TJ 45234, 12 juin 2025, RG 24/04828

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04828 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G4LO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [V], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [O] [S]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (devenue [Adresse 3]) a donné à bail à Madame [O] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 19 février 2016, pour un loyer mensuel de 344,23 euros hors charges, payable à terme échu.

Suivant jugement rendu par le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS le 23 avril 2024, il a été notamment :

* Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 19 février 2016 n’ont pas été réunies à la date du 29 avril 2023 et que le bail n’a donc pas été résilié à cette date ;
* Rejeté en conséquence les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation qui en découlent ;
* Et Madame [O] [S] a été condamné à verser à la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1989,41 euros (selon décompte en date du 21 février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024, correspondant aux loyers et charges dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1091,26 euros à compter du 28 février 2023, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Se prévalant d’impayés, la SA d'HLM [Adresse 3] a fait signifier le 20 juin 2024 à Madame [O] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3.055,36 euros, au titre de la période du 28 juillet 2022 au 5 juin 2024.

La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 27 août 2024 Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [S], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [O] [S] au paiement de la somme de 3.055,36 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner Madame [O] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
la condamner en outre au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [O] [S] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
A l’audience du 27 mars 2025, la SA d'HLM [Adresse 3] – représentée avec pouvoir par Madame [V], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers et charges impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.490,16 euros, hors frais en faisant état d’un dernier versement du loyer complété par 100 euros au mois de mars courant.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Madame [O] [S], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 19 février 2016 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024 à la locataire par procès-verbal remis à étude, pour la somme en principal de 3.055,36 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 20 août 2024 à 24 heures.

Entre le 20 juin 2024 et le 20 août 2024 2024 à 24 heures, Madame [O] [S] a procédé à un seul règlement de 660,80 euros.

Il en résulte que Madame [O] [S] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 20 juin 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 21 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

L'expulsion de Madame [O] [S] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [O] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 20 août 2024 et, à compter du 21 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 21 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l'assignation.

La SA d’HLM [Adresse 3] produit un décompte sollicitant la somme de 3.247,32 euros terme du mois de mars 2025 inclus.

Or, il convient de déduire de cette somme celle de 1.989,41 euros correspondant au montant de la dette locative arrêté au mois de février 2024 inclus, échéance du mois de janvier 2024 comprise objet du jugement de condamnation au paiement de ladite somme en date du 23 avril 2024 exposé ci-dessus, soit une dette locative de 1.257,91 euros de laquelle somme il convient en outre de déduire les frais de procédure depuis le mois de février 2024 (439,88 euros qui relèvent éventuellement des dépens), et des pénalités d’enquête (38,10 euros).
La dette locative s’élève par suite à la somme de 779,93 euros échéance du mois de février 2025 incluse.

Non comparante, Madame [O] [S] ne conteste pas par définition le principe de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [O] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 779,93 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [O] [S] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, mais afin de tenir compte également de la situation financière du défendeur, Madame [O] [S] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS