TJ 45234, 12 juin 2025, RG 24/00744

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00744 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G4K7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d'Economie Mixte LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [L], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [G] [O]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [M] [P]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2023, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a donné en location à Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 476,79 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier le 11 juin 2024 à Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] par procès-verbal remis à étude un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.437,13 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, aux fins suivantes :

•     Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 3] pour défaut de paiement conformément à l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;
•     Condamner solidairement Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter immédiatement et sans délai le logement situé 7 rue Maurice Constantin Weyer (Bat. [Adresse 1] et ordonner leur expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
•     Autoriser la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, requérante, à faire procéder à leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
•     Condamner solidairement Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] au paiement :
- d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation c’est-à-dire 1699,93 euros, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;
- d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 613,58 euros à compter du mois d’août 2024, en application de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien de l’occupation du logement une fois le bail résilié ;
- de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil;
- des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, de l'assignation et de sa notification EXPLOC en Préfecture, ainsi que les suites de mise à exécution, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

A l'audience qui s'est tenue le 27 mars 2025, la Société d'Economie Mixte Locale Les Résidences de l'Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [R] [L], salariée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1066,89 euros, hors frais. Le bailleur a fait état de la reprise des règlements et a consenti à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 150 euros mensuellement en plus du loyer pour apurer la dette.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O], chacun régulièrement cité à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Ils ont cependant adressé un courrier à la juridiction le 26 mars 2025 expliquant une stabilisation budgétaire du foyer suite au retour à l’emploi de Monsieur [M] [P] et ont proposé un échelonnement des paiements à concurrence de 150 euros pour la première mensualité, 130 euros pour les suivantes et une dernière mensualité soldant la dette.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Elle contient les explications ressortant du courrier du 26 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond.

Selon l'article 473 du Code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, elle sera réputée contradictoire.

I. SUR LA RÉSILIATION :

            - sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

            - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 23 mars 2023 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 11 juin 2024, pour la somme en principal de 1.437,13 euros.

Le délai de six semaines visé dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023. Cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer au commandement de payer du 11 juin 2024 le délai de deux mois prévu par le bail.

Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] avait jusqu'au 12 août 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, premier jour ouvrable après l’expiration de la période de 2 mois.

Entre le 11 juin 2024 et le 12 août 2024 à 24 heures, il a procédé à un règlement de 544 euros.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte daté du 25 mars 2025 mentionnant un solde débiteur de 1.288,50 euros et démontrant que Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (221,61 euros relevant éventuellement des dépens), la somme de 1066,89 euros, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] ne contestent pas le principe et reconnaissent par leur écrit du 26 mars 2025 susvisé le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité des locataires ressort expressément de l’additif au contrat de location en date du 23 mars 2023.

Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1066,89 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 446-1 du code de procédure civile prévoit que les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. Lorsqu'une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l'audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d'ordonner que les parties se présentent devant lui.

Enfin l’article 832 du code de procédure civile dispose que sans préjudice des dispositions de l'article 68, la demande incidente tendant à l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l'appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l'audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l'audience, conformément au second alinéa de l'article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s'il les estime régulières, recevables et bien fondées.

En l'espèce, Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] sollicitent aux termes de leur courrier du 26 mars 2025 susvisé des délais de paiement et proposent que le montant de l’apurement soit fixé mensuellement à 130 euros après une première mensualité à 150 euros sachant que la demanderesse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, la dernière échéance locative est réglée par un versement total de 790 au mois de mars 2025.
Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024, celui de l’assignation du 22 août 2024, ainsi que celui de la notification de l'assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [N] [M] [P] et Madame [G] [O] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS