condamné pour des faits de violence commis à l’encontre de Mme [J] [T], condamnation qui a été assortie d’une interdiction d’entrer en contact avec cette dernière.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 décembre 2022, la SCI Bemidamajo a indiqué à M. [L] [G] qu’elle souhaitait résilier ledit bail.

Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2023, la SCI Bemidamajo a assigné M. [L] [G] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins que soit prononcée la caducité du contrat de bail commercial, soit ordonné à ce dernier de quitter les lieux, soit ordonnée son expulsion à défaut de départ volontaire sous astreinte et à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation du bail commercial et que ce dernier soit condamné à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 6 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 juin 2024, la SCI Bemidamajo demande au tribunal de :

Prononcer la caducité du contrat de bail ;Ordonner à M. [L] [G] de quitter et vider les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;Ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique si besoin ;A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail commercial pour manquement de M. [L] [G] à son obligation de jouissance paisible et d’entretien avec les mêmes conséquences que ci-dessus ;Dans tous les cas, condamner M. [L] [G] au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;En tout état de cause, condamner M. [L] [G] à lui payer la somme de 23 002,93 euros sauf à parfaire en remboursement des charges dont il aurait dû s’acquitter conformément aux termes du bail ;
RG N° 23/03757 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HPIL jugement du 13 juin 2025
Condamner M. [L] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire ;Condamner M. [L] [G] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Palma Papet ;Débouter M. [L] [G] de l’ensemble de ses demandes ;
Au visa de l’article 1186 du code civil, 1728 du code civil, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1383 et 1383-2 du code civil, la SCI Bemidamajo fait valoir que :

La caducité du bail doit être prononcée dans la mesure où le lien affectif et plus généralement familial entre les parties a disparu, du fait de la procédure de divorce initiée et de la condamnation du preneur ;C’est exclusivement parce qu’il était le mari de Mme [T] que M. [G] s’est retrouvé à poursuivre l’activité de chambre d’hôte exercée dans les locaux de la SCI ; L’intuitu personae au moment de la conclusion du contrat est incontestable et c’est en raison du lien particulier entre les parties que le loyer a été fixé à un prix dérisoire ;M. [L] [G] a dégradé le compteur électrique et le chauffe-eau ;Il manque à son obligation de jouissance paisible et à son obligation d’entretien ;Le preneur ne conteste pas occuper des espaces sans autorisation, ne jamais avoir fourni de justificatifs d’assurance, ni de double des clefs ; M. [L] [G] reconnait ne jamais avoir réglé les charges locatives ;

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 juin 2024, M. [W] [G] demande au tribunal de :

Débouter la SCI Bemidamajo de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel, lui accorder les délais de paiement les plus larges ;Condamner la SCI Bemidamajo à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI Bemidamajo aux entiers dépens.
Au visa des articles L.145-4, L.145-5 du Code de commerce, 1224, 1225, 1344, 1719 du code civil, M. [W] [G] fait valoir que :

Le lien matrimonial doit être apprécié au moment de la conclusion du contrat et non au moment de son exécution ;Aucune clause suspensive du contrat conditionnant la poursuite du bail au maintien du lien matrimonial n’est prévue ; L’intuitu personae doit être apprécié entre la SCI et le preneur et non entre le preneur et l’une des personnes physiques associée de la SCI ;Il conteste avoir dégradé le bien pris à bail ;Il n’a été destinataire d’aucune mise en demeure de respecter les obligations du bail ;Il ne s’oppose pas à payer les sommes dont il serait débiteur mais la SCI ne fournit aucun décompte précis des sommes dues ; Il sollicite des délais de paiement dans la mesure où la SCI n’a jamais porté à sa connaissance le montant des sommes dues avant la présente instance.

MOTIFS

Sur la demande visant à prononcer la caducité du contrat de bail

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 1104 du code civil que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Selon l’article 1186 du code civil : « Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.

La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement ».

En l’espèce, il est constant que par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, la SCI Bemidamajo a consenti à M. [L] [G] un bail commercial pour une durée de 9 ans portant sur des locaux situés [Adresse 1] (27), moyennant un loyer annuel hors charges et taxes de 150 euros payable trimestriellement.

Au jour où ledit contrat de bail a été conclu, M. [L] [G] et Mme [J] [T], associée de la SCI Bemidamajo, étaient mariés.

Il n’est pas contesté que les époux se sont ensuite séparés.

La SCI Bemidamajo fait valoir que le contrat de bail litigieux est devenu caduc du fait de cette séparation, dans la mesure où le contrat avait été conclu intuitu personae.

Il résulte de l’analyse du contrat de bail litigieux qu’aucune clause ne précise que ledit contrat a été conclu intuitu personae et que les parties aient eu l’intention de faire de la relation maritale entre M. [L] [G] et Mme [J] [T] une condition essentielle du contrat.

La SCI Bemidamajo fait valoir que le loyer fixé au terme du contrat de bail était dérisoire et verse une attestation de valeur locative qui estime à 1 300 euros le loyer mensuel qui aurait dû être normalement pratiqué s’agissant des locaux loués.

La SCI Bemidamajo verse également une attestation rédigée par la mère de Mme [J] [T], Mme [P] [T], datée du 2 avril 2024, qui fait état de ce que le défendeur n’a pu exploiter les chambres d’hôte et louer les locaux commerciaux à la SCI qu’en raison du lien matrimonial l’unissant à sa fille.

Toutefois, en l’absence de précision au terme du contrat s’agissant du caractère intuitu personae du bail conclu, les éléments produits ne permettent pas d’établir de manière suffisante le fait que les parties aient entendu faire de la relation entre l’associé de la SCI et le preneur à bail une des conditions essentielles du contrat.

Par conséquent, la demande de la SCI Bemidamajo visant à ce que soit prononcée la caducité du bail conclu le 1er avril 2019 entre la SCI Bemidamajo et M. [L] [G] portant sur des locaux situés [Adresse 1] (27) sera rejetée.

Sur la demande en résolution judiciaire du contrat de bail
Il ressort de l’article 1728 du code civil que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de l’article 1224 du code civil que : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Au sens de l’article L.145-5 du code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ».

La SCI Bemidamajo fait valoir en premier lieu que M. [L] [G] n’aurait jamais payé les charges locatives dont il serait redevable depuis la conclusion du contrat de bail.

Il résulte de l’article 5 du contrat de bail intitulé « impôts et charges » que : « le preneur doit satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus et acquitter les contributions et taxes personnelles de toute nature de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet. Le preneur devra rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part calculée au prorata des surfaces exploitées dans l’immeuble, des charges, prestations, taxes et dépenses de toutes nature exposées par le bailleur, directement ou indirectement ».

Il est ainsi précisé que sont à la charge du preneur : les frais de consommation de chauffage, d’eau, de climatisation, d’électricité et tous autres fluides, les abonnements et frais des fluides, ainsi que les primes d’assurance et de responsabilité civile acquittées par le bailleur portant sur les lieux loués et l’impôt foncier dans toutes ses composantes.

M. [L] [G] ne conteste pas s’être abstenu de régler le montant des charges mensuelles comprenant notamment sa quote-part d’eau, d’électricité et la taxe foncière due à son bailleur.

Par ailleurs, aucune attitude de mauvaise foi du bailleur invoquée par le preneur pouvant justifier d'un non-paiement des charges n'est objectivement établie et ne peut donc être de nature à exonérer M. [L] [G] de son obligation de règlement des charges.

M. [L] [G] a ainsi manqué à son obligation contractuelle tiré du contrat de bail qui l’unissait à la SCI Bemidamajo, consistant à devoir payer le prix du bail, en l’espèce les charges locatives, au sens de l’article 1728 du code civil.

La gravité de ce manquement doit être mesurée in concreto au regard des circonstances dans lesquelles il a été commis, de la durée du contrat et des conditions de son exécution depuis sa conclusion.

Dans la mesure où ce manquement s’est répété dans le temps, M. [L] [G] reconnaissant ne jamais s’être acquitté des charges locatives depuis sa prise de possession des lieux en 2019, celui-ci doit être considéré comme suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de bail commercial l’unissant à la SCI Bemidamajo, sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens de cette dernière au soutien de sa demande en résolution judiciaire du contrat de bail.

Par conséquent, la résolution judiciaire du bail commercial unissant M. [L] [G] à la SCI Bemidamajo depuis le 1er avril 20219 et portant sur les locaux situés [Adresse 1] (27) sera prononcée à compter de la date du présent jugement.

Il s'en suit que le défendeur devra être considéré comme occupant sans droit ni titre du local à compter du prononcé de la résolution judicaire du bail commercial, de sorte que ce dernier devra libérer les lieux et restituer les clés du local à la SCI Bemidamajo dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

A défaut, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, si besoin avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles meublants sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

De plus, l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le demandeur sollicite que M. [L] [G] soit condamné à libérer les lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement. Si le recours à la force publique pour expulser l’occupant sans droit ni titre a été accordé afin de le contraindre à quitter les lieux, il conviendra également de condamner M. [L] [G] à libérer les lieux, sous astreinte, dont le montant sera réduit à de plus justes proportions, soit la somme de 50 euros par jour de retard.

Par conséquent, M. [L] [G] sera condamné à libérer les lieux à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, afin de permettre l’exécution de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de six mois.

Sur la demande en paiement des charges impayées
Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent ».

Aux termes de l'article 1231-7 code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». Le jugement porte intérêts au taux légal non majoré dès son prononcé. Lorsque les sommes dues résultent d'une obligation légale ou contractuelle, les intérêts peuvent courir à compter de la mise en demeure.

La SCI Bemidamajo sollicite la condamnation de M. [L] [G] au paiement de la somme de 23 002,93 euros en remboursement des charges dont il aurait dû s’acquitter conformément aux termes du bail.

M. [L] [G] ne conteste pas s’être abstenu de payer à sa bailleresse sa quote-part des charges locatives et de l’impôt foncier depuis son entrée dans les lieux.

La SCI Bemidamajo produit au débat différentes factures d’électricité, d’eau et avis d’imposition.

Il résulte de l’article 5 du contrat de bail intitulé « impôts et charges » que : « le preneur devra rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part calculée au prorata des surfaces exploitées dans l’immeuble, des charges ».

Toutefois, le bail ne prévoit aucun montant précis duquel le preneur serait redevable mensuellement ou trimestriellement au titre de la provision sur charges. Le bail ne précise pas non plus que le bailleur sera tenu à une régularisation annuelle des charges locatives.

En outre, la SCI Bemidamajo ne produit aucun décompte personnalisé des charges dont M. [L] [G] serait redevable, en fonction de sa quote-part calculée au prorata des surfaces exploitées dans l’immeuble.
Les factures d’électricité produites sont en effet adressées à la SCI Bemidamajo, tout comme les factures d’eau, ce qui laisse entendre que ces factures concernent l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] (27) et non spécifiquement les locaux commerciaux loués par M. [L] [G].

S’agissant des impôts fonciers, le contrat de bail ne précise pas quelle est la quote-part de la taxe foncière qui peut être refacturée au preneur.

Enfin, la SCI Bemidamajo ne s’explique pas sur le mode de calcul qui lui a permis de retenir la somme de 23 002,93 euros au titre du remboursement des charges impayées.

Dès lors, en l’absence de précisions au terme du contrat de bail et de décompte personnalisé, la SCI Bemidamajo n’établit pas le montant exact des charges dont M. [L] [G] serait redevable.

Par conséquent, la demande de la SCI Bemidamajo visant à condamner M. [L] [G] à lui payer la somme de 23 002,93 euros au titre du remboursement des charges impayées sera rejetée.

Sur les frais du procès
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [G], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Palma Papet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, au regard de la solution apportée au litige, il convient de condamner M. [L] [G] à payer à la SCI Bemidamajo la somme de 3 000 euros à ce titre.

M. [L] [G] sera quant lui débouté de sa demande dirigée à l’encontre de la SCI Bemidamajo à ce titre.

PAR CES MOTIFS